疫情与控房政策后
2022年新加坡房产还值得入手吗??
2021年12月16日, 朋友圈全被突发的房产调控措施给刷频了. 我也收到不少客户朋友私信关切房产未来的走势. 在新的一年, 很多客户依旧非常关心询问, 今年是否还适合入手新加坡房产?
其实我们了解, 降温措施(Cooling Measures) 的背后目的, 是政府维持房价稳定的决心, 以确保房地产不与经济成长脱轨．在一个房产制度健全的国家, 适度的调控对房价长期的稳定是相当有必要的．而这样的政策, 对于未来短期与长期的房价, 会有什么影响呢?
想了解政策对房市的影响, 首先需要知道降温措施主要有哪些方面的改变
1. 买家额外印花税 (ABSD)
新加坡公民与永久居民的第一套房的印花税将维持不变. 公民第一套没有ABSD, 而永居有5%. 新政策之下, (A) 公民(SC)第二套房产, 额外印花税17% (增5%) (B) 公民(SC)第三套房产起, 额外印花税25% (增10%) (C) 永居(PR)第二套房产, 额外印花税25% (增10%) (D) 永居(PR)第三套房产起,, 额外印花税30% (增15%) (E) 外国人无论几套房, 额外印花税直接上调至30% (增10%) (F) 公司名义购房 (包括发展商收购旧公寓), 额外印花税35% (增10%) 调涨额外印花税受影响最大的是投资买家, 外国人, 以及发展商. 对于购买第一套公寓的本地公民与永久居民来说, 是没有太大的差别. 特别值得注意的是, 政府增税用意之一在于抑制即将蠢蠢欲动的En bloc 公寓集体收购计划. 还记得2018/ 2019 年大规模的公寓收购计划, 推高了这几年新盘的价格, 间接也带动了整体私宅的房价? 为了避免再次出现大规模收购现象, 政府直接把发展商购买旧私宅的额外印花税直接增加了10%, 也就是未来发展商在5年内无法完售新盘, 将无法拿回高达30% 的额外印花税. 因此这项新政对于发展商未来在竞标旧公寓进行收购计划时,对大型公寓的集体收购, 会谨慎保守.
2. 收紧总偿债率（Total Debt Servicing Ratio，简称TDSR）
TDSR 由原先的60%调整为55%, 意味着买家相应贷款能力下降了. 在此之前, 以前每月贷款偿债率上限为收入的60%, 现在收紧到55% 这也就是说, 假设贷款30年, 100万元贷款 旧政策60% TDSR: 月薪需要$7485 新政策 55% TDSR: 月薪需要$8166 也就是每100万的贷款, 薪资差异为$ 681 元 这对于购房没有打算拿到最高可贷额度的买家来说没有影响. 但对于打算拿最高额度的买家来说, 因为拿不到原先预估的额度, 而需要支付更多的现金, 或者使用增贷或验资方式增加贷款的额度.
3. 调整组屋贷款的最高额度
组屋贷款的最高额度, 从90% 降至85%. 这项调整对于将拿组屋贷款的买家来说, 需要准备更高的首付. 对于稳定现今组屋市场的溢价情况, 将会有所缓和.
房产调控有哪些主要的影响呢?
新盘交易量
投资买家可能随着增税与贷款限制而减少, 对投资型的新盘交易可能影响.
新楼盘开盘时机
发展商暂且观望市场走势, 对于开盘时机可能做调整. 核心中央区(CCR)的楼盘因受到政策影响导致海外买家与投资客需求锐减, 部分楼盘可能进行价格调降, 以提升买气.
公寓转售行情
随着组屋贷款调整,未来对于组屋想卖高价, 获利后升级公寓的买家会受到影响, 也间接影响私宅需求量.
投资型买家趋向保守观望, 市场未来1-2个季度买气将趋缓. 买家能更理性的入场, 以合理的价格选择到好的产品, 而非因为恐慌房价增长, 而错误判断价格冲动入场. 核心中央区的转售市场因为海外买家减少, 本地买家可能有更好的议价空间.
组屋转售行情
组屋贷款额度减少, 将会减缓市场上溢价情况.随着政府推出更多BTO新宅, 二手市场的供需也会渐趋平衡
发展商集体收购旧宅
政府对发展商额外印花税额高达35%, 大型旧式公寓以及核心中央区的收购计划将受到冲击
本次控防措施对于哪些买家有益处呢?
1. 第一次购房的新加坡人与永久居民与组屋升级者
贷款限制使价格增长趋缓, 无须为了担忧涨价而仓促入场. 市场上更多诚意卖家, 相较于房产过热时期的一房难求, 买家更容易找到性价比高, 价格合理的房产.
2. 购买核心中央区的买家
(1)新盘价格更有优势 (2)转售公寓议价机会高
本次控防措施对于哪些买家不利呢?
1. 持多套房产的买家 (使用合理的节税方式可以避开高额印花税)
2. 外国籍买家- 高达30% 的额外印花税
3. 核心中央区的发展商- 高端房产销量受到高额印花税影响显著
4. 希望自家公寓被集体收购的屋主- 发展商对于选择收购的公寓更加保守, 对大型公寓与核心区的公寓不利于被收购
心得总结
由于控房加上疫情的不稳定性, 很多人对于房价是否会跌,还是会走向缓涨有不同的看法. 我觉得降温措施在短期之内对于房价的抑制肯定会有效果的. 正如2018年的政策, 急速冷却过热的房价, 在缓和1-2个季度习惯新的政策后, 因为市场需求强劲, 建筑与人力成本增加, 房价逐渐趋向缓涨, 直到疫情再次拉高购房需求 (租转买, 小换大, 低利率等).
本次降温政策对于本地居民第一套房的刚需没有太大的影响. 新加坡在多轮的降温调控后, 房地产抗压性佳, 受外在环境的影响不大, 没有投机氛围的市场不担心出现抛售房产套现情况, 长期来说持有房地产依旧是抗通膨的最佳选择. 与其猜测与等待谷底时入场 , 置产最重要的是选对产品和价格. 有价值的房产不易受环境影响, 没有价值的房产, 即便再低迷时入场, 拿到好价格, 未来要卖时如果没有市场需求, 一样有亏本的可能. 如同2018年降温后的空窗期, 政策后的不明朗期, 反而是入手性价比高的房产的最佳时机. 在卖家期望降低, 且多数买家保守观望造成需求暂减时期, 反而市场上能有更多好房源有机会在合理的价格入手.买家也可以关注促销楼盘, 或许还有机会捡到不错的好房.