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“不了解一个事物的过去，就无法知道它的未来”。
当然，也可能了解了过去后，未来仍在一片迷雾当中。
就好比我们今天要说的“猪脚”——重庆冉家坝两江春城，哦，对了，现在叫凯德·九章…
1
新加坡凯德掷巨资57亿挺进北区领地
3000多万重庆人民的冲动消费，和一家公司的战略性决策能划等号吗？
答案是肯定的。
2019年，天猫双十一当天，全重庆的“剁手族”贡献的买它买它买它金额是57亿元。
2018年，重庆最大金额的并购案在年中时就尘埃落定了，交易金额也差不多是57亿元。
说起这家公司，还是重庆人民的老朋友——总部位于新加坡的亚洲房产大鳄凯德集团。
对，就是在朝天门修重庆来福士那个。
去年的6月底，凯德集团通过旗下全资子公司重庆凯泰实业发展有限公司，收购重庆中华置业有限公司及其名下的中华·两江春城项目100%股权，交易价格约为57亿元人民币。
而命运多舛的的两江春城项目，也似乎终于找到了一棵好乘凉的大树。
2
晒了近十年太阳，身价暴涨35倍！
“睡觉睡到自然醒，数钱数到手抽筋”用这句话来形容凯德集团接手的两江春城地块，真是再合适不过了。
时间拨回到2004年。
两江春城这567亩土地因跨越地界分属两个不同的行政区（江北区和渝北区），在分开由两个区级政府进行协议转让后，被中华物业以2700万元的价格收入囊中。
2007年，已更名为中华置业的中华物业，将95.24%的股权以2487.89万元，从重庆国际信托投资有限公司转让给重庆国信。
重庆国信和重庆国际信托有限公司投资设立了重庆中华置业有限公司。
2009年，中华置业100%的股权再次挂牌转让，其主要资产就是位于江北冉家坝黄金地段的土地。
云南城投集团通过网络竞价的方式，以9.96亿的代价将黄金地块揽入怀中。
其中的重庆国信无疑才是大赢家，2年时间转手一买一卖，就实现了2487.89万元到9.96亿元超35倍的溢价。简直不能更刺激。
而这567亩位于重庆主城黄金地段的黄金地，从2004年“卖身”后已静静晒了近10年的太阳，即便在“森林重庆”吼得最厉害的几年，这块黄金地也只是用木板和绿塑料布围了一圈，继续晾著。
你以为它在脱水？Naive！
2013年7月6日，晒够了太阳的黄金地，以两江春城一期的面目与广大人民群众面对面，并且开出了13000元/㎡的心连心价格。
什么是躺赢？This is！
3
庄家手拿双王+4个2 一样竹篮打水空
接手两江春城的云南城投，坐拥2200多亿资产，可谓财大气粗。
花了近10亿接手，云南城投看重的就是地块所处位置：
从重庆内环快速路北环立交下道，西面就是两江春城项目所在地。
这里方圆一公里内，集中了龙湖，金科等十几个楼盘，还有两个轻轨站点，说这里是重庆人二代“富人区”也并不为过。
稳坐黄金宝地的两江春城，其官宣资料也强调，“占据不可复制的城心资源，诞生之刻便已彰显出稀缺价值”。
售楼处里五官精致的置业顾问也很是高傲：我们不办公积金贷款。
谁叫你和一个手上捏著双王+4个2的人斗地主呢？没法不仰人鼻息。
不过打牌还是要讲技术的，比如曾在HK斗地主的HD许主席。
但云南城投的牌技却一言难尽，简略概况：
从2009年取得重庆中华置业有限公司100%股权，到2017年已股权尽失，云南城投的重庆战略布局就像竹篮打水一般。
云南城投败走山城的背后原因成谜。倒是近2年，其身影频频在中央纪委国家监委网站闪现，成了个反面网红。
4
接盘侠凯德
冉家坝&朝天门傻傻搞不清楚
2004年至今，冉家坝地块的身价，已经从2000多万飚涨到57亿。
即便溢价如此，接手的凯德集团，也似乎是捡了个大便宜。
从2013年首开，到2018年转手，两江春城一共也就开发了100亩不到，从最初的567亩（开发商此前曾宣传为860亩）减小为482亩，涵盖住宅、商业和办公楼等业态。
如今，黄金宝地在手的凯德集团也是摩拳擦掌，在重庆最繁华的商圈观音桥搞起了城市展厅。项目案名也改为凯德·九章。
凯德集团在这个地块上是有做冉家坝标杆之意！
修建6栋46~57的超高层，套内面积109㎡起的大平层产品，在住宅对面地块，打造一个6万㎡的集中式商业，另外还有8万㎡的底商。
数字+超高层+商业，感觉是不是很熟悉？朝天门那6栋超高层的话题性是要延续到冉家坝了吗？
凯德集团在朝天门打造的来福士的确表现亮眼，超80%的去化率稳坐重庆豪宅头把交椅。
但来福士所在的朝天门地段，是整个重庆最核心的位置，集地标、旅游目的地、城市封面等多重附加值于一体，不仅重庆人民熟悉，全国人民门清，外国友人也认可。
在这个地段，就是闭着眼睛修也能卖出好价格。
可冉家坝毕竟不是朝天门，虽然各种配套齐备，不过从地段到江山资源，中间都差著一个城市的量级，脱离了地段，凯德集团还能否将豪宅那套玩的得心应手呢？
看看冉家坝的现实面，典型的如2.2万元/㎡的龙湖源著和1.3万元/㎡橄榄郡，一个代表区域天花板，一个基本是地板价。
凯德集团进入后，凭什么突破天花板？突破多少？
这是摆在新加坡学霸面前的一套黄冈版“5年高考3年模拟”真题，而习惯了高举高打的新加坡人，似乎在重庆朝天门之外都有点曲高和寡，比如鹅岭峰，比如折戟的黄花园项目。
5
未来的隐忧
53万㎡超级商业如何玩转？
除了住宅项目带来的挑战，凯德集团还面临着未来商业的不确定性。
公开信息显示，两江春城规划总建筑面积达115万㎡，其中商业部分集中了8万㎡商务公寓、生态写字楼，28万㎡生态写字楼，星级酒店，17万㎡大型商业购物中心。
整个商业体量达53万㎡，占比达46%。
巨大的商业体量，似乎正是两江春城屡屡折戟交易市场的症结所在。
如今，凯德集团接手，是否拥有李佳琦一样的带货能力呢？
这还真不好说。
作为凯德集团旗下最大的来福士，重庆来福士的商业部分包含23.5万㎡购物中心，15余万㎡办公楼，3万㎡服务公寓和6万㎡五星级酒店，体量达47.5万㎡，商业占比接近6成。
仅就购物中心而言，已在今年9月份开业的来福士，作为重庆的地标，成为一时话题，人流也异常火爆，但也有人认为，论高端比不过万象城，论亲民拼不赢天街系，后期运营还有待观察。
那么当战场转移到冉家坝，客群来源完全颠覆后，近的说，有龙湖源著天街直接竞争，稍远一点还有爱融荟城，中渝恒大广场，新光天地等等边际同质化竞争，讲真，凯德集团手上的这张商业牌很不好打！
需要注意的是，自2015年以来，凯德中国资产在其集团所占比例出现了连续下降。
2018年凯德集团就以83.4亿元人民币，一口气卖掉了中国的20个购物中心100%股权及相应负债，重庆地区的两个凯德广场项目——沙坪坝区凯德广场及九龙坡区凯德广场，均位列其此次大甩卖的范围中。
这不禁让人联想，出售手上的商业资源会不会成为凯德集团的备选项？
6
后记
重庆主城目前已有25家购物中心，今明2年还将新添35座购物中心。
此外，今年3季度，重庆优质写字楼空置率虽降至30.2%，但仍有468万㎡的总存量，空置率也是二线城市中较高的，超过了28%的平均空置率，平均租金则继续下跌，跌幅环比加大。
可预见的是，重庆的住宅和商业都迈入了大存量时代，市场饱和度日益走高，未来的综合商业体要想活下去，活得好，即便是顶级开发大佬，也未敢轻言“我可以”。
那片笼罩在冉家坝黄金地块上的迷雾，依旧浓稠，未来还是看不清。