文 | Ellie
3月31日，戴德梁行联合中国房地产业协会金融分会发布2019《亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告》。
报告显示，截至2019年底亚洲市场上活跃的REITs共计178支，总市值达2924亿美元，同比增长约25%，其中日本的REITs市值占比超过一半，日本、新加坡和中国香港三地REITs市值合计占比达93%。从基础资产来看，日本、新加坡和中国香港三地已发行的REITs基础资产集中于综合体、办公、零售和工业/物流。
1.亚洲REITs总市值达2924亿美元，日本占比超过一半
研究报告表明，截至2019年底，亚洲市场上活跃的REITs共计178支，总市值达2924亿美元，同比增长约25%，其中日本上市的REITs市值占比超过一半，日本、新加坡和中国香港三地REITs市值合计占比达93%。
2.日本、新加坡上市REITs持有物业业态较为丰富
从基础资产来看，日本、新加坡和中国香港三地已发行的REITs基础资产集中于综合体、办公、零售和工业/物流。
其中，日本和新加坡上市REITs持有物业业态较为丰富，囊括综合体、办公、零售、工业/物流、酒店、公寓、医疗健康、数据中心等多种基础资产，而香港上市REITs持有物业业态较单一，集中在综合体、零售和酒店。
3.新加坡REITs市场分派收益率达6.2%，高于香港和日本
从市场分派收益率来看，新加坡市场上的REITs分派收益率达6.2%，比中国香港高出0.6个百分点，而日本REITs市场的分派收益率最低，为4.0%。
三地REITs市场的杠杆率均未超过45%，其中日本市场最高，达44%。2019年新加坡和日本REITs市场均实现了10年来最强劲的年度综合收益，分别为25.3%和25.6%。
得益于此，新加坡和日本REITs的市净率较去年有较大提高。此外，香港REITs市场时隔6年再有房托基金上市，招商局商业房地产投资信托基金于2019年12月在港交所主板挂牌，集资金额逾30亿港元。
4.国内商业不动产证券化市场2019年发行规模超1550亿元
2019年国内商业不动产资产证券化市场延续了前一年快速发展势头，共发行81单产品，发行规模达1550.8亿元，产品数量和规模分别环比增长42.1%和36.3%。
其中，CMBS产品发行46单，发行规模1035.1亿元；类REITs产品发行23单产品，发行规模达393.6亿元；CMBN产品发行12单，发行规模122.1亿元。
截至2019年底，国内商业不动产资产证券化产品已累计发行192单，共计持有底层物业423处，从物业类型上看，已发行产品涉及办公、零售、综合体、酒店、公寓、工业物流等资产类型。
5.新加坡和中国香港REITs增持中国内地物业
截至2019年底，新加坡和中国香港共有16支REITs持有中国内地103处商业不动产，其中，超过八成的商业不动产位于一二线城市。
2019年，两地REITs在中国内地不动产交易十分活跃，共收购16处物业，处置3处物业。伴随着内地消费升级和电商的快速发展，两地REITs更多关注于内地零售类和工业物流类资产的收购机会。
戴德梁行高级副董事刘慧女士表示：“2019年国内商业不动产大宗交易额达人民币约2800亿元，相信未来商业不动产持有者及REITs投资者也会越来越多元化。商业不动产资产证券化市场中现金流的稳定性和资产价值管理是核心。”