最新一期的福布斯富豪榜登出了香港的富豪榜，清一色的地产商。而2018年的深圳GDP也已经超过了香港。香港从当年制造业的亚洲四小龙竟然已经沦落到这种地步。
回顾香港经济的崛起。二十世纪五十年代，香港的转口贸易兴起。五十到七十年代，香港积极发展制造业，纺织、成衣、电子等劳工密集型工业高速成长，并带动了工业化。这个阶段，制造业占总体经济30%以上，奠定了香港成为亚洲四小龙的基础。
八十年代中国改革开放，香港制造业转移到珠三角地区。第二产业占比从1980年的31.8%降至1997年的14.6%。香港产业结构向服务经济转型，第三产业飞速成长。这是香港历史上发展最快的阶段，人均GDP增长了6倍多，一举进入世界前十前五。经济主要拉动力量是服务业，1983年以来增长率高达17%，世界上没有任何地区可以相比。其中金融、保险、地产、商业服务等“现代服务业”，增长率更是高达21%。
回归前的香港是整个中国大陆出口全世界的转口中心，超然的地位全球独一无二。香港制造业虽然迁出，但仍然在华南的生产网络中占有重要地位，香港企业1996年在珠三角雇佣了超过500万工人，而产业链中研发、设计、营销等高端部门仍然在香港，是整个香港经济的重要根基。
1979年，香港GDP为1117亿，超过大陆经济总量前十四大城市GDP总和（1002亿元）。
1985年，香港GDP为2728亿，超过大陆经济总量前十四大城市GDP总和（1987亿）。
1995年，香港GDP10962亿，超过大陆经济总量前九大城市GDP总和（10505亿）。
2000年，香港经济总量12883亿，相当于北上广深四个城市的总和（12611亿）。
现如今，上海和北京的GDP分别于2009年和2011年超越了香港，广州在2015年超过香港。2018年深圳GDP超过2.4万亿人民币，已经超过香港。天津等城市的GDP总量也有望在近年内超过香港。
从经济总量超过大陆前十四大城市综合，到逐步被大陆一线城市超越。香港经济到底是怎么一步步衰落的？
一、制造业产业转移
在中国改革开放初期，香港就把六十年代以来发展成功的轻工业制造业向中国内地，尤其是珠三角地区进行了大规模转移。
在二十世纪七十年代，制造业占香港总产出的比重曾高达30%，直到80年代中期仍高于20%，但是到新世纪初已下降到5%，2010年已不足1.7%。从工业占总产出的比重看，目前香港已经减少到只有其他“三小龙”的1/4-1/5。制造业这个高附加值产业的长期持续衰退，显然是香港经济增长能力长期下滑的重要原因。
二、香港没有进行制造业升级，而是直接转向了金融、地产
二十世纪九十年代末港资企业在内地制造业地位较高，在产业链中也有较大优势，如果能跟上中国的技术升级潮流，香港企业也会有大的发展。但现在在亚洲四小龙中，香港几乎是产业基础表现最差的，人均GDP已经被注重研发的新加坡超过。
香港在向珠三角地区转移了自己的制造业后，却没有像其他几个“亚洲四小龙”那样继续本地制造业的产业升级步伐，而是跨直接迈向了金融、地产、贸易和文化、旅游、教育等代表的服务业，这就使得香港的产业结构变动方向，与中国大陆九十年代后期以来的产业结构变动方向不匹配。
由此，一方面内地经济难以继续从香港经济中获得产业升级动力，另一方面，香港的服务产业也难以从内地经济的高速增长中获得动力。
三、香港没有像新加坡那样发展科技产业
香港回归初期，信息科技产业革命正在全球燎原，纳斯达克成就了一批美国科技公司。香港也适时推出了发展信息科技的产业规划，如占地24公顷投资158亿的数码港计划。如果香港能抓住这次机会，成为世界科技中心，现在的香港又会完全不一样。
但可惜的是，数码港后来完全成了房地产项目。李嘉诚家族把香港数码港的长期规划变成了对科技公司的短期投资行为。李泽楷1999年投资220万美元占腾讯20%的股份，按照腾讯现在市值4000亿美元计算，如持股至今，其股权价值将达800亿美元。但李泽楷只持股一年就用1260万美元卖给了南非MIH集团。
香港的信息科技发展计划浮于表面，脱离产业发展核心。而对面的深圳，却抓住了IT产业发展的机遇，华为、腾讯等企业成长为全球顶级企业。香港的科技企业没有找到合适的市场，也没有开发出值得一提的软硬件产品，基本只是在本地小市场做一些不大的应用。
香港也曾经提出“中药港”、“科技园”等产业构想，都是与数码港类似的产业园区。但既缺乏持续的投入，也没有明确的规划，更没有吸引到足够的人才。甚至香港本地的大学都缺乏工程类专业。
反观香港的比较对象，新加坡和香港一样地少人多。新加坡却极度重视科技产业。新加坡是国际知名的创新型经济体，拥有完整的工业体系，高科技产业发达。半导体产业是新加坡的支柱产业，相关的企业多达数百家，包括芯片设计企业40余家，22家晶圆厂，20家封装测试企业，具有完整的芯片上下游产业链，其中博通、特许半导体都是国际知名的企业。
博通还是世界排名前五的半导体公司，曾经差一点成功收购高通。在大学资源以及人才储备方面，新加坡在亚洲地区处于领先水平，在QS2019年世界大学排名中，新加坡国立大学和南洋理工大学位居11，12名，是所有亚洲大学中排名最高的两所大学。
四、香港产业“内卷化”，严重依赖地产业
内卷化怪圈，是指国家、组织或个人既无突变式的发展，也无渐进式的增长，长期停留在同一个层面上自我消耗和自我重复。香港社会由于制造业转移，科技产业没有发展起来，呈现了“内卷化”的趋势。经济极其依赖地产，贫富分化非常严重，供给不足房价高涨，年轻人生活困苦缺少希望，因此产生了一系列社会问题。
早期低端制造业发家的香港富豪都搞起了房地产，而没有去进行制造业升级，更没有去发展科技产业，地产富豪们操纵香港的土地价格一路飞升。居高不下的地价进而对产业带来致命打击，没有几个企业的利润率能够应付如此高的用地成本。
香港已经是一座被房地产高度绑架的城市。香港土地1108平方公里，竟然到现在为止只开发了24%的土地，还有大片土地被地产商以环保为理由要求闲置。董建华时代曾想推“八万五”建屋计划，想为港人提供相对宽敞的居住环境，但是因为地产商和买房后担心房价下跌的市民上街抗议而取消。此后房价更是一“涨”不可收拾，形成现在世界排名靠前的高房价奇观，港人在房地产方面的执念已经达到近乎扭曲和畸形。
当然香港地产商后来也把香港的地产模式带到大陆与地方政府的土地财政相结合，在中华大地造就出一轮轮的抢房热潮，港人成功地把自己的“痛苦”分享给全中国人民。
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香港当年的成功很大程度上来源于地缘政治因素，再加上与内地经济的紧密结合。当前香港应审时度势，放低姿态，在突破90万亿GDP的中国经济中，寻找自身的定位。据报道粤港澳大湾区规划即将推出，年前粤港澳大桥刚刚通车，香港在粤港澳湾区中的地位将决定其未来二十年的经济，香港需要找准定位，重新出发，让“东方之珠”继续成为中国人的骄傲。
附：2019年中国香港富豪榜全榜单
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上林院：杨飞，经济学博士，高校教师 ，关注财经事件与产业经济发展，一家之言，井底观天。