作者 | 王迪
出品 | 焦点财经
2004年，国内第一座来福士⸺上海来福士广场开业。这个建筑面积近14万㎡的综合体，位于上海市核心地区，与中外驰名的南京路步行街和外滩近在咫尺，凭借个性时尚的潮流设计，迅速成为上海时尚购物的新地标，进而开创了国内综合体新纪元。
17年后，上海来福士广场命运迎来转折点。
6月28日，凯德集团与中国平安人寿保险签署合作协议，向后者出售中国来福士资产组合的部分股权。本次合作涉及项目包括上海来福士广场、北京来福士中国、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场以及杭州来福士中国。
近年来，凯德开始频繁出售项目，此次“割肉”与险资平安合作，是否意味着凯德将开启在中国的“撤退”模式？
加码中国新经济类比投资至240亿
对于此次出售项目股权原由，凯德方面回应焦点财经表示：“凯德对中国市场持长期主义观点，中国是凯德两大核心市场之一，未来将积极寻求与志同道合的国内伙伴深入合作。此次牵手平安人寿保险，是凯德深入推行本地化运作的关键一步。此举符合凯德集团的资产再循环策略，释放成熟资产价值用于再投资。本次回收的部分资金将继续用于深耕中国市场。”
对于未来的发展路径，凯德集团称：“此次交易回收的部分资金将用于继续投资中国市场。中国‘十四五’规划提出大力发展新基建，我们也在积极寻求相关投资机会。此次交易回收的部分资金，在既有的商业、住宅和城镇开发、服务公寓等核心业务基础上，还将加大对新经济资产类别的投资，包括产业园区、数据中心和物流等。”
“我们计划在未来几年，将集团在中国该资产领域的规模从2020年底的15亿新元（约合人民币72亿元）扩大到50亿新元（约合人民币240亿元）。”
对于此次股权出售，众多业内人士表达了自己的观点。
协纵策略管理集团联合创始人、房地产与金融资深评论人黄立冲对焦点财经分析：“全球的外资很多都在撤退。对于全部股权，凯德不是想卖就能卖得掉，这里边也许还有其他原因，毕竟凯德是上市公司。”
至于未来的写字楼市场，黄立冲则预测称，未来商场写字楼不会有好运气，因为缺少了外资作为新力军，光靠内资和内卷的消费市场发展很难。
第一太平戴维斯华北区研究部负责人、助理董事李想则认为，凯德以前是房地产项目开发运营模式，现在转变为房地产基金投资与轻资产输出模式，在转变的过程中，出售股权其实是一个很正常的市场举动，就募投管退的话，“退”也是其中一部分，而就“退出”而言，它和其他前面三个部分其实都同等重要。
“此次出售股权是凯德进一步在中国发展的一个‘例证’，因为它不是完全清仓、退出中国市场，而是进行财务投资，与险资强强联手是凯德进行转型的一种尝试，在‘换仓’的过程中，复合战略发展是凯德一个新的发展方向。”
换仓：由“旧”入“新”
距离上海北外滩来福士广场全面开业还有十几天，凯德集团将最早落地上海的另一座来福士广场股权拱手于人，这将为其带来330亿人民币资金。
将新经济资产类别的投资扩展到240亿人民币，这显示了凯德想要转型新领域的信心。而从此次项目的交易来看，6个项目资产组合的总资产价值为467亿元人民币，平安人寿总投资金额不超过330亿元，该交易预计于2021年三季度完成。由于不同项目涉及股权结构不同，交易前，凯德通过私募基金对涉及项目的持股比例在30.7%至55%之间，交易后变更为12.6%至30%。
据焦点财经了解，凯德将作为资产管理者继续负责项目的运营管理，推动并参与这六个来福士项目的增长。
戴德梁行北京中国区研究部主管魏东认为，因为疫情的原因，今年外资对中国项目的投资占比确实降低。“主要原因是看不了项目，决策周期延长，但是从我们的感觉外资还是对中国市场非常关注。”
她认为，险资购买商业地产是很好的配置，因为融资成本低，能带来稳定现金流，和他们的业务是很匹配的。险资往往不直接购买项目，但可能会做股权、债权或是夹层投资，也都是和房地产相关，因为资金也要滚动起来。
凯德集团是亚洲大型多元化房地产集团，总部设在新加坡，并在新加坡上市。其与中国结缘源于1994年，凯德首个项目—上海百腾大厦的落成。1998年，雅诗阁在华首个服务公寓在上海开业，凯德首次将服务公寓概念引入中国。
截至2021年3月31日，凯德集团管理资产约1377亿新元，投资组合横跨多元房地产类别，包括办公楼、购物中心、产业园区、工业及物流地产、商业综合体、城镇开发、服务公寓、酒店、长租公寓及住宅。业务遍及全球30多个国家的240多个城市，以新加坡和中国核心市场，并不断开拓印度、越南、澳大利亚、欧洲和美国等市场。目前，凯德集团在中国40多个城市运营管理200多个项目，管理资产规模约2800亿元人民币。
凯德曾以“地产+基金”模式，形成了投融管退的完整价值闭环。在前期，通过募集的基金来拿地进行开发，待待项目进入成熟期，再通过集团旗下上市房地产信托或第三方实现退出，在释放成熟资产价值的同时，将所得资金用于再投资。
这种方式曾被国内很多房产大佬推崇，因为模式比国内纯粹地拿地开发、抵押、通过债务进行规模扩张要更成熟、稳重一些。
近年来，凯德集团也在进行逐步转型。来福士是凯德旗下综合体旗舰品牌，源自新加坡，浓缩了集团全产业链的综合体，自2004年进入中国以来，发展至今在中国有9座。凯德在上海共有三座来福士广场，分别是：凯德长宁来福士广场、双子塔（上海北外滩）来福士广场、上海来福士广场。
针对此次险资入局，一位长期从事资本交易的业内人士则认为：“首先险资可能在前台，它背后代表很多不同的资金，某种程度来说，险资也变成一种接盘的工具，那么至于是不是险资本身还是它背后的基金，这个无从查证。”
凯德的项目出售动作早在2018年已经初见端倪。相比于这次出售股权，2018年1月，凯德集团曾以83.65亿出售20家购物中心；今年2月份，凯德又公告称，拟8.51亿出售郑州凯德广场二七项目，预计2020年Q3完成交易。
看好中国市场，为何会出现出售项目股权的现象？购物中心不尽如人意的业绩，或许成为此次打包出售资产的重要原因。
就凯德2020年财报得知，受到新冠疫情的影响，2020年凯德集团录得总收入65.326亿新元（约人民币320亿元），较2019年同比增长4.8%；由于投资物业资产重估损失和部分项目及股权投资减值，净亏损15.743亿新元（约人民币77亿元）。全年营运净利润为7.699亿新元（约人民币38亿元），现金净利润为9.24亿新元（约人民币45亿元）。
从数据来看，亏损主要归因于投资物业资产重估损失和部分项目及股权投资减值共计24.981亿新元（约人民币122亿元），非现金亏损。2020年住宅销售额同比增长12%；主要受疫情及减租等影响，购物中心物业净收入同比下滑13.2%。
转型：避“重”就“轻”
向“轻资产”转型，成为凯德此次项目股权出售的重要原因。
有行内人士表示，对于商办项目，疫情后，在线购物、TMT、医疗、教育、金融科技等领域的公司迅速扩张，是办公需求主力军。受远程办公等工作方式转变影响，企业对灵活办公空间需求上升。产业园区受疫情的影响相对较小，未来产业园区的租赁需求会保持稳定，发展前景乐观。零售项目，运营能力和数字化能力成为关键比拼因素。
今年3月，针对2020年业绩与2021年发展计划，凯德集团总裁兼中国区首席执行官罗臻毓曾表示，尽管面临挑战，2020年集团持续扩大基金管理业务、抓住机会投资新经济资产领域，完成了30亿新元（约人民币147亿元）的资产再循环目标，持续推动现有业务的数字化和业务模式优化。
今年4月，凯德以36.6亿元人民币收购了一个位于上海市闵行区的超大规模数据中心园区；2020年，凯德还将旗下五个产业园区项目和凯德乐峰广场剩余49%股权注入凯德中国信托，实现资产再循环。
就在出售股权给平安人寿几天前，据媒体报道，凯德集团（CapitaLand）在中国注册成为私募基金经理，可进行境内人民币集资，为中国的人民币基金提供基金管理服务。集团计划在今年第四季度推出旗下首个以人民币计价的基金产品。
“成立人民币基金，方便人民币的方面投资，也是明确一个态度，凯德仍然对整个中国的投资环境是非常满意的，也是他战略投资的重要的一个组成部分。”李想称。
凯德在中国获得私募股权基金管理人资格，能够在中国募集人民币基金，并提供基金管理服务。这为凯德打开了更多与国内机构投资者的资本合作机会，也是对凯德中国信托及私募基金等集团现有离岸资本平台的进一步补充。
据凯德集团预计，即将推出的基金将把握新经济资产的投资机会，如商业园区、物流和数据中心，包括价值创造机会型和核心增值型资产。目标机构投资者类型将包括境内保险公司、银行支持的投资平台、非银行金融机构和政府投资机构。
发展路径与此前不谋而合，凯德中国首席投资官潘子翔针对私募基金经理的成立也表示，集团现在将能够通过在岸基金融资，向更多投资者提供基金管理服务。这将进一步丰富集团在中国境内的投资者群，并辅助现有的离岸资本平台。
定位于轻资产、资本高效企业，凯德致力于成为一家以亚洲为中心的全球性房地产投资管理公司。截至今年一季度末，集团的基金管理规模增长到了792亿新元。
2002年以前，凯德主要运营仍以重资产进行，角色为开发商；2002年之后，其向轻资产转型，渠道是REITs。据公开资料显示，凯德曾先后发行了5只公募REITs，并开启大规模物业收购。2002年至今资产规模增长3倍不止，净负债率下降56%。未来，凯德是否会将项目与REITs进行结合？
某位业内人士对焦点财经称："新加坡的REITs市场非常成熟，凯德也发行过一些REITs产品。我认为凯德下一步会投资更具成长潜力、回报更为优越的一些新兴领域，比如，物流、高标仓、数据中心等产业园区等这些领域，可能是它新的兴趣点所在。"