海外置业的“春风”吹又生
2011年迄今，海外资产配置一直成为国内高净值人群的投资热点，而海外置业又是其中的主要投资形式。近年来，随国内楼市“房住不炒”的各项调控措施出台，海外置业人数更是呈现持续上升趋势。有报告显示，国内超高净值人群中，60%在海外配有资产。但随着国内居民收入的增长和理财观念的革新，海外置业细分人群发生了较大变化，海外置业不再是高净值人群的专利，中产阶层甚至一些理财观念前沿的白领，也加入了海外置业的大军。而其中，东瀛正逐渐成为最令人心向往之的香饽饽，从旅游热地到置业热地，日本的魅力不言而喻。今天， 笔者就来细说日本房产的大事小事，让有计划在日本买房的国内同胞买得放心又舒心。
日本房产投资面面观
先来了解下日本房地产总体走势
按照日本国货币计算，日本GDP近年来持续增长，经济再次进入上升周期。衡量一个国家经济是否良好的重要指标之一是看失业率，2018年Q1日本失业率仅为2.4％，远低于法国、意大利等其它海外欧盟国家。追溯日本房产市场的辉煌历史可以追溯到上世纪90年代，彼时日本房产领跑世界，据说卖掉一个东京就能够买下整个美国。当然后来发生的事大家都知道了，在国际贸易施压及调整粗放增长方式等多重因素下，政府主动刺破房产泡沫。但如果你以为日本房产从此一蹶不振，那就大错特错了。
横向对比日本房价与世界其它主要国家，惊喜地发现如下几个重大结果：
日本租金收益平均收益达到5.8％，高于世界各主要国家；
日本房价收入比13.95，什么意思呢？即平均来说，日本一套房屋13.95年的工资就能购入。（这点是不是很让人兴奋！）
再来看日本房地产投资的税收情况，简言之——持有成本低于主要发达国家
日本对于房地产有着各种优惠政策，持有时所缴纳的所得税仅为3.4％，而租金征收的税收是你美国的十分之一左右；另外，日本的固定资产税和都市规划税也有相应的减免制度；更值得一提的是，特别根据土地和房屋的具体情况而采取差别税率，充分兼顾社会公平。
日本购房政策的足够“开放”成为海外置业者的最佳选择之一
合法交易：日本法律明确规定，海外人士能和日本国民同样购买与拥有房产和土地的所有权。
永久产权：可以自由交易，也可以继承。
税金合理：购买及持有的税金等也与日本国民购买无区别。
对比其它国家的置业要求发现：澳大利亚、加南大、英国，只能购买新房和收高额税收的国家。以及新加坡、泰国、中国、菲律宾，可以用外国人的名义居住，不能购买土地的国家。
因此，可以预见，这个国土的“开放”将为它带来全新的生命力，包括房地产市场。
日本国民消费额7年来呈正增长
虽然近年来日本GDP增速放缓，但整体国民消费仍是逐年乐观增长。同时正增长的还有日本的房价。以东京为例（见下图），自2008至2017间，除了2009年有小幅回落，2013年起涨幅可观。因此，与风险很高的“投机赚价差”的思维逻辑不同，日本房产投资更着眼于“稳定增值并赚取持有收益”的双重回报。