售房时如何定价?
卖家不能不知的三个重点
卖家最常询问的问题是: 我应该如何订售价, 房子才能够在期望的时间内卖出理想的价格？
希望房子卖出好价格是每一个卖家的共同目标. 然而定价策略的错误, 有时不但无法让房子卖出高价, 反而在很长一段时间后消磨卖家的耐心, 而最后导致在价格上大幅妥协, 失去原本可以争取到好价格的机会.
我希望以自身为客户卖房的经验，分享制定出售价格时需要考虑的三个重点:
1. 房子特色
很多屋主在思考售房价格时, 会先参考周边房子的成交价, 目前其他类似单位的售价, 以及银行的指标估价后, 决定自己卖多少.
房子的价值, 取决于很多因素：楼层, 朝向 (有无西照, 马路吵不吵), 屋况, 装修等.
我们要先非常清楚了解自己的房子跟其他单位相比, 优势在哪? 假设房子楼层很高, 带装修, 或朝向不错, 定价时可以定得比其他单位高一些, 先看市场反应 (一般建议1-2周为观察期) 。如果询问与看房很多, 表示定价方向可能对的。
如果看的很多, 但好一阵子没有出价, 或者出价远低于要求的售价, 那么最好可以重新审视, 是否需要做一些调整.
如果房子屋况不好, 也建议做些简单的刷漆, 让屋子视觉上更明亮些.
2. 预期出售时间
俗话说, 没有卖不出的房, 只有卖不出的价格. 如果卖家着急想卖房, 没有时间慢慢测试市场反应. 我建议在制定价格时, 可以高于银行估价, 但不要偏离太多. 价格上也不要刻意在同户型单位中放得最高 .
很多时候买家在筛选房源时, 对于不熟悉的公寓, 往往会先从价格低的询问看房起,
第一, 价格过高不合理时, 即便诚意买家, 也可能会选择忽略不浪费时间看房.
第二，很多买家在property guru 上搜房源, 会设定预算筛选. 如果价格订的太高, 反而因为搜索不到, 而错过了对您房子可能有兴趣的买家.
第三，订价过高, 可能会替人作嫁衣, 让公寓内其他售价相对合理的单位更快速成交. 最终你的房子还是乏人问津
如果你不急着卖, 定价高一点先看市场反应是可以的. 当然, 很多人有迷思觉得价格订得很高就一定可以卖的高, 其实不然, 卖高卖低, 最终还是要看市场对这个公寓需求, 与房子本身特色。
不少卖家会发现, 在房子刚刊登出售时, 就有人来看房, 而且出价. 这种情况有时会错误判断认为房子行情热门大好, 因此把价格再往上调更高, 等待愿意支付更高价的买家出现.
其实, 当房源刚刊登出售时, 最早第一波来看的买家, 根据我的经验往往是最有可能成交的买家. 他们之所以迅速反应, 是因为密切关注这一区房产已久, 相当了解并且有诚意地等待着合适的房源出现.
这一类买家通常容易议价, 能为屋主争取到好的价格. 一般过了第一波买家, 除非房子处于非常热门稀缺的地段, 后期容易出现平淡期, 出价人数反而不增反减.
3. 低价心理策略
您有没有到过商场, 看过限时大特价商品处聚集非常多的人？
一部分的人, 确实有购物需求, 但有一部分, 本来不一定有, 却被耸动的标价与人潮吸引围观, 而后来成交了.
至于最终购买的价格是否超值?? 我相信不一定是. 但是商家却成功吸引了很多潜在买家, 促成不少交易.
举这个例子我想说的是, 有时低价策略反而会吸引买家注意. 但这并不表示你的房子会被低价卖出。
好比说, 一套房子你希望120万成交. 那么你觉得，售价写135万可商议, 与另一标题写, 屋主诚意出售, 总价118万起, 哪个价格会吸引的买家会比较多呢?
低价策略对于一般卖家来说, 心理上会觉得容易低卖了房子. 但事实上, 用这个定价策略而成功吸引买家看房, 竞价后卖出高价的不少.
如果你的房子使用高价策略不见成效时, 也不妨试试看这个方式, 或许对你的房产出售会有帮助.
分享完这三个售房时定价的思考方向, 希望对于你未来卖房有所帮助.