新加坡(EDGEPROP) ——这家共享居住运营商已在新加坡发展，且希望将业务扩展到日本和澳大利亚，并在2021年前将客房数量增至900间。但Login Apartment的地区主管负责人Calvin Cai认为，明年新加坡可能会出现整合。
水晶阁的四居室复式顶层公寓的客厅，最近由Login Apartment提供为一个共享居住的单位 (图片:Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)
几年前，共享办公室被证明是商业建筑业主的一个有吸引力的解决方案，他们努力填补空置的办公空间。对于一个拥有3.2万套待售公寓的住宅市场来说，共享居住能否成为一个解决方案还有待观察。
自2018年以来，房地产开发商受到了更为严峻的降温措施的打击，比如将土地购买的额外买家印花税(ABSD)提高至25%。如果在获得土地后的五年内完成开发并出售所有单位，则可以免除额外买家印花税。另外还需预先付5%的额外买家印花税，这笔钱是不可退还的。
新加坡共享居住运营商Login Apartment的负责人Calvin Cai说，基于政府的规定，房地产开发商的首要任务是出售他们的住宅单位。
不过，对于持有已建成的开发项目但未售出库存的房地产开发商，或拥有多个单位投资组合的投资者来说，共享居住可能是一个有吸引力的解决方案。
由53个单位组成的水晶阁最初是由许兄弟集团(Koh Brothers Group)和喜敦控股（Heeton Holdings）开发的(图片: 许兄弟集团)
水晶阁的最新尝试
例如，自去年11月以来，Login已在罗尼山路Leonie Hill的水晶阁拥有15套公寓。其中一些单位，包括一套面积5,714平方英尺的复式顶层公寓，已经配备了斯堪的纳维亚风格的家具，以及新加坡建筑师出身的艺术家Jau Goh的画作。在12月6日，这些单位对外开放参观，而其他的单位正在装修中。
这15个单位相当于50个共享居住房间。“共享居住为开发商和业主增加了价值，因为他们可以在现有租户的情况下出售公寓。”Cai说，“共享居住提高了房产的价值。”
SRI的执行合伙人Ken Low表示，对于寻求中期资本增值的投资者而言，共享居住的住宅单位将颇具吸引力。他补充说:“共享居住让这些业主在租金收入方面有了更大的稳定性，因为出租单位的责任转移到了共享居住运营商身上。”
这15套公寓是私人股本房地产集团旗下位于水晶阁34套未售出的公寓的一部分。这家总部位于新加坡的集团早在2017年3月就收购了拥有这些公寓的实体股份，当时正值针对涉及转让持有物业实体股份的住宅交易征收额外转让税(ACD)的前夕。
持有未售出单位的实体是Buildhome。这是一家由在新加坡上市的房地产开发商许兄弟集团和喜敦控股共同成立的公司，三家公司各持有同等股份。Buildhome开发了拥有53套单位的豪华公寓水晶阁。水晶阁在2007年底被推出，于2011年竣工。
从水晶阁的复式顶层公寓主卧俯瞰乌节路(图片:Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)
优先出售单位
最重要的是，水晶阁剩余公寓组合的业者希望出售这些公寓，包括那些由Login Apartment作为共享居住单位运营的公寓，SRI的市场代理 Low表示。
根据当时向市建局提呈的备案显示，水晶阁的永久产权单位售价将从每平方英尺$2,281起，较2007年底的推出价下降了26%，当时的售价从每平方英尺$3,074到每平方英尺$3,984不等。
在水晶阁，由Login运营的单位涵盖从699平方英尺的一居室单位、1,754平方英尺的三居室单位、2,432平方英尺的四居室单位以及3,303平方英尺的四居室复式单位不等。这里甚至有一个5,714平方英尺的复式四居室套房和一个带私人游泳池的屋顶露台。
位于水晶阁第35层的复式顶层公寓设有落地玻璃窗和滑动门，从呈弧形的的阳台可以眺望乌节路黄金购物地带。这四间卧室包括一间主卧带一间套房书房、步入式衣橱、一间套房主卧、以及一间小型主卧。厨房里配备了德国顶级品牌嘉格纳电器。厨房旁边是一个生活区，有一间佣人房和浴室。第36层是带私人游泳池的屋顶露台。
Cai说，这套复式顶层公寓将以每月$18,000的价格出租。他补充说，优先考虑的是把顶层公寓和更大的单位全部租出去。“这是因为业者最终想要出售它们。”
至于由Login管理的其他在水晶阁的豪华公寓，根据房间的大小，普通卧室的租金将从每月$2,200到$2,800不等。Cai希望保留私人股本投资者在水晶阁持有的其余19套公寓，以便将它们也转换成共享居住空间。
Login Apartment管理著乌节达尔菲大厦(Delfi Orchard) 23套公寓中的6套，作为11间共享居住房间，这些房间在45天内就被租光了。(图片:The Edge Singapore)
“乌节达尔菲大厦在45天内被完全租光”
今年7月，Login在乌节达尔菲大厦买下了六套公寓。乌节达尔菲大厦是一个综合开发项目，共有23套公寓坐落在乌节路一带的一个购物中心的顶层。乌节达尔菲大厦由城市发展有限公司(CDL)开发，于1985年完成。
乌节达尔菲大厦的公寓是在Login的共享居住平台下管理的，是与CDL合作的。CDL在2016年成为网上公寓租赁网站Mamahome的战略投资者，当时投资了$2,000万，获得了20%的股份。Mamahome由ChongFu Investment和E-House Capital China共同创立。
CDL的一位发言人说:“如果有合适的单位可以转换成共享居住空间的话， 我们将继续探索与Login Apartment的合作机会。”
在Login管理的乌节达尔菲大厦公寓中，一套是一居室单位，其余五套是二居室单位。Login的业务负责人Kemmy Sim说，11间配备齐全的共享居住房间在45天内就被租光了。
Login Apartment于2018年3月在新加坡推出，原名为Mamahome，并于同年7月更名为前者。除了Login Apartment，ChongFu Investment旗下还有另外两个服务式公寓品牌，分别是Locca和Suisse Place。在剩下的两个品牌中，Cai认为Suisse Place在新加坡有机会，因为它是以酒店为基础，并被定位为“酒店公寓”。
2018年初，屹岭豪庭（Alex Residences）只有两套客房，而Login则增至59套客房，今年年底将在新加坡开设109套客房。现在，它在乌节路社区、Queenstown、Novena和东海岸都有业务。
据Cai表示，Login的客房平均入住率为95%。他补充道:“我们的目标是到2021年底将客房数量增至900间，并在此之后进行区域扩张——澳大利亚和日本市场的计划已在实施中。”
Cai:共享居住实际上是加入一个喜欢共享生活空间的社区，参与从瑜伽、绘画到品酒等各种社区活动。(图片: Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)
“创造价值”
在2020年，除了提供全套设备、Wifi、公共设施和每周家政服务外，Cai还希望为Login的共享居住会员“创造价值”。他表示:“我们正试图与合作伙伴和供应商合作，例如Grab或Redmart，会员在下单时可以获得优惠券或特殊的促销码。”
共享居住对年龄22-37岁的千禧一代很有吸引力。在新加坡，99%的共享居住会员都是外籍人士。“我们这里只有一个新加坡人，她是体育和瑜伽红人。”Cai说。
在品牌认知度方面，按市场份额计算，Cai认为Login是排名前三的共享居住运营商之一;并且在房间数量方面排在前五名。他补充道:“共享居住实际上是加入一个喜欢共享生活空间的社区，参与从瑜伽、绘画到品酒等各种社区活动。”
目前，新加坡约有20家共享居住运营商，包括韩国的Commontown、Cove Living、ST Residences和ST Signature(隶属于F&B player Katrina Group旗下的酒店部门)，以及按市场份额和房间数量计算最大的酒店Hmlet。
Eyo:尽管预计住宅市场会出现供过于求的情况，但对于共享居住运营商来说，他们面临的挑战是如何找到新的库存，因为开发商想要出售而不是出租他们的公寓。(图片:Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)。
寻找新库存是种挑战
“尽管预计住宅市场会出现供过于求的情况，但对于共享居住运营商来说，他们面临的挑战是如何找到新的库存，因为开发商想要出售而不是出租他们的公寓。” Samuel Eyo说。Eyo是Lighthouse Property Consultants的总经理，他曾促成Login和Buildhome之间的五年主租赁协议。
今年3月，Eyo还通过Hmlet在珊顿道附近的Lumiere管理了43套公寓。由BS Capital开发并于2010年完工，由168个套单位组成的Lumiere住宅楼的第34层至第45层共有43套单位。
“共享居住空间的界限正在模糊。”Eyo说，“像凯德置地旗下福南的Lyf这样的混合型酒店，它们是服务式公寓，但因为它们也有酒店牌照，所以房间可以按日出租。”酒店式公寓的最短入住时间为7天，也可以签订长期租约。因此，它们具有灵活性。”
至于纯粹的共享居住运营商，例如Login，被认为是属于住宅单位。根据市建局的规定，最短租期为三个月。尽管如此，Cai还是打算把重点放在住宅空间上。
共享居住需要设在千禧一代外派人员多的地方，这就是为什么城市中心和城市边缘地带可以运营得那么好的原因，Cai说。
地理位置与便捷
共享居住运营商面临的另一个挑战是找到合适的地点。
“乌节达尔菲大厦对我们来说是一个很好的试验田。”Cai说，“这是一栋1985年竣工的老房子，所以没有任何设施。然而，我们可以在45天内把它租出去，这表明乌节路的需求量很大。但要在乌节路找到合适的房产是个挑战。”
除了优越的地理位置外，便捷也很重要，即邻近公共运输、购物、娱乐和餐饮等设施，这就是为什么城市中心和城市边缘地带可以运营得那么好的原因，Cai说。
Eyo说，这部分是因为共享居住的地方需要吸引千禧一代的外派人员。
尽管目前新加坡市场上约有20家共享居住运营商，但Cai认为，市场实际上只可以支持“或许3至5家，甚至更少”的运营商。
Eyo解释说，这是因为共享居住运营商的资本支出相对较高。他估计，光是布置一间一居室的公寓就要花费$5,000至$7,000。
家具和摆设会随着时间的推移而贬值，因此，共享居住运营商必须签署一个更长的五年期主租约，以实现经营上的收支平衡和盈利。Cai补充道:“如果你只是想通过签订一到两年的主租赁合同来获得市场份额，那赚钱是非常困难的。”
“说实话，WeWork为所有那些基于市场份额竞争的公司敲响了警钟，尤其是在新加坡。”Cai警告说，“一些规模较小的共享居住运营商已经失败了。明年，我们预计共享居住领域会出现一些整合。”