这是我们新增加的一个栏目，#每月的市场分析#，及时更新市场动态，帮助市场从业者和参与者找到合适的位置及策略。
这个是第三期啦,每期的侧重点会不同，根据目前市场的热点来决定内容。
这期的侧重点是，目前的大环境对房产市场有什么影响？
1.战争的影响 - 俄罗斯和乌克兰的战争
2.股市对房市的影响
3.油价上涨对房市的影响
4.通货膨胀的影响
5.加息的影响
6.还在持续的冠状病毒的影响
战争对房市的影响
历史上几次战争和房产指数
上图红线是新加坡的房产指数，对应的紫色字体标出了历史上的几次战争， 像阿富汗战争(2001-2014),伊拉克战争（2003-2011),也门冲突（2014-？)以及今年三月刚开始的俄罗斯和乌克兰战争。
历史上几次战争期间，房价指数是持续攀升的，唯一使房价指数下跌的是2013年政府的降温措施，其中的贷款限额条例(TDSR)才真正打击到房市。
所以新加坡房市在历史上的表现是战争期间价格持续上升。参考历史的话，这次的俄罗斯-乌克兰战争也不会例外。
如果把每年的成交量画上去，成交量是按每年17%的幅度增长，战争期间也不例外。
成交量其实是价格的一个佐证，有成交量支撑的价格才是真正可持续的价格。
从上面可以看出，战争期间，价格和成交量还是持续上升，作为普通投资者采取的策略应该是偏积极。
股市对房市的影响
股指和房指同向移动
上图红线是新加坡的房产指数，绿线和蓝线是股指，蓝线是S&P 500。
911恐怖袭击期间，股指和房指都是下降5-6个季度，恢复期上涨20-24个季度。
2008金融危机，股指和房指下降4-6个季度，恢复期股指是4个季度，房指是17个季度。
最近事件，2019冠状病毒，股指和房指下降一个季度，到目前已经上升5-8个季度。
图上所显示的事件刚发生时，股市和房市从最初的震动期到最后的恢复期都基本上是V型反弹，不仅是同向反应，而且恢复期或者上涨期要比震动下降期长很多。不仅如此，在股市震动期，投资者也倾向于把资金投入相对稳定的房市。
油价上涨对房市的影响
油价增加了运输和建筑成本
油价是蓝线，房产指数红线。其实油价并不直接跟房价挂钩。油价增长是增加了运输和建筑成本，从而间接提升了房价。
通货膨胀对房市的影响
食品价格在过去10年增长了30%-50%
这个比较简单易懂，过去10年，食品价格增加30%-50%。我们把钱放在银行里不可能在10年内增这么多，只会贬值，10年前的10块钱和今天的10块钱购买能力完全不同，5个汉堡和3个半的区别。
目前大家都明白固定资产可以抗通胀，上图是过去15年房产指数（红线）增长了86%，消费者指数（蓝线）增长了32%。远大于消费指数增长，把钱放在房产上可以有效抵御通胀。
细化到每年的房产增长和消费者指数增长率，大部分时间房产都跑赢通胀的，长期持有就更明显。
加息对房市的影响
低利率造成房价上涨？并不总是如此
这个是目前大家最关心的问题，是不是低利率造成房价高涨，高利率房价一定下跌呢？两者反向移动？上图表示也不是如此，25年来，64中的35次, 即54%的时间内他们是反向的。也就是说利息不是造成房价上升或下降的唯一因素。也不是决定因素。
再看下图 2017-2019年代表利息的SORA上升,房价也上升，利息和房价同向移动。
其实决定房价上涨的因素并不是利息，而是基本面。
这些基本面就包括：
整体的经济是增长的，就业率高，这样，整体的市场现金充裕，流动性好。国家的政治稳定，货币稳定并不断增值。成为一个区域的避风港，就像新加坡。目前大家既然已经意识到房产抗通胀和各种危机。那么也不会因为一点加息就不投房产。
目前加息的心理价位2.6%也就是HDB贷款利率都还没达到，所以还不足以构成以影响。
冠状病毒对房市的影响
类似冠状病毒对房价的影响，在历史上也是持平或者增长
我们已经和冠状病毒并存两年了。回顾下历史上每次大型的流行疾病对房市的影响：
2003-2004年的SARS 期间， 房价和成交量基本持平没有增长。
2009-2010年的H1N1期间，房价及成交量都增长。
2020-目前的冠状病毒，房价和成交量都增长，这一时期的增长是以提升到更大面积住宅需求来主导。
买家如何决策？
如何用最少的预算，买最超值的楼盘
很多投资者的困惑是，我的预算不是很高，可以吗？可以赚钱吗？
可以的，不用担心，如果你的投资额在150万，市场上有70%以上的人和你是一样的， 担心什么呢？
150万的预算如何利益最大化？
01 CCR核心区
如果目标是核心区CCR的楼盘，150万以下大概率买到的是1房或者1加书房。
核心区CCR150万以下楼盘选择：
第一个重点关注荷兰村的楼盘，因为这里的楼盘基本150万以下还可与买到1加书房，而且大部分还是学区房。目前还有一些促销比如leedon green 详情以下：
第二个重点关注的是武吉知马长春企业的三个楼盘中的Fourth Avenue residences, 今年年尾就可建成，非常适合要马上入住或者马上收租的投资者心态。
02 RCR其他核心区
如果目标是其他核心区RCR的楼盘，这个区的建议反而是位置比较靠近市区的那些盘第三和第五邮区的，比如normanton park, Avenue south residences, 及The landmark
其他核心区RCR150万以下楼盘选择：
第一个重点关注的是normanton Park，他的销量一直非常惊人，在一月份94间，二月也是相当多，这说明一点他的尺价实在是太超值很多三房尺价不到1900。
第二个重点关注的是Avenue South residences,第一个南部濒海概念楼盘，而且是大华的。
第三个重点关注的是Landmark,目前促销后尺价不到2200，基本是今年开盘的OCR位置的尺价，非常值得一看。
03 OCR核心区以外
如果目标是核心区以外OCR的楼盘，重点可以考虑The watergarden,the florence 以及The gazania。
核心区以外OCR150万以下楼盘选择：
第一个重点关注的是the watergarden,坎贝拉地铁站旁，重点是靠地铁，周边设施跟得上。价格媲美EC。兄弟楼盘The commodore 也可以一起关注。
第二个重点关注的The Florence, 在高文地铁站，目前热销，位置去市中心还比较方便，高文有很多有地住宅密度低，最重要的是它的总价不是很高，两房120万内可以买得到。
The Gazanian最大的优点是永久产权，即将建成，周边都是别墅，基本是永久产权项目里价位最划算的。目前热销中。
总结下：这期是大家关心的周边环境对房价的影响，三月份重要的两点就是战争和加息，历史上的战争期间房价和成交都是继续上涨，加息目前还没到心理价位，而且也不是房价的决定性因素，房价还是看基本面，经济增长，就业率，以及避险资金所带来的充裕流动性。新加坡目前以安全性著称，作为避风港的地位是稳稳地了。
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