博纳研究新私宅销售月报
2022 年 3 月
2022年4月18日，新加坡——随着更多买家在 2 月农历新年假期后重返市场，以及新加坡于本月简化和放宽冠病疫情措施，新私宅销量在 2022 年 3 月出现回弹。然而，大型新盘缺席市场，还是拖累了新私宅销售。
开发商在 2022 年 3 月售出了 654 套新私宅（不包括执行共管公寓，简称EC），比上个月成交的 542 套增加了 20.7%。与去年同期相比，上个月的销量较 2021 年 3 月售出的 1,296 套的高基准销量，大幅下降了 49.5%，当时名汇庭苑（Midtown Modern）的推出帮助支撑了销量。
其他中央区（RCR）引领了3 月份私宅销量，占月销量总额的 49%，即 320 个单位。刺激了RCR市场交易量的私宅项目包括鑫悦府（Normanton Park）、万宝轩（One Pearl Bank）、南峰雅苑（Avenue South Residence）、维雅轩（Verticus）和安珀苑（Amber Park）。鑫悦府保住了热门私宅项目的头把交椅，3 月份有 83 个单位以S$1,887psf的中位价易手。
与此同时，中央区外（OCR）大众市场新私宅销量回升，3 月份售出了 181 套，比 2 月份的销量增长了 11%。快速耗尽的待售单位量似乎持续限制着OCR的销量，因为潜在买家的选择越来越有限。3 月份最畅销的 OCR 项目是悦湖苑（The Florence Residences），以 S$1,701psf 的中位价售出了 44 个单位，以及翠宁苑（Ki Residences at Brookvale），以 S$1,976psf 的中位价卖出 28 个单位。
核心中央区（CCR）方面，开发商上个月售出了 153 套新私宅，比 2 月份的 110 套增加了 39.1%。绿墩雅苑（Leedon Green）和 The Avenir 是3月的最畅销项目，分别以S$2,844psf 和S$3,099psf的中位价各卖出 23 个单位。 包括 3 月份的销售额在内，开发商在 2022 年第一季卖出了 1,880 套新私宅（不包括 EC），比 2021 年同期的 3,493 套下降了 46%。销售额的回落，是因开发商推出的待售单位数量大幅减少。3 月份，有 309 套新单位推出销售，使 2022 年第一季的待售单位总数达到 682 套，比 2021 年第一季推出的 3,716 套下降了 81.7%。
EC市场方面，销量从 2 月份的 32 个单位，增加到 3 月份的 48 个单位。Provence Residence 是 3 月份最畅销的 EC 项目，有 20 个单位以S$1,240psf的中位数价格成交。 俄罗斯-乌克兰冲突而加剧的不确定因素，进而增加了新加坡生活成本上的压力。有鉴于此，尽管没有新盘推出市场，但 3 月份新私宅销售略有上升依旧令人鼓舞。
在没有任何新盘推出的情况下，买家转向了市场上的现有楼盘，并在 3 月份以相对坚挺的价格买房。根据买卖禁令数据，2022 年 3 月成交的非有地新私宅中，约有 56% 的价位低于S$200 万（见图 1），低于 2 月份的 62%。大多数低于S$200 万的交易包括位于RCR（48.5%）的房屋，其次是 OCR (33.4%) 和 CCR（18.1%）。
同时，据博纳观察，CCR 和 RCR 之间的非有地新私宅，中位数成交价的差距已从 2 月份的 32.6% 缩小至 3 月份的 20.3%。随着降温措施对 CCR 施加更大的压力，CCR 单位的价格可能会保持疲软。RCR 项目的价值，可能会随着待售单位数量的减少，或当新盘以基准价格上市时，出现小幅上涨。价格差距的缩小，可能会为买家带来更多CCR 项目的买房机遇。
据买卖禁令记录，新加坡买家占 3 月份已售新私宅（不包括 EC）的 82%，高于上个月的约 80%。外籍买家则占 3 月份新私宅交易的 4.2%，低于 2 月份的 5.4%。
总体而言，与去年相比，2022 年第一季的新私宅销售低迷。当中原因包括，新房地产限制、新盘数量减少、季节性淡季以及不确定因素的增加。博纳预计，随着开发商推出更多新盘项目，房屋销售将从 2022 年第二季开始加快步伐。预计将于 4 月和 5 月份推出的一些新盘包括 North Gaia EC、[email protected] 和 Piccadilly Grand。博纳预测，2022 年全年的新私宅销量，将大约落在在 9,000 至 10,000 套左右（不包括 EC）。