新一轮楼市降温措施可能在短期内给私宅价格带来波动，但市场专家认为，长期而言，新加坡房地产展望保持良好，尤其看好中央商业区的升值潜能。
《联合早报》上周六（15日）举办网络研讨会，邀请新加坡国立大学房地产与城市研究院（IREUS）副院长李乃佳博士、国际房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）亚太区研究部主管李敏雯、富美联合家族办公室执行长徐钦实，以及中冶置业（MCC Land）新加坡执行长谭志勇，针对“降温措施推出后新加坡楼市走向”的主题进行讨论。
国际房地产咨询公司莱坊亚太区研究部主管李敏雯（左一）、中冶置业新加坡执行长谭志勇（左二）、新加坡国立大学房地产与城市研究院副院长李乃佳博士（右二）、富美联合家族办公室执行长徐钦实（右一），在《联合早报》举办的网络研讨会上探讨新加坡楼市在降温措施后的走势。研讨会主持人是《联合早报》财经新闻副主任胡渊文（中）。（龙国雄摄）
新加坡私宅价格去年第四季大涨，导致全年上扬10.6％，创2010年以来最大涨幅。房价不见缓和迹象，促使政府在去年12月中旬介入，深夜推出一系列措施，通过调高额外买方印花税（ABSD）、收紧总偿债率（TDSR）顶限，以及调低组屋房贷的贷款与估值比率（LTV）为楼市降温。
谈到降温措施对市场的冲击，李敏雯指出，这一轮的降温措施或迫使第一次购屋者更急于买房，因为其他买家可能放慢脚步，为他们带来继续进场的机会。此外，集体出售市场预料受到影响，发展商在未来六个月内购地时将较为谨慎。
尽管如此，李敏雯依旧看好新加坡房地产市场展望。她说：“这场疫情让大家重新审视自己的购房需求，整体来看，这股大趋势将继续蓬勃发展，还是有很多投资者对新加坡有信心。”
作为发展商，谭志勇留意到，降温措施出台两个多星期以来，大部分买家都处于观望态度。至于会否降低房价吸引买家，他表示，由于发展商面对非常大的成本压力，价格回调的空间其实非常有限。
谭志勇说：“我们也从事建筑工程，亲身感受到建筑成本不断地攀升，而且不是一点点攀升，是中冶置业在新加坡20多年来的最快涨幅……建筑成本平均上涨至少30％。”
他建议，如果没有刚性需求或长远投资计划，买家可暂且观望，毕竟新加坡房地产市场不存在投机成分。
李敏雯提醒，新加坡房地产市场在很大程度上受到政府管控，买家必须量力而为，确保有一笔资金未雨绸缪。
专家：从中长期来看 新加坡房地产值得投资
从投资和财富分配的角度来看，徐钦实观察到，投资者在降温措施后显得更加谨慎，因为投资房地产的成本增加、回报率降低，以及需要更长周期去回本。这也促使他们转向类似房地产的替代资产。
不过，他认为，参考过往降温措施，市场短期内出现上下波动其实是好事，因为这可把过热增长过程中产生的泡沫挤掉。
尽管房价在短期内的波动较大，但四名主讲人都认同，从中长期来看，新加坡房地产市场值得投资。
李乃佳说：“作为东南亚枢纽，新加坡能够吸引外国人才前来。想要更好的工作和生活素质的东南亚精英都会来到新加坡，在这里消费和买房。”
他指出，房价高涨实际上已形成全球趋势，除了新加坡，其他国家和城市如多伦多和新西兰也都在考虑实施降温措施。其中，新西兰在去年初实施一系列调控措施，但这些措施对失控的房价没有任何影响，房价去年上涨接近30％。
因此，无论到哪个城市，高净值人士都会面对类似问题。有鉴于此，他们更关注的是房地产投资目的地的发展空间。从城市规划和政策来看，新加坡有能力吸引到这些人才和商人。李乃佳预测，新加坡房价在未来三到五年会继续上升，但增速趋向平稳。
投资者也关注资产保值的能力。李敏雯透露，一些在新加坡投资房地产的马来西亚买家反映，不介意新加坡房价没涨，因为令吉下跌反而让他们的资产增值，新加坡的货币稳定有利于财富保值。
新加坡在国际上扮演的角色是另一个投资者考虑的因素。徐钦实说：“接下来的10年很可能是新加坡财富管理领域中的黄金10年。其中非常关键的原因，是新加坡在美国和中国这两个第一和第二大经济体之间承担了润滑剂的角色。中国富豪愿意把钱投入新加坡，美国或者西方的富豪也愿意把钱投入新加坡。”
他指出，虽然降温措施会在短期内影响投资者在新加坡的资产配置，但中长期而言，这个市场没有下降的空间，仍然是相对稳定的资产类别。
外围和中央区房价差距缩小 为买家带来机遇
相较于香港和上海等城市，李乃佳指出，新加坡房产价格其实相对较低，一些富豪或认为新加坡房价未达到应有的水平，因此前来新加坡投资。
在新加坡各区中，谭志勇看好中央区的发展，尤其是外围和中央区的房价差距缩小，为买家带来机遇。2010年至2020年期间，外围区的新房平均尺价增加超过50％，有的地区甚至上涨一倍。相较之下，整体中央区尤其是核心中央商业区的房价增长约20％。
谭志勇说：“中央区的新规划改变了以办公为主的形态。未来城市塑造将更加有活力和动感，有大量居民入住，把工作、生活、娱乐和休闲一体化。”
为了振兴中央商业区，市区重建局在2019年推出中央商业区奖励计划（CBD Incentive Scheme），鼓励业主和发展商加强区内建筑的多元化用途，提高城市吸引力。
徐钦实观察到，90年代后或第二第三代的投资者对商住和休闲一体的综合性住宅非常感兴趣，而老一辈较青睐有地住宅。
李乃佳指出，许多新媒体和科技公司把总部设在市中心，因为它们的年轻员工喜欢中央区的综合性元素，这进而带动该区住宅项目的需求。
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【本文由中冶置业呈献】
文：陈紫筠
摄影：龙国雄