在回答你的疑问之前,小编先帮你总结最集中的几个问题,看看有没有你最关心的?
Q1
首先什么是地契?什么是产权?
A:地契是买卖土地的双方所立的契约,是转让土地所有权的证明文件。而房屋产权由房屋所有权(永久性)和土地使用权(有限期)共同构成。指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利,也就是房屋各项权益的总和,即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利,到期后政府可以无偿收回。
办理房地产权证是最关键的环节。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权,并对房屋行使占有、使用、收益和处分权力的唯一合法凭证。自房屋所有权证签发之日起,买方始取得房屋所有权。在新加坡,产权证书是由新加坡土地管理局(SLA)颁发的,拥有产业者都有产权证书,如果房产为银行贷款,则正本由银行保管。
Q2
永久地契和租赁产权区别是什么?
A:世界各国的土地、房屋产权制度各有特色,但其实都是在综合考虑政府财政收入、经济稳定、居民财富之间寻找一个平衡点。目前而言,绝大多是发达国家采取永久产权+房地产税的制度,成为地方财政收入主要来源和抑制房价的主要手段。
主流的英美法系中将土地产权分两类,一类是Freehold(永久产权),另一类是Leasehold(租赁产权)。 而具有永久产权的业主而言,其对土地上的一切不动产,包括土地、房屋建筑、树木及地下资源拥有永久性所有权,并能时代传承。 对于租赁产权而言,房屋占用范围内的土地所有权均为他人或政府所有,此类地产的继承,必须缴纳遗产税。 新加坡的土地管理制度基本类似英联邦国家的批租制度,除少数历史遗留的私人永久产权以外,城市土地的开发利用基本上是由政府控制。
Q3
新加坡的地契有哪些?特点是什么?
A:新加坡私宅产权的年限分为99年,103年,999年和永久地契等等。在规定年期内,土地可以转让、买卖、使用期满、土地使用权连同地上物无偿归政府所有,也可以到期续用,向政府申请按地价估值付费。新加坡政府已经停止推出新的永久地契土地。现在新推出的所有地皮都是99年地契。现在如果看到发展商推出新的永久项目,都是从已有的永久地契土地上重新发展而来的。
99年、103年的使用权一般用于兴建中档的住宅,大都采用单元式布局,基础配套设施完善,功能更加合理。新加坡政府新推出的私宅用地一律都是99年的。
999年的地契或者永久地契,则一般用来兴建豪宅,如排屋(联排式别墅)或独立洋房和半独立洋房。
之前流通的房屋当时的地契是999年还有永久的,这些年限继续有效。
有些999年的地契甚至是从1854年开始的。从目前的价值来看999年和永久地契几乎是等价的。
Q4
永久&非永久地契公寓区别有哪些?
A(1):住宅地点 新加坡政府现在已经完全停止推出新的永久地契,意味着市场上的永久地契房屋均是之前历史的产物,通常都不靠近地铁站附近。 而99年地契的房屋通常在建设时会更注意周边社群的质量,交通便利程度及基础配套设施。
A(2):出租回报率 如上住宅地点分析,99年地契项目通常由于地点优越,靠近地铁和各种设施,具有较高的出租回报率。 原因很简单,无论是永久地契或是99年地契,只要项目条件相近,租金都相差不多,租户绝对不会只因为房子属于永久地契而多付租金。
A(3):选择面上的差异 2006和2007年的那一波房产热潮中,市场上大部分新推出的房产项目还是永久地契项目,但是自2008年以来,这个趋势有了明显的变化,房地产市场上推出的项目越来越多是非永久地契,这和新加坡政府近几年重启政府售地计划,推出大量99年土地供发展商竞标的政策是紧密相连的。 尤其在2011年后,非永久地契几乎占据了房地产市场90%的项目份额,自然对于购房者而言,在房型、位置、地点的选择上会宽很多。
A(4):房屋估价的变化趋势 - 增值/贬值 自1998年至2009年,新加坡房地产市场经历了两个周期。 第一个周期从1998年至2004年,其中1998年至2000年属于涨幅期,2000年至2004年属于下跌期。在涨幅期内,99年地契房地产价格涨幅较快,上涨46.2%,而永久地契项目涨幅在38.2%。 在下跌期内,99年房产也是领跌,永久地契较为抗跌。不过在第二个房地产周期内,2004年中至2009年中,99年地契房地产的价格上升和下跌速度,却都落后于永久地契房地产。 在2004年中至2008年中的涨潮期,永久地契共管公寓价格暴涨了64.7%,而99年地契公寓价格只上升了50.6%。到了2008年中至2009年中的退潮期,永久共管公寓下跌了26.5%,但99年地契共管公寓价格只下跌了23.8%。 在排除短期的房产周期而言,在大周期上,永久项目的贬值趋势不明显,因为属于土地的那部分永不贬值,拥有一间永久地契房地产,最大的好处当然是其土地价格不会随着时间的流逝而贬值。 另一方面也是因为有限的永久地契土地供应。而99年地契的房子,最明显的缺点就是地契权限会一天天缩短,导致房地产价格下跌。 然而,一些外在因素却可以减缓房价下跌的速度,如果非永久地契项目有完善的周边设施,比如说交通便利,附近有商场,或者名校林立,项目深受买家和租客欢迎,价格就会持守的比较好。简单而言,非永久地契的项目建成时间越久,贬值趋势越明显。
A(5):整体出售(EN-BLOC) 一般来说,99年地契房地产被集体出售的机会也较小,而绝大多数成功出售的项目,绝大多数是永久地契项目。其中一个原因是许多99年地契房地产的屋龄都较小,也维修得较好,所以业主并不急着想将房子以集体的方式出售。 另外一个更重要的原因是,99年地契的房子如果要集体出售,拆除重建公寓,发展商就必须支付一笔钱给政府,以便将地段的地契更新至完整的99年,花费不菲,大量吞噬利润,而永久地契就没有这个问题。
A(6):贷款和CPF使用限制 非永久地契的项目,剩余地契少过30年的转售房产不允许使用CPF还贷,剩余地契在30年到60年之间的,需要贷款人的年纪+剩余地契的年限至少过80年,才可以使用CPF还贷。 所以对于30年房龄以上的老公寓而言,购买时请三思,住几年以后如果再意图转售,新的买家就有可能遇到贷款和CPF限制,导致房子难以出手。
小编
总结
对新公寓来说,99年地契和永久地契的价格相差大概15%左右;随着公寓的年龄增长,这个差距就会越来越大。
总的来说,99年地契的适合中短线投资者,拿到钥匙几年内就卖掉,收取利润;999年和永久地契的适合长期持有者,越久越能显现价值。
这个特点落实到具体区域具体项目又有非常大的区别,总体而言没有任何数据可以完全证明永久地契比99年地契更具投资潜力,这真是一个先有鸡还是先有蛋的问题,选择正确的投资地点,正确的价格,相对正确的时间入场始终是任何一项成功房产投资的不二法则。