北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
上一篇只是简答的提了十几个问题，几个平台上引发了大量的讨论。有些留言就是：不许再提问题。解决问题的最好办法就是否认问题的存在，这个世界自然也就安静了，岁月静好……
中国内地的房地产制度主要借鉴了新加坡和香港特别行政区的，包括土地拍卖和年限，还有保障房和公积金制度等等。这几年北京的共有产权房学的是英国，博取各家之长，只不过到了咱们手里要取其精华去其糟粕，要符合国情与社会主义体制。
一、
全世界多数国家都有房产税，美国不是最早的，但规模是最大的。50个州，算上DC是51个地区，各自有不同的政策和税率，所以通常都被当做研究房产税的样本。
美国的房产税起源于建国之前，也就是殖民地时期。但那会儿主要是对土地征税，算财产税或农业税，和现代意义的房产税不同。独立战争之后，更准确的说是建国的费城会议之后，美国当时的15个州达成了共识，要对所有的不动产进行征税，并且明确为州税，从此就以州宪法形式确定了下来。（具体美国房产税的演变下期再说）
简单说两句，美国是联邦国家，是邦联制发展而成的联邦制。各个州其实是国家，state其实是邦国的意思，独立政权，在美国有着很高的自治性。行政区划大体分为五级，联邦之下是州郡（县）市镇。
那房产税既然是纯粹的地税，就和联邦税无关了，也和州税无关，是郡市的主要税收来源，能占到财税总额的50%以上，高的地区占到80%。但房产税也不是完全的地税，因为大头儿是被学区拿走了，而学区是独立于行政区划的。
比如说，中央就是联邦，北京市作为首都直辖市相当于州，房产税和这两级无关。西城区相当于郡，各个街道办事处相当于市。收上房产税之后，郡市两级政府拿走30%，一边15%。其余的70%交给当地的学区。这可学区是有可能跨市存在的，这就相当于西城的广牛学区，横跨了广内和牛街两个街道办，而且不接受辖区行政的管理。
也就是说，美国的学区是个逆天的存在，权力大婆婆少，只对法律和教育成绩负责，郡市没什么管辖权，顶多是个监督指导。所以美国的房产税也叫学区税，体现了对教育的重视，所有人都要遵从政治正确。
那这后果是什么？是如果教育成绩好，来学区内买房的家庭就多，房价就贵。反之就是恶性循环，学校越差房价越低，教育成绩也就越差，房价更低。
现在华人走遍全球买房，在美国就有个说法，华裔多的学区房价高。似乎是中国人炒高了房价，其实未必，更多的是因为学区好房价高，所以才受到重视教育的华裔青睐。良性循环，互相促进。
那美国人怎么知道哪所学校好？
很简单，有专业的评估机构，位于加州的GREATSCHOOLS，登录就能查询学校的分数。一般8分以上就算是不错的，满分那就是相当牛的了。不过前两年这评分规则改了，因为要维护政治正确。
之前分数高的基本都是白人和亚裔家庭居多的学区，这让其他种族觉得不爽。所以GREATSCHOOLS声称要照顾弱势群体，虽然考的差，但得给高分。我也不知道现在是怎么个评分情况，估计能凑合着看吧。
二、
这问题来了，房产税的70%给了学区，学区都用在了学校经费上面，那没孩子的家庭是不是吃亏了，他们能愿意吗？
愿意呗，不愿意也没办法，就是这样。美国本来就是个清教徒国家为主，Wasp是社会主流精英，重视教育是五月花号之后不久就定下的规矩，是绝对的政治正确。所以不仅房产税大部分给了学区，如果遇到教师们涨工资要求加税，业主们也得同意。
加税其实是谁都不愿意的，每次也会经过博弈，但在看到的统计数字中，几乎没有被驳回的情况。当然有可能说额度上小一些，但优先发展教育是不可置疑的。
这和中国的学区逻辑在底层上是不同的。美国的房产税是完完全全的地税，学区税，好学校就是用业主们交的税来维持的。所以交税的业主孩子进入好学校，垄断优质教育资源理所应当。
而中国不同，好学区的好学校，和当地居民所缴纳的税费无关，是全区甚至全市教育统筹安排的。
那也就是说，中国好学区的业主孩子进入牛校，并不理直气壮，因为这办学经费与你无关。比如某牛校坐落于市区的老破小社区中，业主们除了买房时缴纳一些契税什么的，其他的费用什么都没出。那这牛校的办学经费哪儿来的？肯定是其他区的业主们赞助的呗。
举个例子，
海淀和朝阳，GDP总量和人均都差不太多，可这两区的教育资源可差的太多太多了。再比如说，人均纳税不好查，我没查到，但找到了各区的人均收入排行。其中最高的是西城区9万多，东城海淀8万多，朝阳石景山7万多，丰台6万多，其他各区4万多，门头沟昌平大兴和通州都是5万左右，其他的4万多。
可是，西城的人均收入是郊区的两倍，教育资源是两倍吗？人均资源十倍都有可能。说明什么我不知道，只能说明东西海的优质教育资源，未必是业主们的纳税支撑的。
所以，美国的好学区房价格高无可厚非，人家业主纳税花钱了。学区封闭不让其他区孩子来上学也讲得出道理，你们没花钱。而中国的就不好说了，能上好学校的孩子，未必花的是自己的钱，那封锁学区垄断资源，就有点儿不太讲究了。
三、
接着说美国的房产税，税率多少？各州不同，根据各自的州法，大致在0.8-3.0%之间。但请注意，这是名义税率，或者是法定税率，而实际缴纳的呢，肯定比这个低。
我前些日子看了美国最新的实际税率表，列出了50个州+DC的排名。最高的2.35%，最低的夏威夷0.27%，这差距是不是有点儿邪乎了，8.7倍。说明这真的是地税啊，各州政府根据自己的实际情况制定，没有统一标准。
当然也可以说有标准。那就是平均税率1.3-1.5%，一般不超过2%，绝不超过4%。这几乎是全世界房产税的通行管理，从古至今都差不多，最高不能超过5%，否则就会出大乱子。后面我会聊到中国古代的房产税率，收高了就会出大事。
解释一下为什么会有实际税率和法定税率的区别。
比如说吧，我到美国德州买了一套房，花了100万美元，房产税率法定的是3%。那甭管我是自己住还是当作坊卤扒鸡，都必须按标准缴纳每年3万块钱，至于是否有减免另说。可是，我出门问了问邻居老王，他是十年前买的同等房子，当时花了70万美元，到现在仍然按照这个标准交，每年2万美元。这是否有些不讲理呢？
没什么不讲理的，就这市场规矩，先买的占便宜，后买的吃亏。有本事你也先买啊，来晚了就活该花高价还多交税。这和咱们的契税其实是一样的，当年1000一平的时候收1%，现在10万一平了还是1%，没什么可讲理的。
而且这谁也不能保证房价上涨啊，真要是买得早下跌了也得忍着。比如最著名的底特律，凭什么有1美元就卖的小别墅啊？那也是因为人家买的早，没准儿100万美元买的，一直每年3万的交，税务局就是不重新评估和调整税率，那就活该倒霉。不交税也行，那就等着被强行拍卖吧，美国这种事儿多了。
四、
那这问题又来了，都低到1美元了，也就是完全不值钱了。那就不交税了呗，随便拍卖，不要了不就行了。想的简单，如果是个破罐儿破摔的还真就无所谓了，爱拍不拍，反正老子不要了。
但是，如果业主是个还想正常生活的普通人，那就必须纳税，否则这就是信用污点。不光拍卖了你的房子，还得追缴。这不良欠税记录还会影响你的所有经济行为，甚至是整个生活。所以，在美国除非是真的不想过了，否则谁也不敢欠税。
美国国父老富兰克林，就是100美金上的那个老头儿，说过的名言就是：在美国，只有两件事逃不掉，死亡和交税！
还有个20年代的黑手党教父，阿尔卡彭，在禁酒令时期称霸芝加哥，杀人无数。曾制造了情人节大屠杀，被黑道尊为“芝加哥之王”。之后他因为太过凶残而成为全民公敌，但是警察却没能把他怎样，反倒是因为逃税被税务局抓了。后来他因为梅毒晚期而去世，临死时留下三句遗言：第一是，冲锋枪比手枪好用；第二，找女人学外语的时候一定要戴套；最重要的，一定要按时交税。
前几年美国发生了一个案子，我记不太清楚了。反正是个老头儿，拿退休金买了一套房，装修之后租了出去，准备用租金养老。但老了就是老了，稀里糊涂的少交了房产税。而且也不知怎么搞的，罚款什么的也给忘了没交，其实才几百美金。但结果是房子被强行拍卖，最终刨去罚款没给老头儿剩下多少。
还有个故事，我在洛杉矶出差时朋友给介绍了一个egent，华裔经纪人，卖二手房的。他说遇到个麻烦事儿，前几年有个中国人委托他买了套大house，很多钱，全款。办完手续那人就回国了，签了个委托协议，让他代理各种事宜，需要钱打电话就行。
结果从此这人就失去了联系，这个Agent拿不到钱自然也管不着交房产税和草坪罚款什么的。拖了这么几年，法院直接找到他让去代理拍卖，偿还欠款。房子拍卖后扣除掉税费还剩了不少钱，法院也没废话，仍然让他代理给存着。
这个中介烦透了，在他看来那个业主很可能是个官员，肯定是出事了，怎么也找不到。那这一大笔钱既不敢动又找不到人，咋办啊？
很多中国人到美国之后，其他税种还好说，最不能理解的就是这房产税，想不通凭什么每年要交钱，不交还罚款。其实不凭什么，就因为人家觉得这种税最稳定，最好收，而且还能逼着业主去赚钱，想躺平都不行。
在中国，如果真的啥都不想干了，那只要有套老破小就能生活。很多小区连物业费都没有，领着低保都能躺平。但美国不行，只要你还想保住房子，那就必须去想办法搞钱，否则就等着没收拍卖。
关于美国的房产税是怎么收的由于篇幅太长，分成上下两集吧。
欲知后事如何，请看下回分解。
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