「假装在东京」第155篇原创文章 | 5758字
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2021.9.10 | 写于东京
大家好，我是在东京的上海人老蔡，本周放下一切其他想写的主题，来从在日华人的角度聊一下今天这个话题：如果未来日本房价重新起飞暴涨，你有没有准备好？本文可能对一些感兴趣的读者来说信息量巨大，建议收藏了慢慢阅读。
自从菅义伟宣布不参与月底的总裁竞选，也就宣告了安倍时代的正式结束，而日经指数迅速做出反应连续暴涨至今（挺讽刺的说实话），这是下一个时代的起点，也是本文的起点。按照现在流行的话来说，目前日本正面临泡沫经济破裂至今的“30年未有之大变局”。未来日本会继续变成以前一年一个首相的尴尬时期，还是会突然“天降猛男”，没人知道。
我们经常嘲笑日本失去的三十年，失去的二十年等等，连在日华人们都不例外，但不知不觉连日经指数都回到了3万点大关，离30年前的4万点顶峰越来越近了，连号称价值洼地的日本房价也年年上涨持续至今，风水总会轮流转。当然这一切可能只是刚开始，身边在东京“嗅觉灵敏”的投资大佬这几天告诉我，他已经开始动手加码日本资产了，也正因为他的提醒才有了今天这篇文章，感谢。
由于他无论从任何方面都比我优秀得多
下文中直接简称他为“大佬”
疫情至今，手里有各种符合富爸爸穷爸爸中“资产”定义的朋友，也都应该体会到“感觉啥都没做，资产却猛增”了吧，去年以来的全球性放水让大家的资产价值水涨船高，泡沫逐渐变大，贫富差距也逐渐加大，阶层跨越也越来越难，这种情况我们一致判断会在未来持续发生，未来日本新首相极有可能选择激进加强版宽松货币政策，属于大概率事件。
下面会先分析一波日本大选现状，对房价的看法，然后给8条我自己房产投资方面的想法和建议。虽然认识一大堆东京炒房的卖房的，但我自己并非房产从业人士，一切想法和建议仅供参考，投资是每个人自己的事，有兴趣的看下去就知道了。
本文大纲：
本届大选候选人的经济政策
日本房市上涨迹象越来越明显
说说我的未来构思与想法（8条）
写在最后
本届大选候选人的经济政策
简单科普下，2021年9月底，目前日本执政党自由民主党会进行新任总裁选举，由于日本是议会内阁制，内阁由多数党组阁，多数党的总裁会成为日本新首相，也就是说，谁上任自民党的新总裁，谁就是新首相。这套政治体制与中国美国均不同，以后有机会详细科普。
第99届首相菅义伟本月初宣布不再参选月底的自民党总裁选举，意味着下一届日本首相必定换人，作为一个72岁的老人，他的首相生涯基本上只会是这一年。从一年前刚上任时的超高人气，到目前民调跌破30%的内阁支持率，也是时候该换人了。
目前，整个日本都在关注下一任首相最终会是哪一个，正好又是日本第100任首相，只能用万众期待来形容。由于是党内选举，因此民众的意见没什么用，日本并不是像美国那样的直接选举制度。当然，他们互相在拉帮结派的过程中也会一定程度上参考民众的意见。不过这不是本文的重点，就不细说了。
个人看下来，最有可能成为日本新首相的人有三位，分别是高市早苗，岸田文雄，河野太郎，不出意外就是三选一了，他们的上任主张都各有各的特色，分别代表三种不同类型的立场，背后也有不同的势力支持，不过今天尽量只说经济。
目前，高市早苗和岸田文雄这两位都已经发布了他们自己的竞选经济政策。
懒得翻译了，直接找了个中文新闻方便阅读
简单的说，岸田文雄如果上任，他将推出“数十万亿日元的刺激计划”，并且推出了“令和版所得倍增”，并且将终结小泉改革以来的新自由主义。而高市早苗如果上任，你可以简单理解为安倍经济学的升级强化plus版，她声称会不惜任何代价把CPI拉回2%。
顺带一提，高市早苗不仅得到了安倍本人的支持，而且简直是日本键盘侠们的人气王，推特上10万人投票，支持率居然达到了74%，连雅虎上都有49%，此人虽然是位女性，但争议巨大，如果她能上任，日本可能从此往右疯狂加速一去不回头了，这里不便多说，但的确会对日本未来产生很大影响，估计未来几周还会不停的看到她的相关新闻。
按照日文新闻原文的说法，这两人在金融财政方面都继承了安倍经济学的“三支箭”，而且个人感觉他们会做的比安倍狠得多，更加激进，毕竟安倍是带着遗憾退任的，CPI至今还没有达到2%，想让日本通胀比让大部分国家通缩都难。
不论谁上台，如果真的超级大放水，除了生活成本会提升、手里的钱会贬值之外，最受货币供应影响的日本房价也必然会持续不断的猛涨，所以我说这是“30年未有之大变局”。大佬也认同这个想法，并且他已经提早一步行动了，最近几天入手了不少优质资产。
日本房市上涨迹象越来越明显
这是日本房产从业者内网的首都圈报告前两页，以后有机会详细写下完整内容。哪怕不看数据报告，只要打开suumo看看房源，也能明显感觉到房价上涨势头正劲，如果换个首相上来疯狂放水，那只会涨的越来越多，美国已经涨疯了，日本也不远了。
除此之外，也有些其他消息可见端倪。
据日经报道，美国高盛将在日本扩大对不动产等非传统资产的投资。将瞄准不动产领域，投资额从此前的每年1000亿～1500亿日元倍增至2500亿日元规模。（这里插播一句，日本房市最大的境外投资来源是美国，占了一半以上，其次是香港和新加坡，然后才是中国大陆，和很多人想象中不一样。）
而根据JLL（仲量联行）的统计，东京商用不动产投资额在2020年1至9月疫情期间达到了193亿美元，从2019年的第四直接到了全球第一。在所有的日本不动产投资中，来自海外的投资者直接投资日本不动产人数占比在2020年前3季度达到了38%。在房产类型中，住宅类投资占比达22%。
第二至第五分别是首尔、伦敦、巴黎、纽约，各路外资都在大家看不见的地方流动中
看看地球反面的美国，自从疫情时启动史无前例的“无限量化宽松”以来，美国房市股市全都疯涨。居然还有媒体说这是“放水惹的祸”，这可是天上掉钱的绝顶好事，房价涨100万总比自己打工赚100万容易吧。
看看大佬怎么说的。
思路决定出路
说说我的未来构思与想法
第一，在之前的老文章：想来日本创业，先看看这篇文章里，我提到了罗伯特清崎的富爸爸穷爸爸投资思路。在另一篇讲日本房产投资的文章：认识这么多日本房叔，我总结了一万字房产投资策略里，也提了不少相关投资知识，这里尽量不重复说，如果没看过的可以去看看。
在当前这种历史机遇之下，我未来也一定会投，只是本来准备近几年慢慢投，但现在貌似要抓紧准备行动了，时不我待，失不再来。
第二，作为在日华人，我会投且只投东京。理由有非常多，简单地说，从国际上横向对比，比如世界三大城市东京、纽约、伦敦之间，东京毫无疑问是三者之间平均价格最低的价值洼地，有补涨潜力，在我眼里极具性价比，目前的价格还远没到纽约伦敦那种“变态”的程度，曼哈顿和伦敦富人区有多贵不用我解释了，网上随便一搜就能惊掉下巴。
从日本国内横向对比，日本并非像中国一样有北上广深多极，而是以东京为主的单极。从城市规模、人口流入量、GDP、资源集中度等等，无论从任何方面东京都是日本第一，连在日华人数量都是日本第一。全日本一半以上的在日华人都在关东圈一都三县，我永远相信我们同胞的购买力。具体华人分布情况可以参考往期文章：如果定居日本，你选择哪个城市？
而且，我就住在这，什么都熟悉，什么都方便，在东京4年我连隔壁名古屋大阪都一次没去。
第三，住宅性质的房产类型是首选。这疫情一年多来，我全程观察了街边的变化，眼睁睁看着原本超级热闹的商业区变得冷冷清清，然后又逐渐热闹起来。商铺、写字楼、酒店这种大型资产还是留给那些美国佬去做十年以上长期布局吧，对我们这种小散来说，刚需性质的住宅类房产最适合。未来旅游业不确定性过大，餐饮业，民宿类遭遇了重大打击，但刚需住宅市场不跌反涨，租房市场也都不错，基本没受多大影响。
第四，住宅类房产之中，我会选带土地的一户建、纯土地、或者整栋楼，届时视可动用的资金量及其他因素决定。日本永久产权的土地是一切核心价值的来源，也是真正值钱的东西，所以借地权的土地也一律不碰。东京就这么点大，值钱的地块就这些，卖一块少一块，越稀缺越保值，从投资角度来看也越安全。
当然，由于土地过于稀缺，所以也会考虑永久产权的一户建，目标同样是下面那块地，而不是上面那个房子。如果能拿到合适的贷款，也会考虑投资整楼，身边另一个朋友已经买了东京两栋楼了，几十户全满租，算上贷款之后的回报率非常可观，可羡慕死我了。
rakumachi的油管频道，这两个视频对我非常受启发，再次分享
第五，如果资金不多，公寓也是不错的选择，但最好符合一定条件。注意，这里的公寓我指的是钢混rc结构的マンション，而不是木造的アパート或者塔楼タワマン。木造的公寓我就不用解释了，寿命太短，塔楼后面会解释。
房型啥的倒不是最关键的，毕竟以前的文章里都写过了，不同的房型对应的是不同的潜在买家。这里的一定条件指的是地段，离车站一定要足够近，徒步一两分钟永远比徒步5分钟以上好，并且这个车站交汇的电车地铁线路越多越好，车站本身越有名越好，位置离山手线越近越好。公寓最大的优点就是地段了，很多好地段只有公寓，甚至只有二手公寓，所以一户建的话会放低一些标准。地段越好，周转率越高，你的投资也更安全。
个人总结下来，买房同样也有三元悖论：地段、性价比、面积或舒适度，这三者一次最多只能满足两个。地段好、性价比高，那面积一定比较小或者房子比较老；性价比高，住的又爽，那地段一定相对偏远。反正我自己的思路是：不论要牺牲哪个，都不会牺牲地段，乡下再大再牛逼的豪宅我也不要。这里比较主观，说的只是我自己的想法。
附带一句，如果投资公寓的话我绝不会碰新築公寓，只投二手中古房。新筑公寓价格不合适，太贵了，同样地段的新房有可能比隔壁二手房贵50%到100%，虽然新房自住会更舒服点，但很显然室内翻新过的二手房性价比会高得多的多。
东京湾边的塔楼群，住起来的确爽，没的说
第六，除非钱多的花不完，否则不要选塔楼。原理其实和不选新房差不多。这里插一下大佬自己的看法，有些主观，但我也同意他“塔楼是中产主义陷阱，属于一种消费品”的观点。
注意，这里不是有意要得罪住塔楼的朋友，而且单纯从投资角度得出的观点而已，希望不要被断章取义了。塔楼的确住的爽，我在上海住的也是塔楼，但每个人资金量不同，有钱怎么买都随便，如果我这篇文章建议子弹少的人也去买，那是非常不负责任的，一定会害不少人。
我有个国内在电商平台卖高端相机的兄弟，跟我说他经常能遇到一个月收入就三四千的年轻人，居然会不惜借钱去买他大几万的高端相机，深陷消费主义泥潭，他劝这些人别买那些人都不听，都快醉了。塔楼的情况也类似如此，的确是房子中的“奢侈品”。
第七，地段最重要，哪怕投的是单纯一块地。我宁愿在市中心买一块50平的地，也不会买郊区一块500平的地，即便他们可能价格差不多。一户建或者土地的情况下，往往能选的房源都离车站很远了，所以会给人一种一户建都离车站远的印象。实际上，一户建也有离车站相对近的，徒步5分钟内就算很近了，只是房源稀少得可怜，买了的人也往往不愿意卖，极品地段的永久产权土地会拿去用来传宗接代永流传。我这附近就有一个日本土豪，他们家族七八套房子居然是祖先从德川幕府时期一路传下来的。房子可能拆了重造好几次了，但那些土地是货真价实传下来的，所以说土地值钱。
大佬他自己近期购入的一户建和投资用土地，全是知名车站徒步5分钟以内的位置，好车站就这么几个，离车站近的地块就更少了，越稀缺越保值，也就越抗风险。
个人感觉如果是知名的豪宅聚集区，那距离条件还能稍微放宽点，毕竟好站5分钟内的房源真的太少太少了，如果你在suumo这样的房产网站里设置完筛选条件，出现的房源太多或太少，那都是条件没设好。下次有机会把东京著名豪宅区给各位罗列一下，今天挖的坑有点多。
第八，如果你也要投，准备好资金后每天不停的刷房产网站吧，因为如果真的如此稀缺，一定会有很多人来抢，到时候拼的是手速，可能新出的房源一下子就被秒掉，有些日本人抢房子连实地看都不看的，就离谱。除非你加很多很多价，用钱把房东砸晕，否则一般都只卖给第一个申请的人，这里讲究先来后到。
写在最后
以上的部分内容比较主观，如果认同，那希望对你有所帮助；如果不认同，那就做自己认为对的选择即可。反正你赚翻了跟我也没关系，我亏完了也跟你没关系，每个人的经历、认知、资产、行动力、嗅觉灵敏度全都不一样，能帮到最好，不能帮到也就浪费几分钟而已，看看不同的人怎么想的永远是好事，自己不会亏什么。
不同人有不同看法，不过我很赞同未来会出一个新的英雄式首相
有的人看好日本未来发展，有的人持怀疑态度，有的人坚决否定，有的人提前布局，有的人战战兢兢，有的人正在抄底，有的人清仓回国，有的人想过来，有的人想离开，有的人恨日本恨的牙痒痒，有的人在日本实现了财务自由，等等等等。
甚至至今还有人以为房价涨是因为开奥运会，这也是最离谱的地方。很多专业投资者学了一大堆金融学经济学知识，各种数据分析时局分析基本面分析，最后居然得出了和菜场大妈认知相同的结论：房价会涨。我的认知是央行放水会导致房价暴涨，她的认知可能是开奥运会导致房价暴涨，你看北京开了奥运会之后中国房价一飞冲天，日本开了奥运会现在也涨了嘛。事实上正巧这两次奥运会都遇上了大放水，我怎么反驳都不知道，只能说“殊途同归”。有时候那些专业炒股的分析师的确拼不过瞎买的大爷大妈，也是这个道理。
有个朋友讲过一句非常扎心的话：“正因为每个人有不同选择，所以人才分成了三六九等”，这句话我牢记至今。每个人的嗅觉灵敏度是不同的，而绝大多数人哪怕机会直接放在眼前也无动于衷。其实，这篇文章上面的内容你不看都行，全篇只是想告诉各位，我身边嗅觉最灵敏的、专搞投资的专业人士这几天已经开始行动了，就这么简单一个事而已。至于自己要不要行动，完全取决于自己的情况，反正我自己快坐不住了，期待几十年后的自己不会后悔现在的决定。
对那些卡准时机投房子的人来说，房子也从来没辜负过他们。全球央行同步放水都放成这样了，日本2000年之后的历史性机遇就是现在。
最后做个首尾呼应，如果未来日本房价重新起飞暴涨，你真的准备好了吗？
老蔡
2021.9.10 凌晨4点