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全球房价泡沫,又创新高

十次危机,九次地产。


说的是过去,全球十次金融危机,九次来源于地产。


也正是因为这样,房地产泡沫,是所有国家都必须警惕的风险。


尤其是疫情的这两年。


全球经济增速放缓,主要国家皆采取宽松的货币政策与宽松的财政政策来刺激经济,随之而来的是全球大水泛滥,各国楼市都在领涨。


比如美国,近两年房价上涨34.5%;韩国近两年住宅房价大涨36.27%;向来作为控房价标兵的德国、新加坡,这两年房价也大幅攀升。



大水漫灌下,泡沫自然会堆积。


只是,全球地产泡沫到底有多大?我们国家泡沫水平又是如何?




全球地产泡沫再创新高!


最近,易居公布一份房价泡沫率报告。


包括80多个国家,主要参考了房价收入比、房价租金比以及房价贷款比三项数据,加权平均计算离散度,总体还算比较科学。


根据报告来看,2021年全球房价泡沫来到14.4%,创过去10年新高。



对比2020年来看,这个增幅几乎是翻番。


2021年,无论是发达国家,还是新兴国家,房价泡沫率均来到金融危机以来最高水平。



从排名来看,去年房价泡沫比最高的9个城市如下:


阿根廷(98.1%)、韩国(64.1%)、智利(41.5%)、菲律宾(37%)、墨西哥(28.5%)、捷克(26.1%)、中国(24.5%)、葡萄牙(21%)、美国(20.5%)


排名前九的国家中,发达国家有4个(标蓝),新兴国家有5个,可见发展水平不是影响房价泡沫最直接的因素。


阿根廷房价泡沫率是最高的。


不过,阿根廷的高泡沫不是因为房价涨得猛,而是因为高利率。阿根廷的房贷利率高达30%,正常阿根廷家庭想要偿清房贷平均需要78.4年。


真要说,泡沫膨胀的最快的,实际是韩国。


2021年至今,韩国全国多户住宅基准房价涨幅高达36.27%,注意,这里是基准房价涨幅,也就是均价上涨幅度,非常猛。



如此迅猛的涨价势头,韩国政府不是没有想过办法,但问题是:


调控好像失灵了!


2022年5月16日,韩国政府推出最严调控政策。


规定在首尔以及部分周边地区等投资过热地区,购买市价超过15亿韩元,约合人民币900万元以上的房产时,禁止进行住房担保贷款。


看着也是正正经经的去杠杆政策,但是万万没想到,起的是反作用。


政策转天,首尔江南区等地高价住宅价格就出现暴涨,平均涨幅高达20%—30%。


随后韩国也跟进不少政策,最严当属7月10日,加大多项税费力度,比如房地产税率和高官限购,多套房持有者将最高被课以6%的综合房产税,比如购置税率最高上调至12%等等。


但越是调控,越是加剧市场恐慌,越调控,市场反而越火热。


这使得,韩国成为2021年泡沫增幅最猛的城市,房价泡沫率上涨38.7%。



除了阿根廷、韩国,2021年菲律宾、美国、智利等多个国家房价泡沫迎来大幅上调,虽然不同国家的国情各不一样,但总结来看:


还是因为疫情以来,以美联储为代表的主流国家放水过多,大水漫灌,资金无处避险,逃蹿所致。


大水灌过,泡沫高了。


到了今年,形式更加复杂,泡沫走高,又逢美联储开始加息,如何平稳着陆,成为所有国家的难题。


那么,我国泡沫是什么情况呢?



2021年,我国房价泡沫率24.5%,排在全球第七。


确实,这个房价泡沫率不算低。

回顾过去十年,自2016年以来,我国房价泡沫就在持续攀升,不断创造新高。



为什么是2016年呢?


熟悉楼市过去的都知道,过去一轮房地产的大牛市就在2016年,原因是2014年-2015年国家持续的救市。随后楼市一直控制的比较平稳,楼市一直稳步上行。直到2020年,疫情带来大放水,楼市迎来了新高潮。

所以,2021年我国房价泡沫率确实不低。


在易居调查的三项指标中,最夸张的就是房租租售比,根据测算我国房产平均租售比为61.9,也就说是房子平均出租61.9年才能收回成本。



我国的房价泡沫水平向来不算低,但为什么过去还是格外钟爱买房呢?


因为泡沫是很难测量的概念,哪怕房价高,只要有人接盘,这个游戏就还会进行下去,只要楼市赚钱效应还有,哪怕出租不赚钱,大家还是愿意买房。


换句话说:


泡沫是泡沫,只要泡沫不碎,规则就不会改变。


泡沫危险不危险的关键,不在泡沫高低,而在于泡沫会不会破碎?


而就目前情况来看,我国的泡沫远没到破碎的地步。


至于原因,我认为至少有三点:


1、我国泡沫还可控,调控手段很丰富。


上帝欲使其灭亡,必先使其疯狂。


泡沫不可怕,可怕的是失控的泡沫。房价上涨还尚且有救,真正可怕的是市场无限狂热,不停疯涨,哪怕调控也刹不住车。


比如,韩国,2021年房价泡沫率增长38.7%,市场是越调控越涨,而我国目前明显不是如此,2021年市场迎来最严格的调控政策,到了年底市场就彻底冷静下来。


所以,我国楼市泡沫是有的,但可控也是真的。


2、作为依赖房地产的发展中国家,无奈,但必须接受这是发展的阶段。


今天,我们国家已经成为全世界第二大经济体,发展得确实不错,所以我们今天来说中国发展对标的往往是世界一流的国家。


但我们往往忽视了,我们国家毕竟还只发展了十几年,比不上西方国家数百年的积淀,更不像西方国家早起能够依靠掠夺和侵略实现财富积累。


没有原始积累,而又要发展,钱从哪里来呢?


在过去,这笔钱就从土地财政中来。


这也是我们过去能够高速发展的重要原因之一,因为土地财政,我们能够筹措资金,去办大事,去修路,去建学校,建医院,布局新兴产业,做大做强。


但我们也知道,任何东西都是具有双面性的。


土地财政,成就了国家高速的发展,也带来房价的走高。


这样的副作用,很痛,但短期想要摆脱,很难。


眼下,我们显然处于房地产调整的阵痛期,恰恰是今年这样的状况,告诉我们转型真的不可操之过急。


就像满月的孩子不可能隔天就断奶,发展需要时间,更需要过渡。


房地产现在依旧是我们的支柱性产业,在我国金融市场还不够完善的时刻,水总是会往房地产流动;在暂时还没有别的行业能够吸纳如此多就业的时刻,房地产不景气,经济也难回暖。


这使得我们必须接受,我国房价就是极易走高。


泡沫是有的,但会不会破碎,这就极其考验我国的调控手段。


3、解决泡沫的最好方法,不是戳破,而是平稳着陆。


谈到房价泡沫,大家都会想到日本。


确实,曾经的日本楼市极度疯狂,巅峰时期房价一天一个价,全民处于炒房炒地皮的热情之中,传闻曾经日本的房产足够买下6分美国。


但很快,随着广场协定到来,日本当局采取加息、加税等做法限制房地产市场的发展,硬性刺破泡沫,房价很快迎来下跌。


但随之而来的是,日本经济也陷入低潮。


人民无力承担高额的负债,产生大量烂账,抵押金融机构破产,最终传到到各行各业进入崩溃状态。


日本为此失去了整整三十年。


日本的经验,很多人总结为房价泡沫可怕,但实际上也告诉了我们,硬性刺破泡沫也是无比可怕的。


正是因为有日本的前车之鉴,全球任何国家都不想布其后尘。


我国更是,在我国,房地产不仅捆绑着75%的国民财富,还捆绑着国家的信用,一旦破碎,带来的可能是整个社会的失序,这是任何人都承担不起的。


比起戳破泡沫,大家公认是让泡沫逐步着陆。


这也是我国一直在贯彻的做法,泡沫是不可避免的,关键在于能不能通过调控去控制住风险。


所以才会有去年楼市政策的收紧,以及今年楼市政策的宽松。


以上三点,决定了我国楼市确实有泡沫,但我们很难说房地产会崩溃。


现在,楼市的情况不太好,去年调控带来的阵痛还在蔓延,有恰巧遇到疫情。


苦闷的情绪还在扩散。

此刻,任何信息都能撩拨的大家敏感又脆弱的情绪。


我也只能劝慰大家一句,往前走,路总在脚下!


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