新加坡财政部（MOF）5月8日发表公告，政府将推行一致的35％额外买方印花税，所有将住宅房地产转移到生前信托（living trust）的交易，从5月9日起须支付35%的额外买方印花税（ABSD）。
财政部深夜发表文告宣布，在进行定期的政策检讨后，政府将推行一致的35％额外买方印花税（生前信托），填补之前的缺口。
在这之前，住宅房地产转移到生前信托须支付买方印花税（BSD）。至于是否须支付额外买方印花税，则视信托实益拥有者（beneficial owner）的性质而定。当住宅房地产转移到生前信托时，若信托没有可确认的实益拥有者，无须支付额外买方印花税。
这意味着，政策修改后，即使住宅房地产在转入生前信托时，信托并没有可确认的实益拥有者，也须支付额外买方印花税。也就是说，2022年5月9日及以后的住宅地产，需要支付的额外买方印花税如下：
01什么是信托买房？
首先跟大家介绍一下信托买房这个方式。
所谓生前信托(living Trust)，代表委托人在世时设立的信托。它能够很好地保护委托人的财产隐私，除非受托人或受益人特别要求法院批准，否则相关书面文件不会公开。
其实，这种信托方式主要就是用于父母买房挂在儿女名下，绝大部分信托买房的情况，都是父母设立信托，指定不满二十一岁的未成年子女为受益人。
新加坡当前的房产政策，额外买家印花税率（ABSD）和买家身份相关。新加坡公民（以及美国等其他五个国家的公民）购买第一套房产，享受优惠免ABSD税率。外国公民身份买房，ABSD税率高达30%。
2021版最新印花税率：
因此，近年有不少的买家，年幼孩子是新加坡或者美国国籍，但买家本身是中国国籍，就采用了信托购房的方式，把房产购买在儿女名下，享受第一套房产免ABSD的优惠。
02满足3大类条件，可向税务局申请退税
额外买方印花税必须在住宅房地产转入生前信托时就支付，但税务局(IRAS)明确列出了3项条件，符合所有3项条件的情况下，才可以向税务局申请退税（Remission）。
这三个条件是：所有实益拥有人都是可确认的个人；住宅房地产转移到生前信托时，实益受益者便持有住宅的实益拥有权；此外，根据信托条款，实益拥有权不可进一步分割或还原，或必须履行后续条件。
税务局网站上举例明确说明了可以退税的情况。
举例
我在2022年6月采用信托购房方式为我的孩子（新加坡公民）购买公寓，这是孩子的第一套房产。孩子拥有信托的全部权益，信托没有任何取消/修改的条件。
这种情况下，买家在新加坡允许退税的时间范围内递交申请和证明文件，符合退税条件。
这是孩子的第一套房产，退回的ABSD税率将是全部35%。
退税的额度，是35%的额外买房印花税，和信托受益人需要支付的税率之间的差额。
回答
退税额：是35%的额外买方印花税与符合实益拥有者额外买方印花税最高税率之间的差额。
信托受益人是拥有新加坡或者美国公民身份的孩子，名下没有房产，享受0%的优惠ABSD税率。退税的额度是35%-0% = 35%。
如果信托受益人是拥有新加坡永久居民身份的孩子，名下没有房产，享受5%的优惠ABSD税率。退税额度就会是35%-5%=30%。
03新政策是填补漏洞而非限制信托购房
财政部文告指出，额外买方印花税旨在维持平稳及可持续的住宅房地产市场，因此应当对所有转入生前信托的住宅房地产交易实施这措施，不论信托是否有实益受益者。
首先针对的是没有列明实际信托受益人，企图采取复杂信托架构避税的机构和买家。
其次针对的是高净值人士采用有条件信托的方式，在未来取消/修改信托，从而钻漏洞避税的情况。
综上分析可以认为，近来很多富人阶层采用受益人不明的信托来新加坡买房。因此，新加坡征收额外的房产税是针对那些在不透明结构下买房以避免此类征税的超级富豪，尤其是受益人不明的买房人。
买房要趁早
新加坡房价连续两年逆势上扬
去年，新加坡房地产市场交易活跃，整体表现景气，市场快速升温，价格创下十多年来的最大涨幅。根据新加坡莱坊的数据，2021年高端平房（即豪宅）的销售额同比增长了两倍，组屋转售均价同比上涨12.5%，私宅转售均价同比上涨10.6％。
再联想到2021年12月16日零时，新加坡财政部、国家发展部和金融管理局三部门联合发布文告，宣布从即日起推出新一轮房地产降温措施，主要内容包括：一是区别新加坡公民、永久居民、外国人、非个人买家（如公司）的身份，分别调高额外买方印花税5%至15%。
新加坡政府推出的上述这些房地产降温和补漏洞措施，意在防止房地产市场出现过热现象，同时也有遏制外国资本投机的意图。
所以，不管怎样，买房还是要趁早！
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