买房不仅为居住，也是投资。对于许多人来说，这可能算是人生最大的一笔投资。投资的回报率要考虑的因素林林总总，比如地段、产权等等，整体来说，无非归纳为空间维度和时间维度。一个是时间维度，这个房子能住多久，是99年地契，999年地契还是永久地契，房子所在区域的未来发展前景等等。一个是空间维度，这个房子地理位置如何，周围有哪些设施等等。可是，空间维度上的另一个重要因素，却常常被忽略，它就是容积率。容积率不仅可以影响现在的居住体验，也和房子未来的升值空间密切相关。所以今天我们就以容积率的角度来看一看，如何选择有潜力的楼盘。
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什么是容积率
容积率（Plot Ratio），是用某块土地的地上建筑物的建筑面积除以该地块的面积，就是地上建筑面积与土地面积的比例。为什么强调地上建筑物呢？据说是因为曾经真的有人钻过空子，往地下建房子（还建了好几层）。容积率低，则楼盘居住密度小；容积率高，则楼盘居住密度大。这就是为什么我们看房子时，经常会听到开发商说，这个楼盘容积率低，有很强的隐私性。除了密度，容积率也直接决定了一个项目最高可修建的楼层。新加坡市区重建局（URA）对容积率和层高作出了如下规定。
土地容积率最高楼层限制1.451.6122.1242.836>2.8>36
知道了这一点，就可以明白为什么有些地段的房子建不高了。不是开发商不想建得高赚更多钱，而是容积率所限。
02
怎么看容积率
不过，知道了什么是容积率，离真正看懂容积率还有一段距离。正如前面提到的，容积率开发商说了不算，得要政府做主。而在新加坡，这个做主的机构就是市区重建局（URA）。URA每五年都会做一个总蓝图（Master Plan），给出新加坡每一片土地在将来十到十五年的规划。这个规划既包括了土地的用途（工业、商业、住宅等），也包括了这片土地的容积率，可谓新加坡地产界的“指挥棒”。（每片土地的用途和容积率都会被标出）要看一片土地容积率，最直接的方式就是去查URA的Master Plan。查到了容积率后，还要做下面三件事情，才算真正看懂。首先，要看这片土地周围土地的容积率。假设你现在看中了容积率为1.4（楼层不高于5楼）的楼盘里的一套房子。可是当你看到周围的楼盘容积率为3.5时，就要知道这可能是一个超过35层的高楼。如果你对房子的视野有要求，那么就要再考虑一下了。其次，要对这片土地的总户数做一个推算。举个例子，标注红点的居住用土地A，容积率为2.1，土地面积54万平方尺，最多可以建造24层高建筑，实际建造一幢24层高楼以及排屋，总共255户。值得注意的是，这块土地面积非常的大，54万平方尺几乎是现在新推出的一块土地面积的两到三倍。以2.1的容积率计算，总体可建筑面积非常惊人。而建成的单位数目却不多。
建筑面积（GFA）= 540,000× 2.1 = 1,340,000总建筑单位：255再对比一下，相隔不远另一块土地B的可建筑面积。土地面积：14万5千平方尺容积率: 2.8建筑面积（GFA） = 145,000×2.8 = 406,000总建筑单位：435
对比一下就可以看到，土地B利用三分之一的建筑面积建造了435个单位。相比来说，土地A远远没有达到可以建筑的最多容量。因此土地A在未来会有更多的发展空间。第三，也是最重要的一点，要从时间的维度来看土地容积率的发展。整体来说，不光是新加坡，全世界的城市都面临土地供应越来越紧张的问题。城市规划的应对策略一般都是：提高提低容积率。因此，新加坡URA每五年都会更新一次Master Plan，让土地得到更合理的利用。再举个例子。图中标出的这片居住用土地2008年的容积率为3.5。（2008年的Master Plan）到了2014年，它的容积率变成了4.2。（2014年的Master Plan）再到最近的2019年，这片土地的面积在2008年的基础上有了明显的扩张。虽然目前容积率暂未标出，但可以肯定的是它是住宅用地。很有可能一个新的公寓楼盘会在这里出现。（2019年的Master Plan）容积率提高对土地的增值效应是显而易见的。同样一块土地面积，容积率从2变成3，可建筑面积便增加了50%。这意味着开发商可以盖更高的楼，建更多的单位，更多的设施。作为买家的我们可能懵然不知，可是发展商对土地的容积率却有着敏锐的嗅觉，很多容积率提高的老公寓地段，立刻会被重新发展。
03
鑫悦府2.1的容积率意味着什么
最近要开盘的鑫悦府，号称是2021新加坡最大的楼盘。听到大，我们的第一反应肯定是容积率高。可事实上鑫悦府的容积率是多少呢？2.1。6万3千多平米的总面积，总共才建了9栋楼，每栋24层。你可能会说，容积率不是URA规定的吗？容积率要是高一点，他们肯定也建得更密更高。话是这么说没错，可是你有没有注意到，你其实默认了鑫悦府本来可以建得更高更密。时间推回1978年，当诺曼顿园这片土地还是军官公寓的时候，它的容积率是1.6。六万多平米的面积，仅有488个单位，可谓相当奢侈。（军官公寓时期的诺曼顿园）2017年，军官公寓集体出售时，政府将这片土地的容积率提高到2.1，正是希望这片土地得到更合理的利用，挖掘出更多潜力。你可能会问，既然政府觉得有潜力，为什么不一次性把土地容积率提高到2.8或是3呢？答案很简单，容积率最好是循序渐进地增加，让不同人群可以享受到土地红利。假如当初政府一次性把诺曼顿园的容积率提高到2.8，就意味着鑫丰集团要花更多的钱才能标到这块土地。这对鑫丰集团倒是没什么，标得贵，他们可以轻轻松松建更多的单位赚回来。真正吃到这片土地红利的人，是当时军官公寓的房主。容积率越高，意味着集体出售时他们分到的钱越多。换句话说，这片土地容积率从1.6到2.8的全部红利，都被他们吃到了。这也是为什么政府不会一次性把容积率提得太高。按照这个逻辑，鑫悦府2.1的容积率对于现在的买家来说或许是好事，因为他们也有了一次吃到土地红利的机会，而且客观上鑫悦府也的确具备增加容积率的条件。（建成后的鑫悦府，设计图）从密度来说，鑫悦府占地面积6万3千多平米，这样大的面积，才建了9栋楼，密度是相当低的。因此未来增加密度平面上的空间有了。从高度来说，鑫悦府目前楼高24层，而且为了让低层住户也能有很好的视野，在第1层下面还加固了19米，也就是6层楼的高度。这些高度，今后完全可以被利用起来，纵向上的空间也有了。 基于这两点分析，鑫悦府所在这块地在未来提高容积率是大概率事件，只是具体的时间节点早晚而已。对于买房者来说，所购房屋所在地块容积率在未来的增加，其实给了房主在时间的经度上吃到土地红利的机会。 这就是所谓的“风口”吧。 — END —