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1.
自2019年第二季度以来，对新加坡房地产进行询价的中国投资者数量已创下历史新高。
CNBC本周援引多位业内人士观点称，这一趋势至少将持续到2020年上半年。
可以这么说，在当前地缘政治持续动荡、经济增长前景暗淡的大环境下，新加坡已经“加冕”成为“华人避风港”。
正如某华人海外购房互联网平台执行主席Georg Chmiel所言：“新加坡是亚太地区的安全港，当前不稳定的政治和经济环境，使得人们愿意为安全付出溢价。”
2.
当前，中国资金扎堆南下，其中又可细分为内地与香港两种资金。
Chmiel表示，新加坡吸引的资金，来自“原本可以流向香港的中国内地资金，以及寻求离岸多元化的香港资金”。
从中国内地资金的角度来看，原本香港与新加坡共同上演的“双城记”，如今越来越像是一场独角戏。
高力国际物业集团估值和咨询主管Hannah Jeong表示，新加坡正在成为香港“替代方案”，除了社会环境稳定，也与新加坡的普通话语言环境有关。
至于内地资金的出海途径，Jeong对CNBC表示：“尽管中国存在资本管制，但共同基金或家庭信托的形式，确保了资金的持续流出。”
而内地买家常被说成是推高香港房价的合谋者之一，如今另觅新家，也省得为香港的社会和政治动荡“背锅”了。
仲量联行香港业务主席 Joseph Tsang指出，过去十年来，香港的内地买家数量已经大幅减少，部分因为香港过高的投资成本，但更多是由于当局的资本管制，特别是近两年的政策加码。
另一方面，从香港本地高净值投资者的角度来看，寻求离岸多元化正在成为当务之急。
目前，不少新加坡私人银行家反映，自己手头上的香港客户正在增多，尽管不能透露客户具体情况，但“焦虑”和“避险”自不待言。
但一些财富管理人士并不赞同“逃离香港”的说法，在他们看来，目前港资南下的本质是一种多元化策略，采取的是“观望”态度，而非“放弃”香港，似可类比1990年代的“进军加拿大运动”。
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3.
随着中国资金大举进军新加坡，许多本地人都会问一个问题：新加坡会重蹈香港的覆辙吗？比如说，年轻人会不会未来普遍买不起房？
由于这两大金融中心都吸引著国际人才，因此新加坡也会面临着与香港类似的压力，本地普通人的资源可能受到国际精英的挤压。
但是，这两大亚洲都会之间有一个重要区别，即房屋所有权。目前看来，这是新加坡社会稳定的一道安全阀。
根据新加坡统计局的数据，2018年新加坡的房屋所有权率为91%。相比之下，根据香港政府统计局的数据，2018年香港的房屋所有权率仅为49.2%。
在华人社会，“居者有其屋”是社会稳定的重要保障，上述数据至少在一定程度上表明：为何新加坡可以“加冕”成为“华人避风港”？
造成这种差距的主要原因，是新加坡政府制定了强有力的住房政策和相关措施，成功防止了外国投资者和高净值人士将房价推高的可能。
其中一项名为额外买家印花税的政策，要求新加坡公民购买多于一处房屋时需要支付12%至15%的额外税款，同时，外国买家购买私宅所须缴付的额外税款更是高达20%。
政府的强力政策有效控制了房价，但反过来说，外国投资者也不用背负推高房价的罪名，这使国际精英与本地百姓的对立不会那么尖锐。
在这种情况下，真正有需求的中国投资者仍在加码新加坡房产，因为他们买的不仅是房子，还有安全感。
“考虑到20%的外国买家税，为什么中国内地人今年购买新加坡的公寓比最近几年还要多……这是为了安全，就是这么简单。”开篇所述的Georg Chmiel说。
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4.
Chmiel说，大多数中国内地超高净值人士都在寻求安全地分散财富，并将一部分财富保存在离岸资产之中，这些资产可能不易受到中国经济周期的影响。
他补充道，今年新加坡的公寓售价超过730万美元，比2008年以来的任何一年都高，但这依旧阻止不了中国买家的热情。他预计：“这一趋势至少将持续到2020年上半年。”
从资产配置角度来看，中国买家大举进军新加坡楼市，更多是出于分散风险的考虑。
高力国际的Jeong指出，根据香港官方的数据，香港大型公寓的价格指数在过去5年中增长了21.9%，而从2009年到2019年10年间增长了83.5%，这是“亚洲最猛的升值”。而在新加坡，过去5年的公寓价格指数仅增长了2.5%。
投资者心里清楚，在新加坡买房不是为了赚差价，因为这里是“安全港”，而非“赌场”。
由于政府的有效管控，业内普遍预计，从长远来看，新来的中国买家不会对新加坡房地产市场产生类似香港的重大影响，因为新加坡的大多数人口主要依赖公共住房，而香港人则严重依赖私人住房。
Jeong判断说：“尽管中国购房者将在一定程度上推涨新加坡的私人住宅市场，但其影响对整个房地产市场而言是微不足道的。”
从赚钱而非避险角度来看，一些业内人士认为，中国购房者仍然看好香港市场的增值潜力。
Jeong就认为，在当前的社会动荡结束之后，中国买家将会重返香港市场。正如资金在风声鹤唳时会选择避险资产，等风声一过，野心勃勃的投资者终将回归股市。