X

新加坡房市2020年复盘

波澜壮阔的2020,今天是最后一天,很有意义复盘一下市场,特别是是新加坡的房地产市场。主要内容来自我28号的演讲(房产直播 | 识别优质资产的五大关键),我把PPT和文字放在一起,演讲内容分成三部分

第一部分:2020复盘

第二部分:对明年的一些看法

第三部分:如何挑选优质资产

 

这篇是第一部分。复盘其实不难,但如何做关于未来的决策是是难的事情。我们复盘的目的不是简单回看市场的大事件,而是有一些思考和总结:

1)回顾过去我们应对市场变化和的心态和决策,看有哪些正确的,哪些误判的,以总结和完善我们的认知和思考体系。

2) 总结有哪些不随着市场改变的简单原则,特别是在新加坡房地产市场,有没有简单的方法,不预测市场,但带来稳定,长期回报的投资。

我的投资以房地产为主,包括新加坡和中国几个城市,这几年也在以试错的心态尝试其他类别的投资。2020我对房市的判断准确性相对高,主要是因为房产本身波动很小,而且新加坡房地产政策性强过市场性。我同时也尝试了很多房地产市场以外的交易,犯了很多错误,也有些收获,穿插着讲一些,与大家分享。

 

今年房产的主线简单讲是:

2-4月极端市场,5-6月危机中的机会,7-9月稳步复苏,9-12月牛市迹象。

下面开始复盘!

 

01

2-3月 极端市场,极端机会

 

二月疫情已经爆发,股市从2月中开始大幅度下滑,市场一片恐惧。

面对未知风险的时候是最不理性的,个人,机构,就连大型开发商也是。在恐惧风口上开盘的Bugis附近的公寓,在周边房产卖到3300psf的情况下,永泰打出了的超低的开盘价格平均约$2300psf,我觉得是个极端市场的极端机会,连夜发文推荐给客户和朋友!参考(疫情期还吸引2000多人排队参观 – 什么硬核爆款?)。

现在回看,The M今年疫情期几个月时间均价上涨几乎15%,是很好的投资选择。而同期有个别2019的高价豪宅,却在疫情期间打折几乎20%寻求出售。

 

投资新加坡房地产,入场价格最为关键。所有看到的到绚丽的豪华内饰和绚丽外观,都是长期贬值的,只有真实的土地价值和实用价值,是长期增值的。如果购房者一开始付了溢价,又缴纳了很高的税,未来很难出场。

 

 三月金融市场完美风暴来临,市场多次熔断见底, 美股几乎“史诗级崩盘”. 很多人都不敢出门,房市受到了重击。我在新加坡眼也发了篇文章讲述了我对市场的看法,我觉得总体不会太差。参考(当下”极端市场”对新加坡楼市的影响)。新加坡市场本来就没有泡沫,加上政府的果断救市行为,给市场注入了大量流动性。

02

5-6月:危机中的机会

五月主要呆在家里,做了很多内训和直播。我觉得金融市场的下跌,救市,复苏,有点像2008年;但房地产市场绝对不会是2008年的重复,因为2013年后新加坡政府的强势降温措施,提前挤压了房地产市场的泡沫。我在线上演讲危机中的机会中,反复提到这一点,参考:视频回放 – 危机中的机会(上)| 危机中的机会(下)

新加坡的REITS是新加坡相对优质的资产,有资产抵押担保的信托基金在打折的时候,是风险极低的高回报资产。REITS价格在4月底几乎下跌到了绝望的价格,我开始买入信托基金,也特意办了一期信托基金的演讲(直播预告 | 房产 vs REITS 地产信托,现在投资哪个好?)

刚需,刚需

经历的3-4月的房地产冷淡,5月大家窝在家,就是开会,炒股,做饭,带娃,然后忽然发现有趣的问题:什么事在家里完成时,居住空间不够了,很多需要更大的房子。问房产的人多了起来,我们也开始尝试用ZOOM虚拟看房,房产交易量稳步回升,特别是刚需的楼盘和市区核心区大户型的豪宅。

 

疫情阻扰了看房,但培养了对居住空间真实的需求。作为从业人员,这是好事情:一方面减少很多无用看房的时间损耗,一方面可以用科技更高效的传递房产信息。

一再犯错

4月的股市反弹强劲,让人有点小幸福的感觉,五月的金融市场充斥各种声音,但看空的信号居多。我的心态上也发生了一些变化,本来看到自己的仓位盈利不错(主要仓位是REIT+小米),就觉得要兑现一些利润对冲风险。几次看到网上Up主在讲Sell in May and Run Away,也听说有朋友3月做空美股赚大钱,我开始加一些做空美股指数的单子,也买入了恐慌指数VIX。

 

复盘看:如果没有这些空单,今年的回报会更好。有个朋友曾教我,非专业投资者:“看空但不要做空”,我以为听懂了,其实没有。投资和人生中,很多简单的道理,看似都懂,但其实不懂,因为操作根本不会照做。人很难分清哪些是理性的决定,哪些是潜意识的决定,其实大部分是后者。

 

 

03

7-9月 稳步复苏

房市经历了2个多月的冷淡,适应,调整,这个季度,交易量大幅反弹。我的个人看法:最坏的情况已经过去,新加坡房地产市场,在巨大的行政紧箍咒下,经受了疫情和金融动荡的双重压力测试,继续稳步复苏,因为对更大居住空间的需求也随之高涨。相对股市,住宅市场需求是慢慢释放的,波动更小,趋势更平缓,但也更长久。

新加坡的房地产市场,只有局部的机会:每个区域的走势不一样,不同的开发商对于月销售业绩的要求不一样,促销和定价会一直调整,其中就有抓好货的,抓打折的机会。市中心一个爆款One Pearl Bank,北面背靠山,南面看海, 3房促销打折时,几乎10%的折扣后仅仅$2200psf,250万新币左右,是很好的机会!参考(好多个第一,不公平的优势 – OPB 万宝轩)

 

 

9月多类资产创新高,特备是科技股龙头,屡创创新高!房地产市场趋势确定,大户型一下变得很受欢迎,特别是立刻可以住的大户型。很多股市的投资人,或者是优质上市公司股东,忽然发现身价暴涨,也觉得需要更大空间,也就顺势出来买房。

 

 

住宅市场最先火爆的是优质别墅(GCB)市场,GCB有点像科技股的大龙头,很多买主,但很少选择。年初看到的几片有缺陷的,正常市场很难卖的地,都被悄悄的卖掉了。

 

市区200平米以上的大户型,也是需求量巨大,但非常缺货。新盘市场,除非付高溢价,几乎没有什么机会买到上等的产品;沉寂很久的二手房市场悄悄复苏,好的产品被快速消化。报纸也报道,大户型公寓销售创七年新高,这些都是刚需释放的正常反应。我在演讲中预测,今年最终的房产销售量不会低过2019年。

 

 

04

10-12月 牛市迹象

 

10-12月市场继续好转。金融市场上各类资产,从美股S&P500,到中国的中证300,黄金,比特币都创了新高。 我开始看到宽松量化的流动性终于开始从疯狂的股市,慢慢进入房地产市场。房市的波动,跟股市相比是滞后的。但房市趋势一旦来,他是一个很稳定的,相对长期的。

金融市场,房地产相关的股票终于在11月底开始反弹,从新加坡凯德,新加坡房地产信托综合指数,到香港置地和中国的万科,整个板块开始反弹。加上本地住宅市场交易量的反弹,

 

 

我在11月有种感觉,新加坡住宅市场的牛市要重来了。这个判断不一定对,有待市场验证,但我说牛市来了,是基于一些强烈的信号,例如下图所示:土地市场的新供应量,也就是政府卖地GLS+集体出售(Enbloc),几乎创历史新低。 土地供应新低的意思就是不久的将来会缺货。 

于此同时,郊区政府土地拍卖的异常火爆,土地饥渴的开发商踊跃投标,价格也几乎创了郊区地价的新高。Tanan Merah地铁附近的土地最终成交在$930psf, 也就是开发商最终的成本会到$1500psf甚至以上,也就是说,郊区靠近机场的位置,不久的未来售价会在$1700psf以上。在土地供应量历史新低,但土地价格新高的情况下,未来走势也不难判断了吧。

 

 

05

投资:房市vs股市

新加坡房市波动性小,流动性差,适合大众,因为大部分人都可以投资盈利。当然也有很多人说投资新加坡房地产市场很难赚钱,确实也是,因为新加坡市场的挑战是,政府管控严格,整体太成熟,增长小,产品特别多样,外来人多,定价因素比较复杂,所以很多刚来新加坡的投资人很容易掉坑。但只要了解了不同区域的合理价格区间,投资其实不难。房产是一个最好的防守型投资品,长期一定跑赢通胀,比起投资不懂的资产,或者放在银行被通胀吃掉,房产还是新加坡居民的一个最重要的资产配置。

 

 

股市波动性大,流动性好,但并不适合大多数人,因为不容易长期盈利。我这几年以试错的心态,尝试股市不同市场,不同类型的产品,今年应该是收获最大的一年。我从事的行业,和房地产投资是稳定的防守型投资,而股市是房产之外的补充:我投资科技和未来趋势为主的公司,主要是一个学习的心态,跟随市场新的思维,新的模式,进化向前。新加坡本地各行业非常成熟了,除了The Sea这样面对全世界的互联网企业,传统行业没有公司能几倍成长的机会了,但中国,美国这样的机会还是很多。

 

 

06

如果能重来

 

今年的投资回报纯属市场给机会,但这样的市场疯狂肯定不会再重来。不过市场很多的模式,还是会周而复始再来过的。复盘看这跌宕起伏的一年,希望以后面对市场的动荡,有更多的笃定,做更优质简洁的决定。这里几个总结,写给自己,也送给大家:

 

1). 房产的核心是入场价格,产品是第二位:价格对了,什么市场波动都不怕。股票的核心是找出好赛道里,最强的公司,价格是第二位。

 

2). 专注,简洁。前几天,好朋友送给我这四个字。复盘今年,我惊人的发现与这四个字相关的动作,都有很好的结果。今年主要的投资收益,来自持有最久1只股票和RETIS,除了等,几乎不费力气。而与之相反的动作,犹豫不决,进出很多次,耗费时间的投机行为,都是自我损耗。

3). 扩大认知半径,明确能力半径,缩小行动半径。读更多的书,多一些有品质的交流,减小没有意义的行动。

 

谢谢,祝福您一个精彩的2021

了解我的故事,我眼中的新加坡

Kevin Feng 冯舟

Propnex Realty 加坡博纳产业 

集团董事 集团慈善大使

手机:+65 82009297

www.KevinFeng.sg