艺术家约书亚·史密斯制作的香港九龙油麻地庙街23号模型，依稀可以看到上世纪五十年代通过封闭窗户增加居住空间面积的“推铁窗”痕迹。
几十年来，建筑面积是香港房地产交易的唯一计价标准。2013年，随着《一手住宅物业销售条例》生效，实用面积取代建筑面积成为香港房地产市场的新计价标准，“‘发水’时代”渐行渐远。
作者/卢楠，图编/曹吉利
本文首发于《新周刊》528期
收房时，陈先生注意到那座被传媒广泛报道的超豪华会所。想到打造会所的5亿港元巨款中应该也有自己的一份，他笑了笑。
2004年，即将换领香港永久居民身份证的陈先生开始他在香港的买房生涯，除了自住，也是为了投资。经历过三四次交易后，他已成为“老手”，挑房的要求也越来越高。2012年拿下超豪华会所隶属的那个位于奥运地铁站的楼盘，称得上他的“最得意之作”——地段旺，地产商好又足够热门。
“能抢到已经很不容易了。至于其他，大环境如此，真的没有精力和专业素养把里面的细节一点一点掰扯清楚。这都是愿打愿挨的事吧。”
看起来美丽的香港，住起来或许未必舒心。/ denis ng
陈先生口中的“其他”，指的是所谓“建筑面积”。这个概念所指涉的范围，除了包含私人拥有的各单位面积，还包括公共面积，如走廊、大堂、电梯、楼梯等，卖楼时按比例分摊至各单位。几十年来，建筑面积是香港房地产交易的唯一计价标准，但由于地产商的定义方式千差万别，暧昧含混的“建筑面积”也因此蜕变为“发水”温床。
为自己用不上的窗台、会所乃至泳池更衣室埋单，是香港业主买楼时不可避免要挨的“当头一刀”，也是香港房地产交易中公开的秘密。
“当所有人都在使用一种规矩，走出来促进改变的个体会面临加倍的困难。这个时候，就只有求助法律的影响力了。”香港城市大学建筑科技学部高级讲师潘永祥这样说。2008年开始，他也成为了那个试图用法律去撬动现实的人。
游客眼中，香港这座城市富有层次感，但这也许是逼仄的居住环境的外化。/ upsplash
“你不知道这个模糊的‘建筑面积’中，属于自己的利益范围在哪里，但又不得不另外花一笔钱买不需要的东西。”
上世纪90年代，建筑师李浩然从新加坡返回香港攻读博士学位。
这个“入宝山而不取分毫”的决定，招来许多同行的调侃：“你在做房地产最容易赚钱的地方念书，傻了吗？”
彼时，头顶“亚洲经济奇迹”光环的香港已经完成财富积累，加上普通市民可按九成按揭买房，每年土地供应却限制在50公顷，供少于求的局面，使得大量资金涌入房地产市场。但对于现任香港大学建筑学院建筑保育学部主任李浩然而言，这种“暴发”局面却未必意味着建筑师的黄金时代。“建筑师的自主空间已经很少，大多数时候，他们的设计才能只是用来协助地产商‘赚到尽’，但却往往罔顾建筑的观感与质量。曾有建筑师因为没有按要求‘充分利用土地面积’而被地产商告上法庭。换言之，建筑师只是在被迫接受不合理的事物。”
“充分利用土地面积”，这只是“发水”的委婉表达而已。这个原本用于指代海鲜贩子为鱿鱼注水增重，以期卖出好价钱的粤语词，精确概括了香港地产商在合法条件下扩充销售面积，创造极致利润的种种别出心裁之举。而“发水”的初衷，不过是在这座寸土寸金的国际化大都市，求得“有瓦遮头”。
对于普通港人而言，在街边坐一坐比家里要宽敞的多。/ 电影《花样年华》里的街边小店。
自开埠以来，“居者有其屋”便是香港人最大的诉求。早期建筑物采用骑楼模式，二层以上的楼体大幅延伸至街面，再以廊柱托住，在占地基本不变的情况下显著增加建筑的可利用面积。及至上世纪50年代，“升级版骑楼”——拥有走廊式悬臂露台的商住大厦——开始流行，伴随着内地移民的大量涌入，有业主以铁窗封闭露台，将之改造为私人居住空间，或用于出租，称作“推铁窗”，于是引发众人效仿。鉴于这种违建行为对缓解住房危机起到显著作用，香港政府当时以“给予容忍”（tolerance）回应立法局的质询。
尽管公屋制度的推行，使那些一度被基层人员当作栖身之所的超大露台逐渐完成历史使命，但它们在“推铁窗”风潮中带来的可观利润，却让地产商获得不少“创收”灵感。在香港近半个世纪的“发水史”中，也正是露台、飘窗、墙壁这些日常生活中几乎被人遗忘的建筑构件，扮演着地产商与政策、业主“斗智斗勇”的利器。为了让写在楼书上的销售面积数字足够重磅，它们往往是以严重违反逻辑的形式示人。
譬如上世纪80年代时，香港政府规定宽度小于500毫米的窗台可不计入楼面面积（即地产商无需缴付地价），可容一人卧于其上的“巨型窗台”应运而生。在位于西九龙的一处楼盘，部分窗台甚至开向自己单位的墙身及天井。
“巨型窗台”为地产商贡献可观的隐性收入。
“如果每个单位有6扇窗，每层楼有2至4个单位，一幢住宅楼有20层，光是‘巨型窗台’贡献的面积，就是一笔隐形财富。”李浩然说，许多花了冤枉钱而心痛的香港人只好把“巨型窗台”改造成床，算是勉强物尽其用。
然而，当会所、游泳池、网球场、地下车库、空中花园等公用设施也成为“发水”工具被摊入建筑面积，当业主被要求为与之相关的种种繁琐且价格不菲的管理、维护开销埋单，质疑声音便开始指向“建筑面积计价”。
值得一提的是，出于环保及满足民众康乐需求的考虑，这些公共设施本就位列政府公布的楼面面积豁免名单中，如此大规模地借政策红利“薅羊毛”，香港市民慢慢地就不能容忍了。
“到手的实用面积开始急剧缩水到建筑面积的三成至六成，地产商拥有了绝对的主动权，‘有良心’的会少计些公共设施，市场不行的时候也会对业主‘宽容些’，当然，这都得凭运气。”李浩然的同事、建筑保育学部客席助理教授黎志邦觉得，问题的关键还在于业主的知情权与选择权没有保障，“你不知道这个模糊的‘建筑面积’中，属于你自己的利益范围在哪里，但又不得不另外花一笔钱买你不需要的东西。”
墙壁、窗台、露台这些日常生活中极易被忽略的建筑构件，常被香港地产商当作“发水”。
“对业主来说，‘建筑面积’成了一个越来越不可控的概念。”
潘永祥并不反对将公共面积计入建筑面积，并按比例向各单位分摊。他指出，这一传统与香港房地产业一样历史悠久。
“在以前，公共面积大致包括升降机、走廊、楼梯等，规划也很标准，占建筑面积差不多20%，大家都心里有数。但目前的问题是，发展商将越来越多的公用设施囊括其中，又没有一个统一、明确的计算准则，‘发水’便可能不受控制。譬如两套价格同样为1万港元一平方尺（约0.11平方米）的住房，很可能因为公用设施配置的差异，而让业主拿到迥然不同的实用面积。对业主来说，‘建筑面积’成了一个越来越不可控的概念。”
2008年，一场改革拉开序幕。时任香港测量师学会产业测量组主席的潘永祥出任实用面积工作小组主席。最终，实用面积的概念被定义为“由墙壁围绕单位的楼面面积，包括露台及工作平台”，这一释义得到了特区政府的采纳。
于是，窗台、冷气机位之类的“发水高发区域”，即此前公认的公共面积，尤其是彼时大肆扩张的花园、会所、球场、车位等，被排除在新定义之外。在楼书上，它们的位置、范围会被清晰标注出来，只是考虑到香港居住空间普遍狭窄，橱柜、床通常会被置于墙壁内，看似并无用途的墙壁，还是被纳入实用面积。
2018年9月23日，香港，林小薇与母亲同住不到7平方米的“劏房”，人打开门后只能侧身往里走两步。一张由社福机构特制的L形双层床霸占了大部分空间，两张床错开的位置被用作衣柜和书柜。小薇爱读书，但怕晚上看书会打扰母亲，她一般要跑到楼下快餐店或坐在马桶上看书。/ 梁莹菲/ 视觉中国
2011年11月底，《一手住宅物业销售条例草案》展开公众咨询。条例草案明确规定，使用“实用面积”作为新房销售的唯一计价方式,并正式将“实用面积”表述纳入法规。在此之前，由测量师学会、律师公会成员组成的督导委员会对房屋相关信息公布时间表、售楼书内容等实施细则作出了全面规定。
对潘永祥而言，与地产商不断磨合并寻求共识的“持久战”，也是在那期间上演的。
“地产商觉得监管太过严苛，譬如临时买卖合约（由业主与地产商签订的未具法律效应的合约，为正式买卖合约及楼契的依据），签订后应该什么时候在网上公布？我没有接受地产商提出的‘3日内’‘5日内’建议，而坚持是必须在24小时内。高铁票、演唱会门票的销售情况都能做到即时显示，所以从技术的角度而言并不是不可做到。这样一来，业主可以通过每天更新的数据，对房屋销售行情、价格有一个具体且量化的认知，而不是听信地产商‘房源紧张’‘供不应求’的说词，落入‘挤牙膏式售房’的圈套。”一来二去的交锋中，潘永祥将保护业主知情权这条底线紧紧咬住。
2013年，《一手住宅物业销售条例》正式施行，媒体报道见证了相关方面的审慎态度和不适应：大量楼书“回炉”修订，地产商担心其中错漏可能招致刑事责任，开始放缓推售新盘；动辄几百页厚、图例细则繁复至极的楼书，令买家看到眼花……如今回忆起当时的情景，香港某地产经纪人李小姐表示，或许是因为入行时间不足一年，自己比许多资深同事更快地适应了“一手新例”，接受“实用面积计价模式”也没有经历太多的波折。
唯一令她印象深刻的变化，是经常接到顾客的询问：“咦？怎么房子的尺价突然贵出来一千多港元？”
香港某楼盘的阳台仅能容下一张桌子，这种并不实用的阳台将自身面积严格控制在政府规定的豁免范围内，又可以计入实用面积卖给业主获利。
早在立法阶段，“实用面积计价可能推高房屋的单位面积价格”就已经成为地产商最大的顾虑。但潘永祥觉得，这种“推高”，好比把街市整只出售的榴莲与超市去壳后盛在泡沫塑料盘中出售的榴莲肉相提并论，后者因为包含人工，价格偏高但更易食用，也免除了榴莲壳重量对价格造成的不确定影响，孰优孰劣，其实已经一目了然。
为应对公众对新交易法则的不适应状况，特区政府则设置条例生效前10个月作为社会过渡期，其间采取建筑面积计价与实用面积计价并行的“双轨制”，除此之外，并未采取其他干预措施。潘永祥坦言，房价本来就是随经济环境、供需而上下浮动的。
刚开始实行实用面积计价时，买家可能必须切换回建筑面积计价模式，才能对房屋价格水平作出判断，但当这种浮动提供了实用面积计价标准下的价格数据，买家便可通过数据间的互相参照及对比，逐步以新的计价标准判断房屋价格水平。“确保业主的利益不受损害，剩下的交给市场规律解决。”潘永祥说。
居者有其屋在香港不是一件容易事，当然，在很多城市都是如此。
“一味排斥‘公摊’，将看似与居住没有关系的公共空间等同于‘发水’，其实是在将不同范畴的问题混为一谈。”
地产商“虎口争食”的努力，当然不可能随着“一手新例”的出台而平息。验楼师詹济南向媒体分享工作经历时，就提到近两年来地产商为应对官方限制“发水”而设计的“僵尸露台”——空间逼仄到仅容一人站立，既没有超出政策规定中大幅缩水的豁免面积，又可以计入实用面积卖给业主获利。
但投机成本的提升与业主知情权的改善，还是对香港楼市的“发水”乱象起到根本上的抑制作用。
数据显示，2017年，一手住宅物业销售监管局共接到31宗投诉，达2013年“一手新例”实施以来的新低。按照李小姐的说法，居高不下的房价才是顾客们最关心的，不过目前楼书上的数字所见即所得，“把什么都摊开来讲清楚了，不用再猜谜”，至少能让顾客们的每一分钱“花得踏实”。
提到“实用面积计价”，黎志邦作出了“基本达到预期效果”的评价：“当获得豁免的建筑构件、公用设施被区分在实用面积范围之外，不再创造利润，地产商会出于节约成本的考虑逐渐停止不合理规划。而且这些构件、设施的相关信息必须以透明的形式呈现在买家面前，任何形式的隐瞒、歪曲都可能导致检控，‘违法’本身就构成了另一笔成本。”
公摊面积的相关争议，不止发生在香港。
对于公共空间诸多设施的维护费用，香港当下仍采取按每个单位分摊的办法，管理公司添置及改建设施的行动，则须通过业主法团同意。但“买房是否只买专属单位内的实用部分”“为公共空间、公共设施埋单是否有合理之处”等问题却引发了诸多讨论。
香港中原集团主席施永青曾就此撰文指出，“大厦公用地方的共享权与共管权，亦是业权的重要组成部分”。
提到公共空间，陈先生也对他曾经入手的一处楼盘赞不绝口。这处楼盘在大堂与各楼层之间开辟了一个类似于广场的空阔平台，从这个平台乘坐电梯上行，摩天大楼带来的压迫感能明显得到缓解。“香港地方小，需要通过巧妙安排空间来营造宽敞、舒适的效果。你说这笔账怎么算？那么大的平台，要说有什么具体用处也确实说不出，但摊下来可不便宜。”
香港的高密度住宅。/ 全景
潘永祥认为，一味排斥“公摊”，将看似与居住没有关系的公共空间等同于“发水”，其实是在将不同范畴的问题混为一谈。
“譬如，灭蚊灯、暖气管、路灯都不在业主屋内，却切实影响业主的居住舒适度。所以‘发水’的问题，自有‘实用面积’来解决；公共空间的使用权限，收益的归属，支出的承担者，则是通过地产商与业主协商解决的；当然这还涉及‘知情权’的问题，地产商在房屋交易的阶段，对于一些可能引发法律纠纷的细节，必须做好信息的传达和解释。”
相比之下，李浩然则更强调政府在规划公共空间方面的责任：“现在的情况是，地产商对公共空间的规划各自为阵，即使不考虑‘发水’因素，提供的公共设施也往往可有可无。更有声音说，公共空间和公用设施不计入建筑面积，有可能影响居住质量，仿佛最后成为改革牺牲品的倒是业主。说到底，公共空间的规划应该由政府全盘考虑，不应该外包给地产商。”
“如果政府真的有意识改善现状，会立法督促地产商必须提供一定比例公用设施。”
不过黎志邦也坦言，在香港以豁免地价的方式鼓励公用设施建设，可能会成为相当一段时间的常态。
希望香港房地产发展史，能给我们留下一些经验。/ Alex Mao