新加坡在未来3年就是要促进经济转型。政府将拨出240亿元帮助企业和员工转型。
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很多人注意到，这240亿元中有10亿将由政府和淡马锡公司出钱，共同投资本地企业资助平台。
其中政府将出资5亿元，而淡马锡控股会以1元对1元的方式补助，使平台拥有10亿元的资金。
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新加坡最神秘的公司
淡马锡控股成立于1974年，全名为淡马锡控股私人有限公司。
虽说这是一间私人企业，但新加坡财政部对淡马锡拥有100%的股权，可以说它是新加坡国家资本主义模式中的重要一环。
图源：todayonline
由于淡马锡享有豁免权，它无需像上市公司那样公开财务报表，因此它从成立起至2004年9月从未向外界公布过财务报表。
而淡马锡却掌握著新加坡的经济命脉，它持有着新加坡各行各业中最重要的一些企业的股权。
其中包括新加坡电信，新加坡航空公司，新加坡地铁，星展银行，新加坡电力等等。
有外媒曾经估算，淡马锡持有的股票市值占到整个新加坡股票市场的47%。
图源：The Ecomonic Times
外界一度对淡马锡何时投资这些公司，投资成本，投资内容，甚至享有多少股权都一无所知。
因此，它也被称为新加坡最神秘的公司。
淡马锡的角色
作为国家控股的投资公司，淡马锡的投资回报和收益是被纳入国家储备净投资收益/回报框架下的。
在这一框架下，新加坡政府可以动用框架内所派发的股息或预期长期回报的最多50%，用于财政支出。
数据显示，淡马锡控股连同新加坡金管局，新加坡政府投资公司在2018年共为政府贡献了整体收入的18%。
淡马锡控股2004年10月首次对外公布了财务报表。
根据上一财年2020年公布的情况，淡马锡的投资净值达到3060亿新元，在过去10年增长了1200亿新元。
自1974年成立以来，淡马锡的股东总回报率也呈增长趋势，截至2020年3月底为14%。
去年3月，为了缓解疫情带来的冲击，新加坡航空公司发行新股和债券，筹集150亿新元。
作为新航最大股东的淡马锡控股，立即出手援助，认购其附加股和债券份额，以及所有已发行但未被认购的余额。
淡马锡控股旗下的淡马锡基金会也在去年三次为新加坡的民众免费发放口罩和洗手液。
由此可见，淡马锡不仅是新加坡政府在全球资本运作的代言人，也是政府支持本土塑形经济的重要帮手。
看好中国市场 投资占比超过本土
淡马锡的投资并不局限于新加坡本土，其在全球各国的不同领域都有不小的涉足。
其主要投资的行业包括金融，电信科技，房地产，交通，能源等等，范围非常广。
从地域上来看，虽然三分之二的投资都在亚洲，但投资组合在北美以及欧洲的占比也达到了17%和10%。
在其投资的公司中，我们也看到了不少中国公司。 像是阿里巴巴，腾讯，美团点评等国内知名互联网企业，都在淡马锡的投资之列。
鉴于经济日益数字化和知识化，2014年，在总理李显龙的推动下，新加坡提出了”智慧国家计划“，拟建设覆盖全岛的数据收集、连接和分析的基础设施及操作系统，从居住、交通运输、国民健康到政府服务等多个层面提供更好的公共服务。其中，在居住层面，智慧市镇概念被推出，旨在组屋市镇的规划、开发和管理中使用科学技术，为居民创造更宜居、高效、可持续和安全的居住环境。
本文将从智慧组屋城市框架的介绍入手，结合2020年落成的榜鹅北岸智慧组屋，分享新加坡智慧市镇的规划经验。
智慧组屋市镇框架
建屋发展局于2014年9月发布智慧组屋市镇框架，以宜居性、高效性、可持续性、安全性为目标，提出通过智慧规划、智慧环境、智慧地产、智慧居住和智慧社区五个关键层面实现”智慧国家计划“。
新加坡智慧组屋城市框架
智慧规划
良好的规划和设计有助于在居住市镇中营造优越的环境。而明智的规划可以进一步增强规划的工作力度和效率，使用计算机仿真和数据分析可以帮助规划人员和建筑师更深入地了解环境条件如何与市镇，街区和建筑物的布局和设计相互影响，使公共组屋改善其规划、设计的方式，并获得最佳且具有成本效益的解决方案以实现可持续发展目标。
集成环境模拟器是一个很好的例子，作为“协助决策的工具”，它帮助规划人员在组屋市镇中引入新的可持续发展功能时进行深度的分析。例如，使用3D城市模型来模拟城市微气候条件（例如风量，温度波动和太阳辐照度）之间的相互作用，以及它们对周围环境的综合影响城市景观。
集成环境模拟器分析
除城市微气候，它还能够评估各种举措的有效性，例如，LED照明，太阳能，天空和垂直绿化，雨水收集、再循环，废物收集等，并就这些举措的最佳组合做出决策以实现可持续性以经济有效的方式实现目标。
智慧环境
建屋发展局利用传感器实时监控组屋市镇，以创造一个“智慧环境”。这些传感器通过捕获有关环境因素（例如温度和湿度）的实时信息，并根据信息随时调控公共设施，为居民创造一个更加愉快的环境。
智慧环境实时监控系统
例如，当达到一定温度和湿度阈值时，可以触发位于公共区域的智能风扇。调节风扇速度以提高居民的热舒适水平，同时减少能耗。
智慧地产
为了改善房地产服务，建屋发展局利用智能技术来收集和分析数据，通过集成，管理和分析来自各种来源的数据来帮助改善房地产服务，以帮助优化维护周期和预防问题。
例如，借助传感器收集的数据，我们可以更好地了解常见便利设施的使用方式。这些模式的变化可能意味着潜在的问题，通过检查这些设施或配件，并迅速解决发现的任何问题，在给居民带来最少麻烦的情况下解决问题。带传感器的智能照明系统和和智能气动废物输送系统是智能地产的重要实践。
智慧地产应用
a）智能照明系统
安装在公共区域的装有传感器的照明设备可以帮助建屋发展局了解人流状况并优化照明条件。将很少或没有人流量的公共区域的照明减少到30％，从而有可能将能源消耗减少多达40％。
b）智能气动废物输送系统
通过附有传感器的智能气动废物输送系统，建屋发展局可以监控废物的处置方式和数量。通过分析数据，可以改进废物箱的设计，并根据收集的废物量改变废物收集的频率。这可以帮助优化废物收集所需资源的部署。
智能气动废物输送系统工作原理
智慧居住
建屋发展局在最新一代的组屋中提供数字基础设施，为智能家居铺平道路。居民可以通过利用商业公司开发的智能家居应用程序，改善组屋节能效果，并使他们能够在家中舒适地访问医疗保健等服务。商业公司可以为智能家居开发的一些潜在应用包括：
智能居住基本工作原理
a）智能老人警报系统
借助家庭中具有数字功能的基础设施，商业公司可以为希望监视老年亲人以确保他们安全的家庭开发智能老人警报系统。放置在公寓中的传感器可以帮助监视老年人的活动，如果检测到不规则运动（例如，如果一段时间内未检测到任何运动），则将向护理人员发出警报。该系统还可以包括一个紧急按钮，以便老年人可以在需要时迅速提醒护理人员和家人。
智能老人警报系统工作原理
b）家庭能源管理系统
在家庭能源管理系统的协助下，居民可以随时随地监视其能耗模式，并实时管理其家用电器，并有可能减少其能源消耗。2013年在榜鹅进行的为期一年的试点研究表明，该系统有助于将居民的每月能源消耗降低20％。
家庭能源管理系统工作原理
智慧社区
除了硬件基础设施的配置之外，建屋发展局还计划利用数据分析和信息与通信技术更好地了解和吸引居民，增强社区联系力度，并赋予社区更大的自主权。例如，通过共同创造生活环境有关购物，生活方式和偏好的匿名数据，规划满足居民需求的商店类型。并且，居民还可以利用移动应用程序与邻居互动，营造更为活跃的社区。
案例：榜鹅北岸智慧组屋
榜鹅北岸智慧组屋效果图
2020年，首批具备智能设施和永续智能设计的榜鹅北岸组屋落成。截至12月中，大约85%的住户领取了房屋钥匙。
榜鹅北岸组屋智能家居示意图
作为首批配备支持智能家居解决方案基础设施的政府组屋，居民可以在启用智能功能的家庭中安装智能应用程序，例如家庭能源管理系统和老人监控系统。同时，在榜鹅北岸住宅区的这1400个单位中，均配备有智能家居的大脑——智能电源插座和高科技配电板。这意味着几乎所有连接到电源的设备，例如灯，风扇，咖啡机和摄像头等，都可以通过移动应用程序进行控制。其中，高科技配电板还将嵌入智能电表，以使居民能够监控每台家用电器的能耗
为了解决改革过渡期的规划衔接问题，新《土地管理法》还明确：已经编制国土空间规划的，不再编制土地利用总体规划和和城乡规划。同时在附则中增加规定：编制国土空间规划前，经依法批准的土地利用总体规划和城乡规划继续执行。
就目前而言，《土地管理法》《城乡规划法》都是有效法律。
随着国土空间规划体系的建立和实施，土地利用总体规划和城乡规划将不再单独编制和审批，最终将被国土空间规划所取代。
过去的空间规划类型很多，同时各个规划之间相互协调不够，交叉重叠比较多。如图：
根据自然资源部于2019年5月23日发布《中共中央国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》，国土空间规划是国家空间发展的指南、可持续发展的空间蓝图，是各类开发保护建设活动的基本依据。建立国家空间规划体系并监督实施，将主体功能区规划、土地利用规划、城乡规划等空间规划融合为统一的国土空间规划，实现“多规合一”。
国土空间规划的重要性不言而喻。做土地片区园区开发乃至房地产开发，要拿地，要在土地上规划项目，不能不知国土空间规划。但在实务中，我们发现，有关领导和从业人员对此概念比较模糊，很多界限并不清楚。为此，我们专门撰写了这篇《国土空间规划基本知识》，希望用逻辑清晰的语言，使大家一文了解国土空间规划。
一、国土空间规划体系总体框架
· 五级三类
· 四体系
二、编制内容重点与审批程序
1、总体规划
总体规划强调的是规划的综合性，是对一定区域，如行政全域范围涉及的国土空间保护、开发、利用、修复做全局性安排。
· 全国国土空间规划
对全国国土空间作出的全局安排，是全国国土空间保护、开发、利用、修复的政策和总纲。
由自然资源部会同相关部门组织标注，由党中央、国务院审定后印发。
——侧重战略性
· 省级国土空间规划
对全国国土空间规划落实，指导市县国土空间规划。
由省级政府组织编制，经同级人大常委会审议后报国务院审批。
——侧重协调性
· 市县和乡镇国土空间规划
对上级规划要求的细化落实和具体安排。可因地制宜，将市县与乡镇国土空间规划合并编制；
也可以几个乡镇为单元编制，由当地人民政府组织编制。
——侧重实施性
2、专项规划
相关的专项规划强调的是专门性，一般是由自然资源部门或者相关部门来组织编制，可在国家级、省级和市县级层面进行编制，特别是对特定的区域或者流域，为体现特定功能对空间开发保护利用作出的专门性安排。
相关专项规划可在国家、省和市县级层级编制，不同层级、不同地区的专项规划可结合实际选择编制的类型和精度。
海岸带、自然保护地等专项规划及跨行政区或流域地国土空间规划，由所在区域或上一级政府自然主管部门牵头组织编制，报同级政府审批。
交通、能源、水利等涉及空间利用的某一领域专项规划，由相关部门组织编制。
3、详细规划
详细规划是开展国土空间开发保护活动，包括实施国土空间用途管制、核发城乡建设项目规划许可，进行各项建设的法定依据。这次特别明确，在城镇开发边界外，将村庄规划作为详细规划，进一步规范了村庄规划。
详细规划强调实施性，一般是在市县以下组织编制，是对具体地块用途和开发强度等作出的实施性安排。
城镇开发边界外的乡村地区，以一个或几个行政村为单元，由乡镇政府组织编制“多规合一”的实用性村庄规划，作为详细规划，报上一级人民政府审批。
城镇开发边界内，由市县自然资源主管部门组织编制详细规划，报同级政府审批。
关于新的国土空间规划和现有规划的衔接工作，在协调性与一致性的处理过程中，有四个不得突破：
不得突破土地利用总体规划确定的耕地保有量等约束性指标；
不得突破已经确定的生态保护红线和永久基本农田控制线；
不得突破城市、镇的总体规划所确定的禁止建设区等规划强制性的内容；
不得突破新的国土空间规划提出的一些新的管理要求。
《中共中央国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》明确要求，要解决规划审批周期过长的问题，大幅压缩规划审批时间。主要有四个方面：
第一，减少报国务院审批总体规划的城市数量
过去土地利用总体规划和城市规划报国务院审批的城市，分别是106个和108个，其中31个省会城市和直辖市，5个计划单列市，剩下的主要是按城市规模来确定的。
这次要体现地方对规划的自主权，主要是落实国家的控制性指标和管控边界。国务院审批城市重点是计划单列市、省会城市、直辖市这三类，一共是36个城市，其他指定城市要大大减少，初步设想的名单大概在50个以下，在审批数量上要减少一半。
第二， 改变审查的内容
《若干意见》明确指出管什么批什么，上一级政府审查下一级政府的规划，要明确上一级政府对下一级政府规划有什么要求，从技术性审查转换到控制性审查。重点审查发展目标、约束性指标、管控边界、相邻关系四个方面，审查内容会大大减少。初步设想是把报国务院审批总体规划审查时间尽量控制在90天内。
第三， 取消编制大纲或规划纲要的审查环节
就是在规划成果正式上报前的一个中间审查环节，减少重复性的审查，取消这个环节也可以压缩时间。
第四， 对于市县一级不是报国务院批准的城市审查内容和程序，由省一级人民政府根据自身的实际情况来确定。
资料参考：李显东 孟磊《中华人民共和国土地管理法适用指南与案例释义》
三、国土空间规划“一张图”
2019年7月18日，自然资源部办公厅印发《关于开展国土空间规划“一张图”建设和现状评估工作的通知》，明确依托国土空间基础信息平台，全面开展国土空间规划“一张图”建设和市县国土空间开发保护现状评估工作。
Step1—统一形成一张底图
各地应以第三次全国国土调查成果为基础，整合规划编制所需的空间关联现状数据和信息，形成坐标一致、边界吻合、上下贯通的一张底图，用于支撑国土空间规划编制。
Step2—建设完善国土空间基础信息平台
省、市、县各级应抓紧建设国土空间基础信息平台，并与国家级平台对接，实现纵向联通，同时推进与其他相关部门信息平台的横向联通和数据共享。基于平台，建设从国家到市县级的国土空间规划“一张图”实施监督信息系统，开展国土空间规划动态监测评估预警。
Step3—叠加各级各类规划成果，构建国土空间规划“一张图”
各地自然资源主管部门在推进省级国土空间规划和市县国土空间总体规划编制中，应及时将批准的规划成果向本级平台入库，作为详细规划和相关专项规划编制和审批的基础和依据。经核对和审批的详细规划和相关专项规划成果由自然资源主管部门整合叠加后，形成以一张地图为基础，可层层叠加打开的国土空间规划“一张图”，为统一国土空间用途管制、实施建设项目规划许可、强化规划实施监督提供支撑。
四、国土空间规划下的“三区三线”划定
“三区三线”：是根据城镇空间、农业空间、生态空间三种类型的空间，分别对应划定的城镇开发边界、永久基本农田保护红线、生态保护红线三条控制线。
· 三类空间
三类空间，既不像两条保护红线那样，是国土空间资源保护的核心区域，又不像城镇开发边界那样，是承载开发建设项目落地的主要空间载体，所以管控要求和划定方法弹性比较大。在三类空间划定中，需要根据各地区保护重点和发展侧重，对指标进行细化设定，要形成更加符合地方实际的三类空间。
· 城市开发边界
城市开发边界是根据地形地貌、自然生态、环境容量和基本农田等因素划定的，可进行城市开发建设和禁止进行城市开发建设的区域之间的空间界线，是允许城市建设用地拓展的最大边界。城市开发建设用地与非开发建设用地的分界线，是控制城市无序蔓延而采取的一种技术手段和政策措施。通过划定城市开发边界，有利于践行生态文明理念，加强生态环境保育和建设；有利于避免出现大城市无限扩张、中小城市无序发展，合理配置空间资源；有利于优化城市空间结构，合理布局城市功能用地；有利于引导地方政府盘活城市用地存量，节约集约用地。
城镇开发边界指的是中心城区的边界而不是市辖区的边界。
城镇开发边界划定技术路线
· 永久基本农田保护红线
根据《关于全面实行永久基本农田特殊保护的通知》（国土资规[2018]1号），坚持农业农村优先发展战略，坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制服，以守住永久基本农田控制线为目标，以建立健全“划、建、管、补、护”长效机制为重点，巩固划定成果，完善保护措施，提高监管水平，逐步构建形成保护有力、建设有效、管理有序的永久基本农田特殊保护格局。
永久基本农田保护红线划定技术路线
· 生态保护红线
根据中共中央办公厅 国务院办公厅印发《关于划定并严守生态保护红线的若干意见》（厅字[2017]2号），以改善生态环境质量为核心，以保障和维护生态功能为主线，按照山水林田湖系统保护的要求，划定并严守生态保护红线，实现一条红线管控重要生态空间，确保生态功能不降低、面积不减少、性质不改变，维护国家生态安全，促进经济社会可持续发展。
《生态保护红线划定指南》（环办生态[2017]48号），生态保护红线原则上按禁止开发区域的要求进行管理。严禁不符合主体功能定位的各类开发活动，严禁任意该改变用途，确保生态功能不降低、面积不减少、性质不改变。因国家重大基础设施、重大民生保障项目建设等需要调整的，由省级政府组织论证，提出调整方案，经环境保护部、国家发展改革委会同有关部门提出审核意见后，报国务院批准。
生态保护红线划定技术路线
五、国土空间用途管制
国土空间用途管制是指在国土空间规划确定空间用途及开发利用限制条件（详细规划为主）的基础上，在国土空间开发利用许可、用途变更审批和开发利用监管等环节，对耕地、林地、草原、河流、湖泊、湿地、海域、无居民海岛等所有国土空间用途或功能进行监管。
国土空间用途管制本质是对基于土地发展权的空间管制。
我国现行两级土地发展权，一级是上级政府对下级区域的建设许可，二级是政府对建设项目、用地的规划许可。
一级土地发展权控制下的空间管制规划，主要体现国家与地方，上级与下级政府的关系乃至博弈过程，都是责任规划。
二级土地发展权，既有权益规划也有责任规划，详细规划体现权益规划思想。
中国的两级土地发展权体系
资料来源：林坚，土地发展权、空间管制与规划协同；同济规划TJUPDI
国土空间用途管制的许可
“三类空间”的用途管制许可
资料来源：同济规划TJUPDI
国土空间用途管制的变更