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买房中国人创纪录,新加坡成“华人避风港”

Photo by Pang Yuhao on Unsplash

1.

自2019年第二季度以来,对新加坡房地产进行询价的中国投资者数量已创下历史新高。

CNBC本周援引多位业内人士观点称,这一趋势至少将持续到2020年上半年。

可以这么说,在当前地缘政治持续动荡、经济增长前景暗淡的大环境下,新加坡已经“加冕”成为“华人避风港”。

正如某华人海外购房互联网平台执行主席Georg Chmiel所言:“新加坡是亚太地区的安全港,当前不稳定的政治和经济环境,使得人们愿意为安全付出溢价。”

2.

当前,中国资金扎堆南下,其中又可细分为内地与香港两种资金。

Chmiel表示,新加坡吸引的资金,来自“原本可以流向香港的中国内地资金,以及寻求离岸多元化的香港资金”。

从中国内地资金的角度来看,原本香港与新加坡共同上演的“双城记”,如今越来越像是一场独角戏。

高力国际物业集团估值和咨询主管Hannah Jeong表示,新加坡正在成为香港“替代方案”,除了社会环境稳定,也与新加坡的普通话语言环境有关。

至于内地资金的出海途径,Jeong对CNBC表示:“尽管中国存在资本管制,但共同基金或家庭信托的形式,确保了资金的持续流出。”

而内地买家常被说成是推高香港房价的合谋者之一,如今另觅新家,也省得为香港的社会和政治动荡“背锅”了。

仲量联行香港业务主席 Joseph Tsang指出,过去十年来,香港的内地买家数量已经大幅减少,部分因为香港过高的投资成本,但更多是由于当局的资本管制,特别是近两年的政策加码。

另一方面,从香港本地高净值投资者的角度来看,寻求离岸多元化正在成为当务之急。

目前,不少新加坡私人银行家反映,自己手头上的香港客户正在增多,尽管不能透露客户具体情况,但“焦虑”和“避险”自不待言。

但一些财富管理人士并不赞同“逃离香港”的说法,在他们看来,目前港资南下的本质是一种多元化策略,采取的是“观望”态度,而非“放弃”香港,似可类比1990年代的“进军加拿大运动”。

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3.

随着中国资金大举进军新加坡,许多本地人都会问一个问题:新加坡会重蹈香港的覆辙吗?比如说,年轻人会不会未来普遍买不起房?

由于这两大金融中心都吸引著国际人才,因此新加坡也会面临着与香港类似的压力,本地普通人的资源可能受到国际精英的挤压。

但是,这两大亚洲都会之间有一个重要区别,即房屋所有权。目前看来,这是新加坡社会稳定的一道安全阀。

根据新加坡统计局的数据,2018年新加坡的房屋所有权率为91%。相比之下,根据香港政府统计局的数据,2018年香港的房屋所有权率仅为49.2%。

在华人社会,“居者有其屋”是社会稳定的重要保障,上述数据至少在一定程度上表明:为何新加坡可以“加冕”成为“华人避风港”?

造成这种差距的主要原因,是新加坡政府制定了强有力的住房政策和相关措施,成功防止了外国投资者和高净值人士将房价推高的可能。

其中一项名为额外买家印花税的政策,要求新加坡公民购买多于一处房屋时需要支付12%至15%的额外税款,同时,外国买家购买私宅所须缴付的额外税款更是高达20%。

政府的强力政策有效控制了房价,但反过来说,外国投资者也不用背负推高房价的罪名,这使国际精英与本地百姓的对立不会那么尖锐。

在这种情况下,真正有需求的中国投资者仍在加码新加坡房产,因为他们买的不仅是房子,还有安全感。

“考虑到20%的外国买家税,为什么中国内地人今年购买新加坡的公寓比最近几年还要多……这是为了安全,就是这么简单。”开篇所述的Georg Chmiel说。

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4.

Chmiel说,大多数中国内地超高净值人士都在寻求安全地分散财富,并将一部分财富保存在离岸资产之中,这些资产可能不易受到中国经济周期的影响。

他补充道,今年新加坡的公寓售价超过730万美元,比2008年以来的任何一年都高,但这依旧阻止不了中国买家的热情。他预计:“这一趋势至少将持续到2020年上半年。”

从资产配置角度来看,中国买家大举进军新加坡楼市,更多是出于分散风险的考虑。

高力国际的Jeong指出,根据香港官方的数据,香港大型公寓的价格指数在过去5年中增长了21.9%,而从2009年到2019年10年间增长了83.5%,这是“亚洲最猛的升值”。而在新加坡,过去5年的公寓价格指数仅增长了2.5%。

投资者心里清楚,在新加坡买房不是为了赚差价,因为这里是“安全港”,而非“赌场”。

由于政府的有效管控,业内普遍预计,从长远来看,新来的中国买家不会对新加坡房地产市场产生类似香港的重大影响,因为新加坡的大多数人口主要依赖公共住房,而香港人则严重依赖私人住房。

Jeong判断说:“尽管中国购房者将在一定程度上推涨新加坡的私人住宅市场,但其影响对整个房地产市场而言是微不足道的。”

从赚钱而非避险角度来看,一些业内人士认为,中国购房者仍然看好香港市场的增值潜力。

Jeong就认为,在当前的社会动荡结束之后,中国买家将会重返香港市场。正如资金在风声鹤唳时会选择避险资产,等风声一过,野心勃勃的投资者终将回归股市。