房价预测在2020年5月和2021年初曾今预测过两次，收获了许多点赞，也有不少砖头，今天大年初九，夏某斗胆预测一下虎年趋势，老调再弹一下，看看除了点赞或者砖头，能否收到一两个红包呢。
新加坡房市在鼠年打了一个并不深的老鼠洞先下跌后上涨全年起2.2%后，于牛年走出个十年一见的大牛市，组屋和公寓分别上涨12.7%和10.6%，期房交易量也第一次过万，达到13027间，比往年高30%。
俗话说：兴已动，料也歇不得。股票上有句老话，横有多长，竖有多高。正当大家看好新年房价，以为房市在虎年会继续虎虎生威时，政府在12月16日给市场浇了一盆冷水，理由是房价涨势不要超过经济走势，地球人都知道之前放水多资金泛滥通胀严重现在美联储要踩刹车，对房市影响比较复杂，寥寥数语不好回答而且有点假，大数据时代，还是靠数据说话。
正当有些买家希望房市在covid中崩盘，找各种理由说服自己不要买房时，私宅全年在疫情中仍上涨13.8%。
目前现金和负债之间的差距也最大了，说明许多人钱在银行，不知道怎么花，第二套房那么高的税有些人下不了手。
于是有些土豪只好做信托，掐指一算，去年我买家中做了6个trust，我有律师朋友对trust费收比较低。
而且不只是国人，大家都在买房
本文首先从供求分析，结合市场情况，土地问题，降温措施，供需关系等预测接下来几年的地产趋势。
接着根据国际形势，放水情况，疫苗及买家心里变化来分析可能的走向。如果您有不同看法，欢迎拍砖，成为砖家后我也在家有点事做搬砖头来建一栋房子。
1. 供给方面
私宅供给方面主要是政府卖地和开发商集体回购。目前来看，政府土地供应是远远不够，这几年平均每年供应8600个单位。
而集体回购因为ABSD调高到35%后不太可能，开发商暂时是想把目前楼盘卖掉，只敢拿小块的地，因此政府供应需要多拿5000个单位出来。
目前集体出售供应缓慢，按照每5年一个circle，可能2022年会有不少房子enbloc。
最近集体出售才扣出了100来个单位，还不够大家塞牙缝呢，叫中介去喝西北风呀。
为了避免房子越建越小，许多区域要求开发的平均户型面积要超过100m2，使得今年供应量锐减，而且因为总面积大了，未来的购买总价将上升。
已经开盘的楼盘也卖掉很多，许多都快卖光了
目前库存才14333多间，历史新低
特别是EC，只剩下71间了
2022年新推出的单位只有6658间，包括EC，也是比往年要低不少。
根据历史经验，库存低时房价就会起
接下来会开盘的项目，建议关注这几个
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Royal Hallmark This weekend sales preview
The Arden 19th Feb SF Open
Baywind Resi End Mar SF Open
North Gaia End Mar Open (can start mktg 19 feb)
Northumberland April SF Open
2. 需求方面
人口虽然因为疫情停止增长，但因为本地老龄化和少子化，移民逐渐增多，政府近年来有所放松移民政策，疫情下选民倾向于支持政府继续放松移民政策。
根据2013年的人口白皮书，2030年将有650-690万人口，目前政府已经做了更多的基建来承接这么多人口，自然需要更多住房。
而人口结构的小家庭化和少子化，使得房子需要越来越多，小户型也更受欢迎。
目前私宅价位只比13年高一些，而居民收入却增加了不少，因为许多HDB upgrader有能力负担公寓，因为人只活一次，要享受生活。
家里有娃的也希望多些设施给小孩子玩，比如我两娃之前很喜欢跑去同学家公寓蹭游泳池，因为疫情公寓保安管很严，对我们进出有时刁难一下，一气之下我也把组屋卖了换成公寓，享受一下人生。
2021年经济增长不错，GDP起了7.2%，22年可能会3-5%, 因此大家收入会不错，有钱就可以买房了
失业率也低，才2.4%
对冲基金也建议买房对抗通胀
3. 房屋市场和降温措施
我在2020年5月的文章也提出，目前的房市跟09年不同，经过9轮的降温措施，房市泡沫很小，房子价格基本就是房子价值，比较安全。去年初也预测了牛年可能牛气冲天，虽然才说起7-8%没问题但有点低估。
以下图可以看出，拜seller stamp duty所致，只有约1%的卖家会在交房前卖出，所以投机盘少。
但是许多之前买的投机者也赚钱了，看看Riverfront Residence, Stirling Residence, Jadescape等楼盘，许多买家年化回报5-6%，比银行利率高多了。
牛市起太多了，房市有点上火，国内降温是喝王老吉，这边也有凉茶。
在2021年12月15日晚上11:50分突然发的大招，主要是增加额外印花税。
我觉得政府的措施可以理解，其实影响也不大，虽然降温以来我新盘还没开胡，但我看到市场成交量依旧有以前的80%，只能怪我自己运气问题，碰到的买家受了影响。
4. 房价上涨因素
4.1 首先就是国际范围内大放水
看看美联储的资产负债表从4万亿一下子跳到2020年7万亿了，还在无限量继续中。想一下上次09年从1万亿跳到2万亿的量化宽松就让市场怎样。这次放水由于资金流通，其实相当于12万亿进入市场。
货币贬值也厉害
现在其实已经到了8.86万亿，虽然这几个月一直说通胀太厉害了，我们要加息，但是还是继续放水，只是闸门开小点，水流慢点。就像一个人吃了鸦片，身体吃不消，也觉得要停下来，但是嘴巴还是控制不住要继续吸几口。
放水首先是让股票上升，因为最容易进入和杀出，然后就是稀释中产阶级的财富。造成马太效应，有钱人更有钱，因为资产多，穷人更穷，因为工资没涨还可能在跌，别的啥都在涨。
主要是通胀厉害，美国通胀7%了，新加坡通胀也有3.8%，所以房价不涨才怪了。
相信你们都知道我的名言，要打败通胀最好的办法就是成为通胀本身。
看新加坡过去几年的数据，房价增幅一般是通胀的2-5倍，虽然跟天朝不能比，还一般般，还过得去。
4.2 利率依然低位，虽然今年肯定要加息
目前许多银行的利率达到历来最低水平，使得买家借银行的钱还贷很划算，有许多朋友趁这个机会选择好的利率配套来做refinancing。
可见利率从2.6%到1.3%，每个月可以省$600，而低利率估计接下来会结束，今年大家可以尽快转成固定利率配套，现在还有2年1.3%的固定配套。
我可以查到各个银行的利率配套，在各个银行都有熟悉的几个banker朋友，熟悉各个银行的条规，有收费hdb $1500和private $1700的律师推荐，如果朋友要refinancing，也可以联系我。
4.3 建造成本上涨
这是老王曾经说的：大家需要为covid-19的新规付出更高成本，注意这里用的英文是Must
现在许多楼盘都延期了，我的ASR也延期了3-4个月，工期延期传导到所有租房都起了。
4.4 香港神助攻
随着中国和英美在香港等问题上的对立，美国终止香港的特殊地位，撤销香港优惠待遇，同时呼吁一系列盟友企业推出香港。加上大陆加大对香港的管控，以前许多资本心虚，怕一朝也被共同富裕了，香港没那么吃香，许多人向外移民。
我觉得在香港强推国安法也是天朝两害相比取其轻，长痛不如短痛，香港一直闹，持续发炎，不如刮骨疗伤，实践证明这一招的确高明。
所以我觉得中美还会继续发功，香港台湾是棋子而受害，坡县可能成亚太唯一的自由金融中心而受益，影响是长远的。
很明显，富人在老二那边放钱的可能会转到老三，富人又不care 啥ABSD的，举例看叫B88的豪宅，新加坡人才占26%呢，4个3千多万的penthouse都是外国人买的，而且那个房子还不让人reissue。我本来问主管，这些人怎么把钱弄过来的，得到的智慧答案是：有钱就不是问题，问题是怎样有钱。
不过这个是外部因素，我们当然希望香港能繁荣稳定，这样股票也能少跌些，我年初还号召大家做多恒生科技指数，赌大国国运，现在还没赚钱呢，幸亏没买美股，否则都被活埋了。
4.5 疫苗与经济
现在连学生都打疫苗了，有些国家已经放开所有限制，大家一下子信心高涨，所以大家预期2022年经济会继续强劲反弹。
经济复苏情况下，2022年住宅价格有望上涨，一般都是这样的，经济复苏，大家钱包变鼓和信心增强。
还记得DBS在2018年的神报告么，说2030年平均尺价回到$2900，说实话我之前也不相信，但是你看这个曲线，还真有可能。
未来房子会更小，尺价更高，咱们骑驴看唱本，走着瞧。
5.总结
唠叨这么多，其实不说你也知道，中介大部分都是看涨的，这有些是职业因素，但这也是大势所趋，最大影响是供需因素和通胀因素。
房价平稳上涨，除了没买房的人受损，其他所有人包括开发商、银行、购房者、建筑材料商、装修公司、政府等等都是获益的。换言之，没房的人是站在一个社会的整体对立面与房价抗争，只有他一个人希望房价下跌，而一个人的力量多么弱小，最好是顺势而为。
但是也是要选择好的楼盘和单位，不是所有的新盘都合理定价，也不是所有的二手盘都值得投资，需要耐心和细致的分析，有时需要等待和好的谈判策略。
说了这么多，还是要具体情况具体分析，有些新盘会继续打折，有些二手盘也会有急售，虽然上涨，但是还是有些value deal的，你需要一个有经验和有同理心的地产顾问来帮忙，现在就拿起电话，拨打96951591，开启愉快的购房之旅，想要卖房或出租的朋友也欢迎
总体来说以上各方面因素推动了价格上涨，今年组屋上涨7-8%，公寓上涨4-5%，房市来一轮虎虎生威，应该是可期的。
3%是我司分析师的预测，他去年也是预测了3%(公家人不敢太高调怕政府打压)，但我觉得会超过这个，我的公众号随便说都行，政府不会来看和管，我的地盘听我叫。
如果你觉得太贵可以等半年，到下半年就会发现越来越火等不及了。降温措施后6个月是好的进入时间点，因为开发商和卖家会诚意卖好谈价，如果风向一变，那又像去年，完全变成了卖房市场，到时谈价又要看运气。