与商学院的很多同学一样，毕业投身金融行业是苏世扬(Joseph Soh)起初的职业理想。
大学期间，苏世扬曾在安永会计事务所实习，担任兼并和收购(M&A)暑期实习分析员，还曾在前YCP Group(现为YCP Solidiance)私募股权部门实习，了解交易以及运营周转策略的不同方面。
如今，已经在新加坡著名房地产企业凯德集团(CapitaLand)担任投资经理的他，似乎走上了一条与自己当年设想的不一样的职业路径。他是如何看待从学生到职场的转变呢？我们一起来了解一下校友苏世扬的体会。
校友简介
Joseph Soh｜苏世扬
新加坡国立大学商学院
工商管理BBA2017届
凯德集团投资经理
苏世扬最初对于房地产行业的认识是来自于跟业内朋友的讨论，以及在国大商学院相关课程中学习到一些知识。他后来也渐渐发现，原来自己对房地产投资和开发领域是有职业兴趣的。
为了实现对房地产和金融领域的追求，大学毕业后，苏世扬加入了星桥腾飞，成为一名管理培训生。这是一家亚洲领先的为可持续城市与商业空间提供解决方案的供应商。
一年半以后，新加坡最大的房地产公司凯德集团完成对星桥腾飞的收购。自此，Joseph在房地产领域也拥有了一个更广阔的平台。
坐落于新加坡中央商务区的凯德集团旗下的绿色环保建筑CapitaGreen(彭博图片)
以下内容来自新加坡国立大学商学院BizBeat对校友苏世扬(Joseph Soh)的采访
Q1 为什么选择以星桥腾飞的管培生项目为个人职业起点？实习经历对于你的职业发展有何影响？
苏世扬：我原本一直设想自己会进银行工作，而且我也从事过相关实习，接触过交易、战略和估值等领域。
大二暑假期间，我在YCP Group私募部门实习，主要侧重于投资组合公司的运营转型，通过推荐策略来帮助他们解决潜在的业务问题，例如产品线不佳、竞争定位薄弱、财务损失等。这次实习让我对业务运营有了一定了解，但对于我渴望积累的关于交易风险和财务回报分析方面对经验，还是有欠缺。
大三暑假期间，我成为了安永并购实习生，进入了技术、媒体和电信 (TMT) 部门，主要从事市场调研、金融建模、可比性和先例交易分析。我非常喜欢这次实习，并且意识到尽管金融建模技能很重要，但建模最多相当于假设，我还必须对感兴趣的特定行业有深入了解。
我的一位NUS同学当时进了房地产行业，进行了并购方面暑期实习。通过与他交谈，我对这个行业的兴趣被激活了。他的工作在我看来很有意思，于是决定读一些相关书籍。
与直接投资公司相比，我发现在房地产周期中可创造的价值，比如购置土地、建造建筑、翻新建筑、将建筑重新配置给不同的租户、拆除和改造建筑，都带有浓厚的机会主义色彩。
大四那一年，我选修了房地产金融、房地产估价和评估以及城市规划等课程，进一步巩固自己对这一领域的了解。
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毕业后，我收到了来自四大、咨询公司以及投资公司的工作offer。不过，考虑到自己设想的职业道路，我决定进入星桥腾飞管培生项目。
Q2 能否描述一下你现在的工作内容？
苏世扬：我们目前的想法是改造新加坡科学园一期和二期的部分建筑。这两座科学园的设计主要基于硅谷1980年代的设计和总体规划。建筑楼层较低、相对分离且老化严重。
我们改造的目标是最大限度增加次优物业的现金流(以提高租金的形式)。这样它的价值也会随着时间增加。
新加坡科学院一期(资料图片)
几乎每个改造项目都是为了振兴旧产业，使土地发挥最大价值，实现最佳效益。这通常意味着要对现有开发参数(如建造比率、平衡土地使用权、土地使用等)进行更改。
典型的改造项目的流程如下：首先，进行财务可行性研究，分析改造、持有或出售物业相关方案的回报。在可行性研究中，我们通常会就项目目前的资本化率、市场租金、占用率、运营成本、资本支出承诺等进行激烈讨论，因为这些都是金融模型的变量。
接下来，如果有进行改造和修改开发参数的计划，我们必须向新加坡市区重建局(URA)提出改造构想并获得修改批准。
当然，与此同时我们还必须与其他各方(例如建筑师和造价师)合作，了解改变开发参数和建造新建筑涉及的可行性和规模。
我目前正在进行的改造工程不方便透露，它涉及建造比例的增加。从技术上来说，建造比例被定义为特定土地允许开发的强度，决定该地块上开发的任何项目的最大总建筑面积。
为了获得新加坡市区重建局提高比例的许可，我们须进行交通影响评估，达到新加坡陆路交通管理局的交通管制要求。如果使用土地或建筑的人增多，就必须建造更多的交通基础设施，以满足人员增长的需求。
获得改变开发参数所需的所有政府批准后，我们将举行设计竞赛，任命建筑师和顾问，并对建筑总承包商进行施工招标。
随后，我们将管理整个开发过程，并聘请营销代理，确保在大楼建设期间实现预租赁。获得临时占用许可证(TOP)后，开发项目将被移交给资产管理团队。
由凯德集团投资开发的知名新加坡商业地产及地标建筑(资料图片)
在我目前的工作只经历过财务可行性研究，并获得过政府批准。整个开发过程可能需要几年时间，尤其是大型项目。
在凯德集团和星桥腾飞合并之前，改造项目是由资产管理团队而不是由投资团队负责。
我认为，很难界定这种性质的项目应该归类为资产管理还是投资。资产管理涉及建筑物的维护和小规模改进(例如更美观的大厅、更高规格的机电系统、添加和改建等)。
投资涉及土地和建筑的招标和收购，以及更大规模的改进，如拆除和改造上述建筑物。当然，最终还是由房地产公司决定如何分配项目。
Q3 会计专业背景在你目前的工作中有何帮助？
苏世扬：会计专业的学生应当明白，获得会计学位并不意味着你只能从事审计或税务类的工作。这个专业能让我对财务报表数据和现金流了如指掌。有了会计知识，金融建模会变得十分容易，而且非常易于管理。
会计学还让我在模型中交叉验证某些假设和数字(例如贴现率、项目和股票现金流)时更加得心应手，这样模型才能真实而完整地呈现业务和风险。
金融建模是许多雇主高度重视的技能。它会为你带来“金融优势”，这种优势适用于任何需要投资专业人士的行业。
与房地产专业毕业生相比，我拥有更多的金融知识以及更好的建模技能。但房地产专业毕业生能更深刻地了解房地产市场、发展趋势，以及价格与经济、政治、外部环境的关联。
在这方面我付出了更多努力，进行了大量学习，以便更好地理解房地产行业。就像我之前提到的一样，金融模型的结果取决于市场假设和行业知识。
Q4 你认为参加管培生项目是否有利于加速职业发展？
苏世扬：两年的管培生经历让我在租赁运营、物业管理、销售与营销、资产管理和投资岗位进行了五次轮岗。
关于这一问题，需要从两方面来看：
在某一特定岗位拥有两年经验的员工无法像在几个部门轮岗过的员工一样具有跨岗位专业技能。我觉得作为投资专业人士，各个部门的工作经验对我来说都很重要。
当我为正在推行的改造计划构建金融模型时，轮岗经验能够让我做出了良好的市场假设，例如租户的目标类型、租金要价、运营成本，以及这些数字整体上对于负责执行的不同部门是否可行、是否现实。我对房地产业务和价值链整体上有了更深入的了解。
不过，对于已经明确自己未来目标岗位的人来说，直接投身其中也很不错。这会让你在职业生涯起步时更加专注和专业，也能积累更多的经验。
但是，如果你打算未来自主创业，我觉得管培生项目有利于对业务的整体了解。
Q5 对于希望进入房地产资产管理或投资行业的大学生，你有什么建议？
苏世扬：
第一，在金融建模方面打下坚实基础，这是决策的重要工具。
第二，了解不同国家的房地产法律及其含义(例如，对各类交易征收的印花税、分区法、限制开发的建筑物界限)。
第三，与在其他行业一样，了解如何增加收入和削减成本，最大限度地提高现金流(例如实现高楼层效率以最大化可出租面积、平衡租金和占用以最大化收入、设计节能建筑以降低运营成本)。
最后，也是最重要的一点，就是在第三点的基础上更进一步，不断寻找价值最大化的方法，这有利于培养敏锐的商业嗅觉，并积累广泛的行业知识。
英文内容刊发于新加坡国立大学商学院官网BizBeat
翻译：汪青青