近日，美国商业地产机构CBRE世邦魏理仕发布的报告显示，2019年全球住宅价格最高的十大城市中，中国占了四位，香港“荣获”三连冠，宅套均价格为125.44万美元（约合人民币888万元）。
上海、深圳和北京分列第四、第五和第六位，住宅套均价格分别为90.58万美元（约合641万人民币）、78.39万美元（约合555万人民币）和76.35万美元（约合541万人民币），远超温哥华、洛杉矶、巴黎、纽约等城市。
四座城市之中，深圳的楼市发展最为生猛，即便是在疫情期间也能惊现“日光房”的新闻，从数据上显示，5月的深圳仅二手房房价就已经达到了6.8万每平，同比涨幅6.53%，同期北京、广州、上海都还保持轻微下跌的情况。
归根结底，还是因为深圳的土地规划和楼市规划不合理。深圳土地使用矛盾，住宅土地巨少，而写字楼、工业用地、商圈用地供应却非常丰富，可以看出未来的深圳想要发展为一个“高房价+强金融+强工业+高科技”的国际性都市。
那深圳的标杆是香港还是新加坡？
新加坡与香港都是土地国有制，政府可以廉价地使用土地大规模地建设保障性住房，但新加坡的房屋自有率和居住条件远超香港，在新加坡超过90%的国民都拥有自己的房子。
01
1960年，新加坡成立了专门解决住房问题的建屋发展局，当时的新加坡只有10%的居民拥有住宅，后来新加坡建造了超100万套的廉租房和廉价房实现“居者有其屋”。
廉租房占比5.6%，主要向月收入低于1500新元低收入者提供，租金不会超过家庭收入10%；廉价房比较多，并且有99年的产权期限，中产家庭和月收入较好一点的低收入家庭都会选择这种房。
新加坡80%都是廉租房和廉价房，而剩下的20%都是商住房，主要是高档住宅和豪宅，2019年均价在91.56美元/套，只有富豪才能买这样的房子。
02
同样都是土地国有制，但香港却是全球购房压力最大的城市，人均住房只有16平。很多人都认为香港的房地产是资本家和炒房客推高的，实际上是香港稀缺的土地供给在作怪。
1984年，为了防止英国套现，中英双方约定香港每年的土地供给不超过50公顷，并且香港的土地只能卖给开发商，个人无法供应土地，导致土地被大地产商垄断，最后市场供需严重失衡，房价一度飙升。
从1986年到2017年，香港港岛、九龙、新界的私人房屋均价分别上涨 20倍、20 倍和14 倍。2006年，香港的房产经济达到了全GDP的20%以上，房产带来的土地收入占比地方财政的43%以上，达到了1280亿。同时，香港金融以房地产为基石，实体制造业开始落寞。
03
深圳的人口密度与新加坡、深圳相差不大，但深圳的房价收入比是高达34.2，远超香港的21，稳居全国第一；
2019年深圳、香港、新加坡的GDP总量都在3600亿美元左右，但深圳人均GDP仅2.8万美元，只有香港的一半，新加坡的三分之一。
在保障性房建设上：新加坡租屋覆盖人口为80%，香港的公屋和资助建房覆盖家庭为49%，而深圳预计2035年建造保障房不少于100万套，如果按照2000万人口算，深圳保障性住房覆盖率不足20%。
深圳的房产之路未来会走向香港，还是新加坡？
这个问题完全取决于土地供应者是否愿意将更多的土地规划给商住房和保障房。