新加坡拥有亚洲最多元化的REITs市场，也是亚洲除日本最大的REITs市场。新加坡REITs市场这趟充实的旅程始于2002年。
来源：新交所
新加坡的第一只REITs在2002年落地
2002年7月17日，新加坡交易所集团（以下简称“新交所”）成功迎来了嘉茂商用信托（CapitaMall Trust）的上市。嘉茂商用信托专注于投资新加坡优质的创收型商场物业，收入主要来自各种不同的本地和国际租户缴付的租金。信托的初始资产包由三处来自邻里和市区的主要商场组成，为信托的发展带来很好的基础收益。在嘉茂商用信托的上市典礼上，淡马锡执行董事何晶女士在演讲中做了一段富教育意义且具前瞻性的开场：
“REITs将大规模的房地产统一单元化为较小的标准投资单位。这允许投资较小的个人投资者可负担起投资大物业或象征一篮子物业的股票。它还为此类投资提供流动性和二级交易机会。这使得机构和散户投资者能够参与投资具流动性的房地产投资组合。
新加坡和亚洲的REITs市场仍处于萌芽阶段。但随着亚洲的高储蓄率，这里的机构基金的增长，以及亚洲人对房地产投资的内在兴趣，这个市场有潜力大幅增长。
我希望嘉茂商用信托的推出将为更多本地和国际REITs在这里上市提供催化剂。”
图一：嘉茂商用信托初始资产组合的三处资产
新交所REITs资产的多元化
2002年7月这第一只REITs的上市为新加坡REITs市场开启了无限的发展空间。从那开始，新交所采取了国际化、多元化发展REITs市场的战略，迎来了一个比一个精彩的REITs资产组合，落地一个接一个新的资产类别证券化。在迎接了第一只商场物业REITs后，新交所也在4个月后迎来了腾飞发起的第一只工业资产REITs。隔年8月，新交所通过持有中国香港资产的置富产业信托 （Fortune REIT）落实了跨境资产REITs的战略，而这个跨境战略也在2005年持有多国资产的丰树物流信托得到了深化。新交所80%的REITs拥有新加坡以外的资产，最近的10只REITs IPO的几乎所有资产均在新加坡境外，明确显示新加坡已经转型为REITs上市的国际枢纽。产业类别方面，新加坡挑了最贴近民生的商场启动REITs市场，随后也逐个落地工业园、写字楼、酒店、住宅、物流仓储、数据中心、医院、奥莱、超市等资产组合。
图二：新加坡REITs市场发展主要里程碑
丰富的投资者群体支持新加坡REITs蓬勃发展
新加坡REITs市场另一重要特点是拥有个广泛且熟悉REITs市场的投资群体。新交所有非常多具吸引力的增量投资群，丰富的机构投资者群体包含了国际各大主权基金、保险基金、成长型基金和对冲基金，当中有超过1300家全球基金将总部设立在新加坡，为投资新交所上市的标的提供很大的便利。
新加坡私人财富产业的增长也是新加坡资本市场，包括REITs市场被看好的重要因素。瑞士私人银行资产的年涨幅在2%-3%，但新加坡私人银行的高净值客户年增幅却在15%左右，可见新加坡私人银行引进的资金增量将会非常显著。新加坡家族信托的数量也呈现翻倍式的增长：
2019年新加坡引进超过100个新的家族信托，到了2021年这个增幅达到超过400个。新加坡金融管理局也规定家族办公室的基金公司需要在任何时间点将其资产管理规模的至少10%或新币1000万投资于新加坡的本地投资，而新交所上市的REITs就在“本地投资”的范围之内。
新加坡的散户投资人也是REITs市场的投资主力之一。新加坡REITs市场自2000年初为发行第一只REITs开始投资者教育投入后就从没停止。新交所、各大中介机构和REITs发行人通过传统券商经纪网络、网络券商和散户投资者协会与散户社区互动，向他们介绍REITs的特性和影响REITs表现的大环境因素。
新交所的REITs产品助国际的资产原始权益人和亚洲资本获得了高效的对接，给扎根于新加坡的全球机构投资人找到了多一种近传统固收产品的收益稳定的投资产品，让房地产成为新加坡散户投资人触手可及的投资类别。
重视市场反馈的监管模式：便利上市，推动扩募
很多在新交所已上市的REITs都表示新加坡REITs市场相比其他REITs市场最特别而且最有优势的地方就是它重视市场反馈的监管模式。随着REITs市场的开放，新加坡的监管机构对于发起人的质量和投资人熟悉REITs产品的程度也更关注。新加坡金融管理局和新交所屡次接受市场反馈，通过监管框架的调整和上市规则的修订，协助已上市的REITs应付不同经济周期带来的融资挑战，也为迎来新地区的发起人和资产提供更大的便利。新加坡监管机构注重企业治理的态度也让新交所上市的REITs受到国际认可。
在新加坡各个机构的努力下，到新交所上市REITs的来自全球的发起人有机会享受到比在自己国家发行REITs还优惠的税收环境，增发融资的方式和流程都更市场化。新交所REITs的扩募机制和上市公司基本上相同，所采用的扩募规则也一致，这为服务REITs扩募的中介机构带来很大的便利性。因此，新交所REITs的扩募活动非常活跃，2021年我们就看到新交所REITs进行了超过31亿美元的扩募，所融资金也顺利的投入到了不同资产类别的收购。
图三：新加坡REITs IPO和扩募规模 （亿美元）
与此同时，新加坡也通过补贴政策减低REITs发行人的上市成本，每单补贴金额可高达200万新元，以最直接的方式支持REITs市场扩大。今天的新加坡REITs市场在政策和规则上可以说是众多亚洲REITs市场当中最符合市场需求的，而且在平衡发起人、发行人和投资人利益方面也是最成功的。
今日的新加坡REITs市场
20岁的新加坡REITs市场对于全球REITs市场的发展更有担当和贡献。新交所的REITs按市值占了亚洲REITs市场的近30% （日本占近50%）。经历了2008-2009年的金融危机和此次疫情带来的不确定环境，新交所REITs在市场震荡中展现韧性，见证了7次的REITs合并，留下了43只总市值达1110亿新元的代表性投资产品。新交所的REITs在新加坡和国际各大REITs指数里也常见，新加坡市场的良好流动性为REITs进入指数提供很好的支持。由REITs指数延伸出的产品还有ETF和期货。新交所目前有5只ETF的成分股是包含了新加坡的REITs，截至2022年6月，总在管资产为8.27亿新元。新交所也于2020年推出了亚洲第一只国际REITs期货，新加坡富时EPRA Nareit亚洲（除日本外）指数期货和新交所iEdge S-REIT领先指数期货。这两只期货产品都是根据美国商品期货交易委员会的指导原则设计，向美国和全球机构投资者广泛发行，所追踪的REITs指数就包含了新交所的REITs。
注：RHT Health Trust 作为现金信托和Eagle Htrust 停牌，不包含在以上表中 图四：新交所上市的43只REITs
丰富全面的新加坡REITs市场还有成长空间吗？
随着可持续发展日益成为房地产行业中的一项商业原则，绿色建筑也越来越多的进入到基金和投资组合。像全球范围内的许多其他政府一样，新加坡推出了各种促进能源使用效率的计划，例如建筑物的绿色建筑标签计划和用于行业的节能技术的补助金。成熟的企业和投资者可持续发展战略正改变REITs维持运营资金健康水平的能力的基本面。积极跟踪关键环境指标的REITs能够更好地采取积极主动的方法防止运营成本增加，拥有绿色建筑认证资产的REITs还可以降低其投资组合中持有因为不符合日益严格的建筑法规而面临贬值或出租率下降的风险。管理这些风险可创造长期价值，推动可持续的财务业绩并增加股东价值。新交所的REITs会在市场推动更大效益下积极探索纳入可持续发展建筑，也在物业管理方面积极采用价值管理模式，发挥绿色金融优势。
社会老龄化及传统观念的改变，生活方式与企业运营模式的转变等都会带来地产业态的进化。自助仓、高标仓、共享办公场所、养老院、学生与劳工宿舍、停车场、教育设施都是在这进化下可能产生的REITs潜在投资标的。在疫情下，市场也看到了多元化资产REITs在分散市场风险的能力。新加坡市场只要保持对资产类别的开放就可以支持到REITs的避险策略，为投资人带来更能抗市场风险的投资产品。对于保持开放的新加坡REITs市场，新的业态所带来的机会是无限的，投资人也会因为业态上的创新开放而对新交所的REITs保持期待。
结语
新加坡REITs市场从调整基础框架，强调治理和投资者沟通，到通过加强社会责任和保持开放态度实现可持续性发展，每一步都会稳健的走在市场前头，满足市场的期望。
感谢这一路来为新加坡REITs市场付出的发行人、中介机构和投资人。在大家这20年的支持与信任下新加坡REITs市场砥砺前行，成就斐然；我们将共同在这良好的根基上踵事增华，创造辉煌！