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经济观察报 记者 宋笛号称历史上最大的私有不动产交易计划最终在6月3日得到披露，全球私募巨头黑石集团计划斥资187亿美元，收购普洛斯（GLP）手中的部分美国工业仓库网络及债务，涉及的仓库总面积达到1.79亿平方英尺（约合1660万平方米）。
这笔收购案的奇妙之处在于：四年前即2014年年末，普洛斯和新加坡政府投资公司组成的联合体曾经以81亿美元的价格收购了美国的IndCor公司的总计1.17亿平方英尺的工业不动产项目，IndCor本身即是黑石集团全资控股的工业房地产商。
这次收购意味着普洛斯正式进入美国市场，在此后两年时间中普洛斯又在美国进行了数次收购，并总计建立了三支私募基金，形成了总计1.85亿平方英尺的物流不动产规模。
接近普洛斯人士对经济观察报表示，此次黑石收购的普洛斯在美不动产相当比例即为2014年普洛斯对IndCor收购所得，出售地产的总成本大约在90多亿美元。
这也意味着，经过一次历时四年的倒手，美国物流地产项目为普洛斯和其合伙人带来了近百亿元的回报。
在此次出售后，普洛斯在美国持有不动产数量大幅度减少，对此普洛斯方面对经济观察报回复称没有退出美国市场，将继续在美国持有800万平方英尺的资产，同时还将继续进行一些与物流科技和运营相关的业务。
“史上最大的私有不动产交易”
上述接近普洛斯人士在数周前获悉了此次的收购事宜，该人士对经济观察报表示，彼时普洛斯既可以选择进行资产出售，同时也可以打包资产在美上市，就看拿一条途径能够获得最大的收益。
按照相关媒体报道，参与此次收购的还有诸如安博在内的国际物流基础设施提供商，最终黑石以179亿美元胜出。“我们权衡了所有选项，选了一个对我们和投资人而言最好的结果”，普洛斯方面回复经济观察报。
按照黑石集团披露的信息显示，此次的交易由其旗下的两支基金共同完成，其中BlackstoneRealEstate的机会型地产基金BREP策略将以134亿美元收购1.15亿平方英尺。此外，非上市房地产投资信托基金 BlackstoneRealEstateIncomeTrust(BREIT)将以53亿美元收购6400万平方英尺。
普洛斯方面回复经济观察报称此次出售的资产来自于普洛斯在美国的三支基金。普洛斯美国官网披露的信息显示，普洛斯在没美国通过三支基金共拥有1.85亿平方英尺的物流不动产规模。2017年普洛斯年报数据显示，截止该财年普洛斯在三支基金的持股为10%左右。
此次交易的价格普遍超出了行业人士此前的判断，物流专家、贯铄企业CEO赵小敏对经济观察网表示，此前普遍预测的交易价格在160亿美元左右，而实际成交的价格高出了近20亿美元。
普洛斯美国版图
2014年，一位普洛斯股东收到了普洛斯方面发来的一份股东决议说，然后告诉股东“要花笔大钱”。“当时我们比较震惊，刚刚融完资的普洛斯就有这样一笔大的投资”，该股东对经济观察报表示。
这笔投资很快就2014年12月浮出水面，普洛斯美国官网在当地时间12月4日发布消息称以81亿美金的价格收购了IndCor公司在美的总计1.17亿平方英尺的工业地产，并凭借此正式进入美国市场。为了运营这一收购，普洛斯与新加坡政府投资公司成立了GLPUSIncomePartnersI基金。
IndCor公司隶属于黑石集团，创立于2010年。2010年，受金融危机影响，美国诸多不动产价格进入低谷，黑石集团开始布局大量收购相关产业，经过多笔收购后，IndCor在美国主要地区拥有并经营1.17亿万平方英尺的工业房地产项目，包括仓库和批发中心等。此前黑石曾经寄望通过上市完成退出，但来自普洛斯的收购则提供了另外一个选择。
“这次交易说明两家大型集团在2014年这个年份对未来物流地产走势的判断出现了分歧”，上述接近普洛斯人士对经济观察报表示。
在此之后，普洛斯在美又相继成立了GLPUSIncomePartnersII、III三支基金，并陆续进行了新的收购——其中较大的一笔是于2015年11月，GLPUSIncomePartnersII以45亿美元的价格收购了5790万平方英尺的工业地产，值得关注的是中国人寿也是这一基金的LP之一——并最终在2019年形成了其在美国的物流版图。
点“石”成金
地产的价值与宏观形势息息相关——地产本身即被视为抵抗通胀重要的工具，然而在宏观的因素之外，物流地产本身的运营也会影响其价值。
物流地产运营商的能力主要取决于三个方面：一是资本化能力，二是建设能力，三是运营能力。
“其中最重要的还是运营能力，毕竟融资能力最终也要看项目的回报是否丰厚，这一切的基础都在地产商出租率多少以及能以什么样的价格出租”，上述接近普洛斯人士表示。
四年时间，普洛斯在美地产价值的迅速升值与其在地产方面运营息息相关。
资料显示，在2014年IndCor工业地产的出租率约为90%，而按照普洛斯2017年年报数据显示其在美地产的出租率已经达到了94%。另一个重要的数据是运营净收入，2016年、2017年两年普洛斯在美地产的运营净收入同比分别增长 7%、4%。“普洛斯在物流地产方面的运营能力是非常深度的，它不光光只提供仓储出租的服务，实际上它们还建立了一整套的配套服务方案，比如它会通过模型告诉客户你应该在哪里，租多少仓位是最合理的”，上述接近普洛斯人士表示。“2015年普洛斯进入美国市场，我们观察到这个市场的扩展性，在物流地产快速增长的时期，我们执行了一个更深远的战略”，普洛斯方面回复经济观察报。
分歧再现
普洛斯在美资产增值的一个整体背景是美国电商业务的快速发展，对于配送时效性的需求使得距离人群较劲的仓库价值快速上涨，实际上普洛斯年报显示2016、2017年普洛斯在美的第一大客户均为电商平台亚马逊，同时其份额还在快速增长：2016年为2.3%，2017年即增长为4.5%。
电商浪潮的方兴未艾也是此次黑石大笔收购的重要原因，按照双方披露的新闻稿信息，黑石不动产全球联席主管KenCaplan在该次收购后评论道：“物流是我们今天最有信心的全球投资主题，我们期待在扩展现有的资产组合，以满足不断增长的电子商务需求”。
在四年后，为何普洛斯和黑石又一次出现了价值走向判断的分歧？
赵小敏对经济观察报表示，如果仅仅从产业层面考量，其中很大一部分因素来自于普洛斯、黑石两家公司战略重点的变动。
“普洛斯在私有化战略体系有一些调整，一方面普洛斯将重心放在了亚太地区，一方面其财务思维也变得更浓了，出售在美资产可以让普洛斯的战略重心更加明确；而黑石近年对于物流地产的重视程度也在提高，一个迹象是黑石近年也在多次参与国内物流地产的投资”，赵小敏对经济观察报表示。