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从日本的经验看,中国哪个城市未来更具投资价值?



亚洲,由于工业革命整体晚于欧洲,所以工业化、现代文明和富裕来得比较晚。

工业化的特征之一,就是可以大规模地“复制和粘贴”。


房地产的“皮”是工业化的产物,表现为楼房可以大规模地复制粘贴;房地产的“核”是金融业,也是工业化的产物,表现为可以贷款和抵押,并且也可以大规模地复制和粘贴。


日本在工业化的进程中,经济快速腾飞,随之而来的就是不动产行业的兴旺。


众所周知,日本房地产从1969年至1975年、以及1985年至1991年,分别走出了两轮不动产业的大行情。


而这种工业化的房地产复制和粘贴,自2000年之后,也开始席卷中国。


下图是1962年-1975年的日本不动产走势、以及1985年-1991年的不动产走势,与2009年到2015年的中国房地产走势对比曲线:



与日本的两轮平滑的上扬曲线不同,中国的曲线虽然总体是向上,但却是一波三折的。究其原因,是因为中国有一次次的房地产调控,而日本只调控了一次。


虽然日本的不动产业的基础是土地私有制,中国的房地产业的基础是公有制,但两者的管理本质却非常近似:都是通过购买者的纳税,来赋予其土地的使用权。


具体的表现为:日本的购买者,每年需要缴纳一定金额的房地产税;而在中国,是由开发商一次性缴纳70年或者40年、50年的巨量土地出让金,然后把这部分钱,以商品房的名义均摊到购买者身上。


有相关人士做过统计,日本逐年缴纳的房地产税,如果按照70年求和计算,跟中国一次性收取的70年土地转让金,总价是近似的。


有了这些款项的支撑,两国的基建才得以有机会复制西方城市建设的发展路径。



城市建设带来人口的聚集,人口的聚集带来金融的发展,而不动产的本质就是金融业。


随着城市的发展,日本的金融杠杆越来越大。


1964年,日本开通了全球第一条“高铁”——东海道新干线。这意味着日本已经从单纯地复制粘贴西方城市的发展模式,转向了创新发展的方向;也是从那时候起,金融泡沫的种子,已经种下了:



1991年,日本从信贷下手,主动刺穿不动产泡沫,以实际行为践行了“房子是用来住的,不是用来炒的”。全社会经过30年的盘整,不动产行业的水分早已经挤干,进入了人人安居乐业、租房生活一辈子也不丢人、真正“租售同权”的新阶段。日本的不动产的投资家们,也很享受购入投资房产、获得稳定而又超高租金的时期。


与日本不同,中国的房地产显然还在价格上升期。


中国人口众多、体量巨大(市场规模是日本的十倍),所以当很多人在质疑中国的房地产已经不会再涨了的时候,笔者却认为,中国房地产业依旧大有可为。


这背后的原因是:中国的城市化虽然已经到了60%,但精细化程度远远不够。也就是说,中国绝大多数的二三线城市,在城市设计的最初阶段,并没有充分考虑到会有千万级的人口聚集于此。具体表现为:拥堵、学区不够用、职住不平衡、空气污染、水资源紧张、夏季内涝等等。


亡羊补牢并不算晚。近些年,中国的一些城市意识到了“城市病”的问题,并且开始张开双眼、遍寻良方,希望能够从其他国家——尤其是发达国家的城市发展轨迹里,寻找到解决本城市一系列城市病的答案。


日本做为亚洲最早工业化的国家,房地产发展和城市病的治理也先于中国几十年,如果用日本投资家的视角去看中国的城市,未来,哪些中国城市会更有潜力、更具有投资价值呢?


可以通过以下三个角度去获得答案。


第一:轨道!


第二:人口!


第三:城市管理水平!



下图是一个英文版的大东京范围轨道车站交通图,可以想象,中国未来的城市,必然是朝着这个发展方向的:



做为对比,我们看一组北上广深四个城市的轨道交通线路图,就可以看到差距。


北京:



上海:



广州:



深圳:



截至2020年12月31日,中国(统计数字不含港澳台)共有44个城市、开通运营城市轨道交通线路233条,运营总里程7545.5公里,车站4660座,而且还在持续增加中。


也就是说,理论上,开通了轨道交通的44个城市,要比那些没有开通轨道交通的城市,更有投资价值。


而开通了轨道交通,同时还在大力修建轨道交通的城市,未来则更具潜力。


截至到2020年,轨道交通公里排行前三的城市是上海、北京、广州。


第四名是成都,第五名是深圳,之后依次为南京、武汉、重庆、天津、沈阳、苏州、杭州、郑州、青岛、大连、长沙、西安、昆明、宁波、长春、合肥、兰州、南宁、厦门、南昌、石家庄、无锡、温州、福州、济南、东莞、贵阳、常州、哈尔滨、佛山、乌鲁木齐、徐州、呼和浩特、淮安、天水、珠海等:



以上是存量,接下来我们看增量。


2021年,计划新开通轨交城市及里程,福州排第一、上海排第二、北京第三、武汉第四、杭州第五、哈尔滨第六、芜湖第七、合肥第八、佛山第九、厦门第十,其后依次为苏州、南京、大连、贵阳、广州、济南、重庆、宁波、无锡、洛阳、绍兴、南宁、常州、徐州、郑州、石家庄、株洲、西安、长春:




看完了轨道,再看人口。


这里的“看人口”,不是只看这个城市的人口数量,而是要看乘坐轨道交通的人口数量。


2019年,中国地铁客运量前三依旧是北上广,第四是深圳,第五是成都,其后依次是武汉、南京、西安、杭州、重庆、天津、郑州、沈阳、苏州、长沙、南宁、昆明、合肥、南昌、宁波:



2021年1月20日的数据显示,中国城市轨道交通运输人流量最多的城市分别是上海、广州、北京、深圳、成都、重庆、南京、西安、武汉、杭州、长沙、郑州、天津、苏州、合肥、宁波、南昌、昆明、南宁、沈阳、青岛、厦门、无锡、福州、大连、兰州、呼和浩特、贵阳、东莞、哈尔滨、太原、常州、济南、温州、和石家庄。



再看管理水平。


一个城市的管理水平,很难数据化表达。不过,从网上搜索到的、对于城市管理者的负面信息条数,可以看出:前十名里,除了北上广深这四大城市之外,成都,是群众生活幸福指数比较高的城市。


之所以做出以上判断,除了在数据方面经过详细地分析之外,成都的城市管理正在向日本看齐,也是一个重要的指标。


2019年,成都市人民政府召开了成都市TOD商业发展大会,邀请了来自日本、法国、新加坡、丹麦等10多个国家(地区)的14位TOD领域重量级嘉宾作主题演讲及专题研讨,为成都TOD发展“借脑”,等于是官宣了成都的城市发展思路是借鉴日本模式:



同时,成都发布了轨道交通的规划图,也是按照日本的TOD模式做为框架展开:



近期,成都将建设16个下图这样的轨道交通综合站。以点带面地串起整个城市,就是在复制粘贴日本的以轨道为发力点撬动城市发展的模式:



文初,笔者已经阐明,工业化是一个由发达国家创造了模式、不发达国家们去复制粘贴的过程。


而日本是整个亚洲里,最早开始大规模复制城市化,并且在复制的过程中又进一步创新、并成为典范的一个国家。


从这个角度看,中国的二线城市里,哪一个最先理解到这一点,哪一个能放下身段、勇敢地去克隆和复制日本的城市发展模式,并且城市的管理服务人员能肯于学习日本服务业的“跪式服务”(更直白说,是把日本的服务业也一起复制粘贴),那这个城市,将必然会从中国的其他同级城市里脱颖而出。


综合以上,笔者认为:在未来,中国的城市里,成都是一个非常值得关注的城市。


同时,基于笔者对于日本城市发展轨迹的研究,中国的苏州、广州,也是未来具有投资价值的城市。


(本文完结)


本期作者:東京城子

本期小编:梁的強


「日本灯塔」——透过迷雾看到光。