深圳要学新加坡了！ 新加坡模式厉害之处在哪里？
深圳开启学习新加坡模式：深圳，8月28日，张学凡在深圳房地产盛典暨行业综合评价发布会演讲中——提出新加坡是深圳学习榜样，将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。
深圳提出一个大规模建房行动。张学凡表示，大规模建房行动包括商品房和公共住房这两大块：公共租赁住房这一块，有110万公共租赁住房的发展目标，每年公共租赁住房建设10万套，深圳将通过五年甚至八年的时间补短板，力争使得住房供需矛盾得到较好地缓解，以此稳定房地产市场，让市民从“住有所居”迈向“住有宜居”。
深圳还有一个目标就是在“十四五”期间人均住房面积从27.8平方米提高到30平方米。此消息瞬间刷屏。下面我们谈谈及回顾一下新加坡的模式。
什么是新加坡模式？
所谓新加坡模式，是指新加坡1965年后政府建立起了一个政治民主、政府清廉、社会文明、经济繁荣、人民幸福和谐、环境优美国度的治国方略和模式。新加坡模式经历几十年的发展在全球取得巨大的成功，成为世界上许多国家及政府学习的样板和追求的模式，故又称为新加坡经验。
重要历史回顾：2013年8月18日，新加坡总理李显龙在国庆群众大会上发表演讲，他传递了一条重要信息： 新加坡未来的发展以及当局施政方略将产生"显著变化"，宣布了涵盖教育、医疗、住房等方面的诸多改善措施。
李显龙说，新加坡将进一步增加公积金购屋津贴，让年轻人以及中等收入的家庭买得起房。李显龙承诺，政府将为民众提供更多"可负担住房"，保证"国内每一个工作者都有房可住"。
李显龙说：通过住房公积金还贷，月收入1000新元（1新加坡币=5.03人民币）的家庭能够负担两室的公寓房;月收入2000新元的家庭能买得起三居室; 月收入超过4000新元的家庭可以购置四室住宅。
李显龙的这个讲话引起热议并受到新加坡老百姓的普遍好评。
新加坡模式对于新加坡成为全球经济强国影响巨大。因为新加坡独立时经济上面临的形势非常严峻，可以说是困难重重，主要表现在: 新加坡经济基础很落后; 国内市场容量十分有限; 教育不普及; 失业率很高; 种族冲突问题; 缺乏社会和居住保障; 战略上要面对外来威胁。
新加坡殚精竭虑后，把吸引外资作为强国之路的核心策略。吸引全球富国来新加坡投资，新加坡的目的不仅是未来尽快摆脱生存的危机，更重要的是出于其自身安全的考虑。
如何吸引外资？是新加坡当时面临的最大挑战。
新加坡政府的做法: 政府以补贴的方式鼓励外资落户。最终这种做法效果非常成功。接下来补贴外资的资金从何而来呢? 新加坡采取了别具一格、一举两得的思路及方法: 通过强制推行个人储蓄中央公积金来解决国家资本的来源和积累问题。采取中央公积金计划不仅为吸引外资提供了补贴资金来源，同时也为政府组屋计划(相当中国的经济适用房)提供了资金支持。
由此产生了全球瞩目的新加坡模式——居者有其屋计划。
新加坡是从1964年开始推行“居者有其屋”计划，具体内容：鼓励中等收入和低收入阶层购买建屋发展局兴建的组屋，建立与大多数发达国家以公共租赁或房租补贴为主截然不同的住房保障制度。到了2016年，新加坡有高达约82%的公民居住在组屋里，住房自有率和组屋自有率达到90%以上。
新加坡模式的厉害之处：
A、新加坡模式力推其由弱国演变成全球强国。
新加坡模式是经济发展的重要引擎之一，新加坡睿智地依靠及利用了天时地利人和。天时——经济严峻之下必须的改革之路；地利——新加坡位于马来半岛最南端，地理位置十分重要，被称为“东方十字路口”。新加坡港地理位置优越，气候和水文条件十分理想，最重要的是扼守着马六甲海峡入口处的航行要道。 人和——采取的“借力使力”地解决资金问题的新加坡模式。随着外国资本大量投入，有力推动并实现了新加坡经济的腾飞。现如今的新加坡，是继纽约、伦敦之后的第三大国际金融中心。
港口货物年吞吐量达1亿吨以上，居世界前列；国际航空客运周转量仅次于美、英、法、日居世界第5位；成品油出口额仅次于荷兰居世界第二位。新加坡成为亚洲的发达国家，被誉为“亚洲四小龙”之一。
2019年新加坡人均GDP达到6万多美元，新加坡的人均GDP超过美国，并且曾是国内的5倍左右。新加坡由经济疲弱的小国发展成为全球富裕的国家之一，推行的经济政策，包括组屋政策等功不可没。
B、构建起了新加坡高效福利体系、大力解决社会保障问题；
新加坡“借鸡生蛋”解决资金问题，取之于民、用之于民，除补贴外资吸引投资外，花大力气解决老百姓最关注的问题。 新加坡政府在有计划、有步骤、高质量地解决当务之急的居住问题外，新加坡政府在教育、医疗、养老等方面设立了各种的社会福利计划。
比如在1955年独创性地设立了强制储蓄计划——中央公积金制度，通过这个计划为退休后或不能持续工作的劳动者提供经济上的保障，解决新加坡居民的后顾之忧。历经50年的不断完善，该项计划已成为涵盖养老、医疗、购房、家属保障等完善的社保储蓄计划。中央公积金制度计划的主要特点：先积累后提取，提取多少根据积累多少决定。
B、突出解决老百姓的住房问题至关重要。新加坡人口虽然只有区区的563万（2018年）之多，但新加坡隶属于城市国家（即是国家又是城市），尤其是土地面积狭小而人口密度非常高，新加坡人口密度达7915.7/每平方公里（2017年），新加坡位居全球各国人口密度排行榜的第一名！新加坡是人口密度大国孟加拉国的6.25倍。 当时我国人口密度排名是第十六名。
因此，有效妥善解决好老百姓的住房问题对于社会的和谐稳定是至关重要的。 新加坡政府从1960年开始就制定并实施“公共组屋计划”以来， 目前居住公共组屋的人口约占新加坡总人口的83％左右，其中93%的居民拥有其房屋的产权，7%的低收入家庭是向政府廉价租赁;另外15%的高收入家庭住的是市场上购买的高档商品房。
自20世纪70年代，新加坡政府规定只有月收入在1500新元以下者才可申请；到了80年代，提高到2500新元，此后再次放宽到3500新元。这基本上保证了新加坡80%以上中等收入的家庭能够得到廉价的组屋。本国人口组屋入住率，到90年代一度达到顶峰。
新加坡的组屋已有几十多年的历史，但新加坡城市在全球已完全面貌一新。去过新加坡的人看到早年建造的组屋依然不显得破旧，其重要原因在于新加坡政府对于房龄长的组屋维修得非常到位，基本上是5年一小修，10年一大修。
小修是把外立面和室外铺地进行更新，而大修是增加面积或改善居住功能，充分让居民住宅不断适应社会的发展和变化。
新加坡十分重视社区建设的公共事务，脚踏实地并拿出真金白银，新加坡政府负责90％的社区基础设施建设费用和50％的日常运作费。新加坡国家总统及政府总理每年国庆等重大节日对有贡献的基层社区领袖进行表彰；国会议员经常参加社区各类活动，在社区接见民众，听取民老百姓意见等。
深圳如何才能学到新加坡模式的真谛？
2020年是深圳经济特区建立40周年，也是深圳获批中国特色社会主义先行示范区一周年。深圳的40年间里，深圳国内生产总值从1.69亿元增长至2.69万亿元，大增超10000倍。
在2019年，深圳城镇居民人均可支配收入达到6.25万元，高居各经济特区之首。深圳的常住人口约达1344万，40年里，常住人口增长约42倍。而同期，北上广人口增长在1-2.5倍之间。
虽然如此，深圳人均居住面积仅27.8平方米，仍然没有达到国家和广东省的最低标准线，究其原因：深圳70%多的人口居住在城中村，城中村占深圳住房面积的高达54%左右。
最为突出的是土地问题。据深圳市住建局今年4月发布的《住房发展2020年度实施计划》，深圳居住用地占全市总建设用地的22.6%，低于国家相关标准中25%～40%的下限。
人口的大幅增长和经济快速增长出现成长中的矛盾，深圳的土地使用受到很大的限制。深圳是中国大城市中，新房供应和人口增长问题最为尖锐的城市之一，从而导致深圳房价在全国遥遥领先并一直高居不下。
根据中指院数据，2019年,深圳市商品住宅成交均价为55821元/㎡。目前均价在6.5万/㎡左右波动，全国成为中国房价第一城。深圳在2019底的二手房均价，比北京贵约2500元，高出上海约20%多，是广州的近两倍，是杭州的两倍多。
根据国际公共政策顾问机构Demographia一年一度的《2019年全球住房可负担性调查报告》显示： 中国香港的房价中位数是716万港币（约91万美元），家庭收入中位数是34万港币（约4.37万美元），这已是香港第9年连续排在全球最贵的房价榜首了，并成为全球最负担不起住房的城市。
在2020年，美联物业发布数据，香港全市的平均房价为每平方呎15589港元（合每平方米153310元人民币），是世界上价格最高的住房市场。
由此，上海易居房地产研究院发布《2019年全国50城房价收入比报告》显示深圳以35.2的房价收入比遥遥领先。深圳房价目前的收入比已经达到43.倍左右，在全球的房价收入比排名中位列第二，意味着在深圳购买一套房全家人不吃不喝需43年。可见深圳的高房价引人注目。
因此，深圳解决住房紧张问题：一是增加供应量；二是长效机制；三是学习先进经验；
因为自1998年房改，中国的房地产发展模式经历了单纯的GDP模式、经济驱动模式。在粗旷的GDP模式之下势必带造成房价走高、人均住房面积不足的问题。因此，科学合理的解决办法就是提高房地产居住用地比例，增加商品房供应量，加以需求管制稳定房地产价格。
目前，深圳全市包括城中村和小区房的住房数量为1068万套，共6.12亿平方米，人均面积约27.8平方米，远低于全国平均水平的39.4平方米。
所以，深圳的房屋拥有数量明显不足，造成了深圳房价的持续上涨。从供需关系来看，要想彻底解决住房紧张问题，只能是增加土地供应、多盖房子。
从土地面积上来看，深圳国土面积1997.47平方公里，而新加坡国土面积为724.4平方公里（2018年）， 在占地面积上，深圳比新加坡大2.75倍。
但从人口数量上观察，深圳与新加坡对比非常悬殊：2019年深圳常住人口超过1300万，而新加坡的常住人口仅为540万。这意味着深圳要学新加坡模式，需要增加大量的土地来盖“深圳组屋”，显然工程量巨大。
新加坡组屋模式并非没有问题，新加坡在组屋实施过程中同样面临过土地短缺问题，导致组屋越盖越高，面积越盖越小。比如1960年，一间四房式组屋单位面积为85㎡和105㎡，五房式组屋的面积约为123㎡。而目前，四房式组屋的面积已统一为90㎡，五房式组屋的面积约110㎡。
因此，对于拥有千万级常住人口并超过新加坡约2.4倍的深圳而言，需要建大量的组屋、同时规划好标准化的面积、解决好学区问题、组屋的房价问题、土地合理定价问题，土地财政问题，无疑这将会是一个挑战性的工作。
深圳市假如采取新加坡模式，那么将会是房地产的“第二个苏州工业园区”。而新加坡与苏州工业园是比较成功的模式。
苏州工业园区的行政面积278平方公里，是中国和新加坡两国政府间合作的旗舰项目，是中国改革开放试验田、国际合作示范区，苏州工业园区成为全国首个开展开放创新综合试验区域。
在1992年9月，时任新加坡内阁资政李光耀率团访问中国，表达了中新合作共同建立工业园区、并以该园区为载体借鉴新加坡经验的意向。此后，中新双方围绕合作开发事宜进行了多次协商和实地考察，最终确定选址苏州。
在2018年全国国家级经济技术开发区综合发展水平考核评价综合排名中，苏州工业园区位居第一，广州经济技术开发区位居第二，天津经济技术开发区第三。