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摘要
尚景苑（Stirling Residences）公寓是一个位于女皇镇地铁站旁的超大型霸级私宅项目。
该公寓拥有99年地契，由著名发展商龙光地产和南山集团联合开发，由P&T Consultants建筑师设计，中国建筑（南洋）发展公司承建。
尚景苑将提供2栋40层和1栋38层建筑，合1259个住宅单元（套）、1所幼儿园和3层地下停车位（平均一户一个停车位）。
住宅单元包括227套1卧室、687套2卧室、263套3卧室和82套4卧室。
尚景苑位于成熟社区，周边历史、文化韵味浓厚，四周购物休闲设施如超市、购物中心、食阁林立，距离中央商业区、乌节路购物中心、肯特岗学区、Biopolis高科技园等也不远，不仅方便居民，也为公寓带来强大的租赁市场，提高租金回报。
该公寓也位于女皇镇杜生区（Dawson）的改造计划受惠圈，不仅可以享有计划带来的绿意环境、各种设施，还可能活跃公寓的转售市场。
公寓提供80多个休闲、娱乐、健身设施及社交场所，满足公寓各个年龄层居民的需求。
公寓雅居设计合理，力求所有房型均有无阻挡的宽阔视野或泳池/草坪/公园美景。在室内设计上，客厅和餐厅采用大理石地板，卧室采用高级木地板。
厨房配备燃气灶、烤箱、冰箱和干燥机等。
尚景苑，拥抱历史，感受变迁，享受豪华，开创未来。
引言
一段时间以来，新加坡房地产市场可谓红红火火。
7月初发布的数据显示，今年第二季整体私宅价格上扬3.4％，价格指数上升4.9点至149点。
代表中档公寓的其他中央区（RCR）涨幅最大，上扬5.7％。
私宅价格自去年第三季开始回升以来，已上涨了9.1％。
整个私宅市场交易相当活跃，交易量也持续上升。
位于西海岸的庭·维苑（Twin VEW）推出时，人山人海，好不热闹，卖了一个满堂红，已售出超过90%，最高尺价达新币S$1726元。
位于兀里地铁站旁的英雅苑（Park Colonial）示范单位开放当日迎来近1万名公众，女皇镇的尚景苑（Stirling Residences）的两层楼示范单位则有超过6500名公众前往参观。
7月5日，政府出乎意料地推出自2009年以来的第九轮房地产降温措施,将额外买方印花税（ABSD）在现有基础上进一步上调5%，只有购买第一套房产的新加坡公民和永久居民的不受该条款限制。
此外，所有购房者的银行贷款与估值比率顶限也收紧5%，只有向建屋发展局申请的房贷不受影响。
为此，一些新楼盘如英雅苑（Park Colonial）和尚景苑（Stirling Residences）已提前开盘，为有意购房者在降温措施实施前夜购买心仪房产提供便利。
一般认为，新的降温措施会在一定程度上抑制私宅价格的进一步上升，减缓私宅销售额。
但由于市场上集体出售后的购房者群体较大，经济增长势头良好，潜在买家依然处在高水平，世界局势目前相对稳定，经济基本面良好，新加坡的私宅市场仍然可以嗅到春天的气息。
在这特殊的房产气氛下，我们为您介绍刚刚提前开盘的新项目尚景苑（Stirling Residences），这个楼盘开盘几小时就卖出近200套。
楼盘优势与总体评价★★★★★
- 这是一个位置好、设施完善、高品位的全景公寓，具有潜在的投资优势，具备五星级楼盘特征。
- 位于RCR（rest of central region）D03邮区的女皇镇（Queenstown），紧邻市区，属成熟社区；
- 5分钟步行抵达女皇镇（Queenstown）地铁站；
- 霸级超大型豪华公寓，共建1259个单元，拥有80多个休闲、娱乐、健身等设施；
- 步行范围内拥有大量休闲娱乐、购物用餐等设施，10分钟车程抵达乌节路商圈、中央商业区和纬壹科技城；
- 连结多条主干道和高速路如亚逸拉惹AYE和中央快速公路CTE，交通便利；
- 教育资源丰富，拥有公寓附设的幼儿园，小学、中学和大学近在咫尺，如女皇镇小学（Queenstown Primary School），女皇镇中学（Queensway secondary School），新加坡理工学院（Singapore Polytechnic）和新加坡国立大学（National University of Singapore）等；
- 紧靠休闲娱乐场所和绿色空间，如花柏山公园（Mount Faber Park），亨德森波浪人行桥（Hendeson Waves），南部山脊（southern ridges）和花柏山缆车（Mount Faber Cable Car Station）等。
尚景苑位于第D03邮区的Stirling路，紧邻女皇镇地铁站（290米），占地21,109.5平方米（227,223平方尺）。
尚景苑拥有99地契，由龙光地产与南山集团合资的LN Development (Stirling) 公司开发，由P&T Consultants建筑师设计，中国建筑（南洋）发展公司承建。
尚景苑将建2栋40层和1栋38层建筑，合1259个住宅单元（套）、1所幼儿园和3层地下停车位（平均一户一个停车位）。
住宅单元包括227套1卧室、687套2卧室、263套3卧室和82套4卧室。
享有盛誉、资金雄厚的发展商
尚景苑由享有盛誉、资金雄厚的发展商龙光地产（Logan）和南山(Nanshan)集团联合开发。
龙光地产成立于1996年，是一家综合物业发展商，主要专注于中国粤港澳湾区，也涉足国际市场，拥有房地产开发、建筑总承包及工程设计的甲级资质，在整体实力方面是中国最佳房地产开发商之一。
龙光在香港联合交易所主板上市（2013年），在“财富中国”500强企业中跃升至第295位（2017年），在中国房地产开发商100强中排名第26位（2018年），在盈利能力排名前10位的公司中排名第4（2018年），其品牌和整体实力得到市场的高度认可。
南山集团成立于1978年，经营产品涉足铝、纺织、金融、旅游、航空、教育、房地产等多个行业。
2013年，该集团以S$2.5亿新元的价格在Merchant Road购得Park Regis酒店；2014年，以S$2.7亿新元收购Midlink Plaza，并将其重新开发为拥有396间客房的Mercure Singapore Bugis酒店，同年，南山击败了其他17位竞标者，赢得了新明大道的一块地皮，并将之打造成Thomson Impressions私人公寓。
2017年南山集团综合实力位居中国企业500强第165位，中国制造业500强第68位。
南山集团在中国多个城市设有分公司或办事处，在澳大利亚、美国、德国、意大利、新加坡、印尼等多个国家设立分公司，已形成经营范围全球化的国际企业。
地段剖析：尚景苑位于
第三邮区黄金地段的成熟社区
尚景苑距离女皇镇地铁站不到300米的距离，几分钟步行即可到站。
该地铁站属东西线的重要位置，可无缝连接到中央商务区，乌节路，滨海湾和南部海滨地区，直到樟宜机场。
五个站即可到达的主要地铁站及附近的大型商场/景点包括中峇鲁Tiong Bahru MRT (中峇鲁广场)，丹戎巴葛Tanjong Pagar MRT (丹戎巴葛)，莱佛士坊Raffles Place MRT (莱佛士坊)，克拉码头Clarke Quay MRT (克拉码头中心)，植物园Botanic Gardens MRT (新加坡植物园)，波那维斯达Buona Vista MRT (The Star Vista)，纬壹One-North MRT (Fusionopolis & Galaxis)，杜佛Dover MRT (Singapore Polytechnic)，和裕廊东Jurong East MRT (JEM)等。
附近的巴士路线有51, 64, 111, 145, 186, 195, 970和NR5等，带你通往全岛各地，如前往政府大厦（City Hall），裕廊东（ Jurong East）， 乌节路（Orchard）, 珊顿道（Shenton Way）和丹戎巴葛（Tanjong Pagar）等。
如果你没时间坐地铁或巴士，尚景苑附近就有NTUC平价超市、Mei Ling Market & Food Centre、大型商场宜家（IKEA Alexandra）、亚历山大中心（lexandra Central），女皇道购物中心（Queensway Shopping Centre）和Anchorpoint购物中心等，你可以尽情地在那里享受美食、购物、娱乐休闲，放松你的心情。
如果你还不够尽兴，还可以到稍远一点的新加坡主要的娱乐中心，例如怡丰城（VivoCity），圣淘沙（Sentosa）和花柏山公园（Mount Faber Park）等地方度过你的美好时光。
住在尚景苑的驾车人士可以使用多条主干线和高速公路，如亚历山大路、唐林路和AYE高速公路等，自由驰骋于全岛各地。
只要10分钟路程，你就可以到达新加坡国立大学、义安理工学院和新跃大学、丰树商业城（Mapletree Business City）和裕廊区域中心和国际商业园。
如果你开车20分钟，就可以到圣陶沙名胜世界、滨海湾金沙、环球影城、滨海湾花园、新加坡摩天轮等尽情玩乐，也可以到新加坡拉萨尔艺术学院、新加坡艺术学院和新加坡南洋艺术学院陶冶心情、感受艺术的魅力。
尚景苑附近教育资源也很丰富，公寓本身就附设了一家幼儿园，为年轻夫妇解决后顾之忧。
附近的小学有女皇镇小学（Queenstown primary school）、新镇小学（New Town primary school）、颜永成小学（Gan Eng Seng primary school）和布兰雅坡小学（Blangah Rise primary school），附近的中学有女皇镇中学（Queenstown Secondary School）、女皇道中学（Queensway Secondary School）和克信女子中学（Crescent Girl’s School）等。
另外，英华初院、新加坡理工学院（Singapore Polytechnic）和新加坡国立大学（National University of Singapore）等也离这不远。
附近的国际学校有全球印度国际学校（Global Indian International School）、ISS国际学校（ISS Internaltional School）、东陵信托学校（Tanglin Trust School）等。这些教育资源为各年龄层的居民提供服务，提升自己，从容面对未来。
女皇镇杜生区（Dawson）的改造计划
新加坡建屋发展局在“再创我们的家园”计划下，从2007年开始，在杜生新一代组屋区打造“公园里的住宅区”，为居住环境增添更多绿意，除了保留原有的60多种老树，建屋局也将新种植4700棵种类各异的树木。
在这个计划下，位于尚景苑不远处的杜生路附近将建造5个大型组屋项目及其配套设施，供附近所有居民享用。
这5个地点包括位于Margaret Drive的Site A和Site B，位于杜生路的Site C和Site D以及位于Strathmore大道的Site E。Site A的配套设施包括19个商店、1个超市、1个小贩中心、1个教育中心、1个学生托管中心和1个居民委员会。Site B的配套设施包括3个商店、1个迷你超市、1个小型食阁、1个幼儿园和1个老年活动中心。
Site C的配套设施包括2个商店、1个迷你超市和1咖啡座。
Site D的配套设施包括1栋两层楼的建筑，设施有迷你超市、咖啡座以及社交活动空间等。
Site E的配套设施包括1个迷你超市、大型社交活动空间、小孩游乐场、健身房和开放广场。
女皇镇杜生区（Dawson）的改造计划将在2020年左右完成阶段性工作，到时，一个崭新的杜生新区将呈现在眼前，为附近居民提供全新的居住环境。
根据这5个大型组屋项目3480户买家的年龄分布，年轻一代的购房者占的比例较大，这些年轻的组屋居民将有更大的机会提升居住环境，这从另一个角度说明尚景苑的投资潜力。
具有潜在的较高投资回报
我们刚刚分析了这一带具有较高比率的组屋提升者，有可能提高尚景苑今后的转售价位。
我们再来分析一下尚景苑附近的其它具有可比较性的一些公寓的成交情况。
最具可比性的是近在咫尺的在建项目女皇碧苑（Queens Peak），最近的成交价是S$1,681,000（850平方尺，每尺S$1,977）和S$1,621,000（850平方尺，每尺S$1,906）。
同样位于共和联邦和女皇镇地铁站之间的MARGARET VILLE公寓，最近的成交价是S$1,437,000（700平方尺，每尺S$2,052）和S$1,467,000（700平方尺，每尺S$2,096）。
位于红山（Redhill）地铁站的Artra公寓，最近成交价是S$1,734,500（825平方尺，每尺S$2,093）和S$1,578,700（768平方尺，每尺S$2.009）。
位于红山地铁站的Alex Residences公寓，最近成交价是S$2,050,000（904平方尺，每尺S$2,268）和S$1,838,000（904平方尺，每尺S$2,033）。
位于中峇路（Tiong Bahru）地铁站附近的Highline Residences公寓，最近成交价是S$2,745,000（1,292平方尺，每尺S$2,125）和S$2,421,000（1,292平方尺，每尺S$2,102）。
以上所列单元的成交价均是高楼（30-40层）成交价，尺价基本在S$1,900以上。
另一方面，同样位于D03邮区两块地皮已于今年2月和4月出售，一个是集体出售项目Pearl Bank Apartments，成交价S$929,400,000，每平方尺容积率S$1,515（psfppr），预估售价为S$2,600-2,700。
另一个是位于Silat 大道的政府售地，成交价为S$1,040,000,000，每平方尺容积率S$1,138（psfppr），预估售价为S$1,850-2,250。
从目前尚景苑的成交价看，尚景苑具有一定的升值空间。
让我们再来分析一下附近公寓的租金回报率
尚景苑位于第三邮区的黄金地段，去荷兰村和新加坡国立大学分别只需要乘坐3和4个地铁站，距离中央商业区也只有5个地铁站。
这样的地理位置可以吸引大量的在这些地区工作的高端客户，比如邻近的新加坡国立大学医院（NUH），新加坡国立大学（NUS），以及商务办公中心Fusionpolis，Biopolis，Alexandra Technopark和丰树商业园以及中央商业区等。
因此尚景苑凭其优越的地理位置、丰富的配套设施必将吸引大批高端人士青睐，获得可观的租金回报。
这里举两个例子，它们是尚景苑附近的两栋公寓Alexis（2014年落成）和Queens（2002落成）。
根据ERA数据分析显示，Alexis的一卧室、二卧室和三卧室的平均租金分别为S$2,579、S$3,301和S$3,892新元/月，租金回报率分别为4.15%、3.20%和3.08%。
而Queens的月租金更客观，2卧室和3卧室的租金分别达S$3,826新元/月和S$4,314新元/月，回报率分别为3.7%和3.43%。
尚景苑作为一个新公寓，又是一个霸级项目，设施配套完美，预计租金回报率将会更高。
户型设计与雅居欣赏
作为霸级超大型公寓，拥有比中小型公寓更多的便利设施。据统计，公寓拥有80多个便利设施，如拥有7个不同大小的游泳池，包括一个40米宽50米长的大型泳池、水疗池和幼儿泳池等。
公寓还开设3个主题森林公园、屋顶花园、24小时保安、礼宾服务、吊床草坪、茶园亭、反光流（Reflective Stream）、瀑布亭、多功能厅、蒸汽浴室、瑜伽亭、健身房和烧烤亭等，能满足所有年龄层居民的各种需求。
在套间设计上，力求所有单元均有无阻挡的宽阔视野或泳池/草坪/公园美景。
在室内设计上，客厅和餐厅采用大理石地板，卧室采用高级木地板。厨房配备燃气灶和伸缩罩（Gas Hob & Telescopic Hood ）、烤箱、冰箱和垫圈暨干燥机（Washer cum Dryer ）等。
公寓提高1,259套1-4卧室单元。
一卧室，合227套
套内面积41平方米（441平方尺）至66平方米（710平方尺），整套售价从S$759,000元起。
特点是户型方方正正，布局合理，采用开放式厨房，无浪费空间。
客厅还配备阳台。有些一卧室还有一间书房。
这样的户型非常适合夫妻情侣享受二人世界，以及专业人士和学生。
除了自住，也适合出租给高端专业人士。
二卧室，合536套
套内面积58平方米（624平方尺）至91平方米（980平方尺），整套售价从1,065,000元起。
特点是户型方方正正，布局合理，无浪费空间，客厅和主人房共享阳台。二卧室有Compact、+study和Premium三个户型供选择。
这样的户型非常适合夫妻情侣享受二人世界，也很适合有个小孩的夫妻，以及专业人士和学生。除了自住，也适合出租给高端专业人士。
三卧室，合263套
套内面积82平方米（883平方尺）至98平方米（1,055平方尺）。
整套售价从1,383,000元起。三卧室有Compact、+utility和Premium三个户型供选择。
共同特点是，户型方方正正，所有房间均可放置双人床，客厅和/或卧室配备阳台。
四卧室，合82套
其中6套是阁楼单位（penthouse）。
套内面积125平方米（1,346平方尺）至183平方米（1,970平方尺），整套售价从S$2,075,000元起。
特点是户型方方正正，布局合理，干湿厨房分开，并有储物间。四个房间均可放置双人床，主人房和客厅均配备阳台，所有房间均配备卫生间。
这样的户型非常适合有三个孩子的家庭，或与父母同住。
除了自住，也适合出租给相应的专业人士及家庭。
小结
新加坡的房市在第9轮降温措施出台后的走势将会如何呢？
据有关媒体报道，出台后的第一个周末，新开盘的尚景苑依然吸引不少人潮。
从目前的价位看，开发商已向买家提供优惠折扣，部分或基本抵消了所需支付的额外买方印花税。
这对只购买一套的买家是一个好机会，而购买第二套房产的买家也依然具有吸引力。
尚景苑位于第三邮区的黄金地段，价位却显著低于中央核心区（CCR）房产，而比郊区（OCR）房产高出不多。
从目前的价位及与周边可比楼盘的成交价看，尚景苑将有较大的升值空间。
尚景苑属超大型私宅项目，又处在成熟社区，拥有80多个休闲、娱乐、健身及社交场所，是亲朋好友聚会的好地方。
尚景苑距离新加坡国立大学、商务办公中心Fusionpolis，Biopolis，Alexandra Technopark和丰树商业园以及中央商业区等不远，形成强大的租金市场，保证了该公寓的出租回报。
尚景苑还提供高档豪华室内装潢设计，并提供冰箱、烤箱等厨房设备，真正做到拎包入住。
是一个价位回落好时机，稍纵即逝，您的房产您作主，拿起电话，心仪的房产也许就在眼前。
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关于作者： 吴洲
关于吴洲 ,任职于新加坡最大的国际性产业集团ERA担任高级营销总监，金牌房产经纪人（新加坡IEA房地产经纪协会2013/2014 年度金奖得主），他从业8年，秉承专业诚信，事无巨细的工匠精神从业理念，迄今为止，成交完的产业总市值以数亿新币计算，服务过数百位中高端客户投资新加坡产业，并获得客户满意好评，服务过的客户群体有新移民，企业家，艺人，教授学者和房地产开发商等，常年专业提供【新加坡任何公寓楼盘和商业地产以及地皮的买卖投资服务，买私宅无任何经纪费用】，如果您有任何新加坡产业需求，欢迎买家/卖家联系我们，常年买卖各类产业，我办事，您绝对放心。