经历了疫情的洗礼，新加坡边境逐渐开放，地产业正迎来经济持续复苏后的全新变革。尽管针对价格居高不下的情况，去年12月中旬政府推出了私宅，公众住宅和组屋转售市场的新一轮降温措施。
对于真正看好新加坡的潜在买家， 尤其是全球流动的海外投资者来说，可能并不介意印花税的提高，他们依然愿意支付30%的ABSD，在新年淡季后入场新加坡优质住宅市场。跟据联合早报的预估数据，3月份新私宅销量从2月份的低点回弹23.5％，发展商共售出651个单位。
（图源早报）
据专家预估2022年住宅房地产价格预计将上涨3%至5%，本地私宅市场仍会持续保持长期上升势头，只不过在速度上放缓了步伐。
如大家所知，坐落在Farrer Park的Piccadilly Grand（鑫丽家园）和Arthur Road的 [email protected]近期火热开盘，开售当日就以高达77% 和80%的成交率几近售罄。
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Piccadilly Grand
这两个楼盘都处在靠近市中心和MRT的优越地段，毗邻商圈，户型合理，设施便捷，再加上领军开发商的优势， 基本上供不应求，大大超出预期，这和市场上有些所谓业内专家的预测背道而驰。
Arthur Road的[email protected]
Farrer Park的Piccadilly Grand
根据2022年的推出计划，新住宅供应量大概在八千到九千套的范畴，约 36% 的单位将在OCR（中央边缘区以外），37% 在RCR（中央边缘区），另外 27% 在CCR（核心中央区）。和去年私宅的新盘交易量一万两千套左右相比，供给量远远不足，每个项目的单位数量也不多，想要购买新私宅公寓的买家可能会面临楼盘项目选择较少，开盘即抢购的情况。此外，今年推出的许多都是中小型的开发项目。
去年末的降温政策只是针对CCR, 尤其波及了第二套房的出售，而新加坡市场最大的客户群体依然是本地买家，总体占比至少达到75%， 所以并不影响买第一套房的刚需顾客的购买力 。
除此以外，RCR和OCR市场需求量也仍然很大，这片区域大部分都是打算做房产升级的，价格也不太可能会降低。
2022年满足5年居住限制的组屋现在有三万一千多套。很大一部分私宅的新房购买，是组屋到了五年居住时限后，进行的品质升级和社区升级，所以核心市区外的潜在购买力也是非常高的。
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自两年前新冠疫情爆发以来，通货膨胀速度远超预期，去年11月通胀率相比前年同比增长了7%，是40多年的最高通货膨胀率。货币贬值，持续疫情和通胀导致供应链中断，建筑原材料价格和工人薪水成本节节攀升，土地与建筑成本不断上升。
发展商土地库存耗尽，新建楼盘延期甚至停滞，市场供应减少，未来的新楼盘价格只会更高。而房地产一直以来被视为是抗通胀的优质资产之一，政府对应通胀自然就要加息，新加坡的国内利率在很大程度上受到全球市场走势的影响，房贷利率可能上升促使一些买家趁利率上调之前赶紧买房，以锁定目前的贷款利率。
不过为了刺激经济，以现在的1.2%～1.8%的利率来说，对于买房者来说绝对利好，也在承受范围内。
因为有建筑周期的原因，前几年出售的私宅无法直接转化为及时的房源，2018年开始建设的房子基本上2023年才能完工，目前市场上的供应量是远远不够的。 除了集体出售，政府卖地也是持续走低，这会造成接下来两年的供应会持续跟不上，无法满足1-2年内的刚需。
对于开发商来说，房价涨得不够高，成本却很高的情况下，利润空间很薄，所以宁可等候观望，不敢轻易买地建房。 所以开发商们今年开盘不太可能高开，有些甚至故意低价开盘测试市场反应，同时也增加短期销售量，买家可以抓住开发商的此种心理及时下手，此刻入场是有足够的升值空间的，是绝佳的投资机会。
租房市场更是一房难求，疫情限制了消费场所，大家更愿意追加投入改善住宅品质。如果租金涨，回报提升，自然也会推动房价增长。许多组屋屋主刚卖掉组屋寻找替代房，带动了对私宅的需求。不断上涨的价格以及预购组屋多次延误的困扰，也促成了私人公寓转售市场的强劲需求。
新加坡政治稳定，紧张的地缘政治局势促使投资者寻求更为安全的避风港。未来几年内将会有更多海外买家大力购入核心资产如优质洋房，有些涨幅甚至已经达到了50%到100%之间，当然，市中心的的低价或打折楼盘也值得关注。大众市场尤其是自住购房者还是必须从自身需求和购买力出发，结合市场信息与专业分析，冷静果断地选择适合自己的优质房源，毕竟时不我待。
写在最后
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