来源：和讯网
上月末，有关深圳市住建局张局长的“深圳要学新加坡”言论，引发了舆论很高热的关注。我一直拖了好几天没有谈这件事，是因为它是一件旧闻，我对媒体表现得如此高热的确有所不解。
但翻看不少媒体的报道，依然是停留在2年前的水平，不外是把新加坡怎么搞，深圳是什么个状况又讲了一遍，当然，也有不少自媒体给出欢呼，又是什么“大变局”云云。总结而言，我认为大部分的报道思路，都可以归结为一点：既不懂新加坡又不懂深圳。
张局长说的那句话——“学习新加坡……让将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中”，来自于2018年8月发布的深圳“二次房改文件”，不同之处，是局长直接说出了“学习新加坡”，此外并无别的内容。媒体自己不做功课，以为是深圳又要做出什么惊天动地的改革来，更是强拉硬扯和40周年大礼包扯上关系，实在是不知所谓。
我参加过深圳二次房改的几次研讨，在2018年6月房改政策征集意见时，我也撰文表达过我的看法，详见《我对深圳“房改”的两次建言》，此不赘述。对我们市场研究者而言，可以不说、可以说错，但不可以说自己都不信的话。至于决策部门听与不听，怎么做，最终会有市场来检验。
当时的二次房改给出了深圳直至2035年的住房建设计划与住房建设结构——安居商品房（20%）+人才住房（20%）+公共租赁住房（20%）+商品房（40%），简称2:2:2:4，也就是这次张局长说的6:4结构的来源。
回忆当时，媒体和今日一样，也是击节高呼“惊天大变局来了”、“房价游戏规则全变”、“炒房人一夜之间慌了”……
如今3年过去了，深圳的真实房价又从当时的5.5万涨到了接近7万/平米，很多人期待的房价下跌、一夜慌，并没有出现。而我们的二次房改——“1+3的配套文件”，到现在，只出了那个主体文件“1”，另“3”个配套文件——人才住房、安居住房、公租房——还都没出来，也就是规则还没定案。可能有很多难处，但显然速度过慢了。
如是这般，今次局长不过是再重申了过往的住房政策，又何谈房地产又要“大变天”了呢？真是奇怪也哉！
续谈深圳学新加坡，能不能学？需不需要学？值得学的是什么？“向左香港”放弃了，“向右新加坡”能实现吗？
新加坡确保80%以上新加坡公民住到“组屋”里，实现全民住房拥有率90%以上，是通过政府手段而非市场化手段实现了这一点，的确令全球非常羡慕。这也让新加坡和德国一样，成为全球住房问题解决得成功的“双璧”。尤其是这是通过政府干成的，更是深得我们的喜爱。
但深圳能不能学到？
我认为不能。
大家都知道，新加坡是一个城市级国家，面积只有720平方公里，人口570万，有严格的移民政策，而深圳不能拒绝全国人民的纷至沓来——开放以来，深圳人口增加了700倍，近年来光是每年的净流入人口都接近新加坡总人口的10%。
但这只是其一，更重要的我认为是，住房制度是新加坡的国本制度之一，它的成功依托于李氏建国后的整体战略，你不可能只孤立的把住房制度抽离出来去copy。同样是城邦型经济体，我们的香港没走新加坡的路，这已经说明了，背后都有各自的底层土壤约束。自从我们的经济适用房屡屡爆出丑闻而被叫停之后，事实上已经宣告了新加坡的不可复制。
新加坡，更应该被视为是一个全球住房制度探索的“实验室”，这就好理解了。任何理论都有它的适用前提，新加坡的模板copy到其它类似城市型经济体，我相信是可以的。就像我们教材里学过的“乌托邦”一样，地方小、人少的话，搞一下真的能成。但是如果扩大到中国、美国、印度、越南，有没有机会？从实践看，没有。这就解释了一个问题：为什么半个世纪以来，全球都知道新加坡住房搞得好，但是没有第二个出现。
我认为结论很简单，新加坡是个“孤证”，它的住房制度尝试得很好，但是扩大范围便无法学。中国不是没有尝试过，事实上，开放几十年来，我们一直在学新加坡，不仅仅是住房制度，很多方面都在学。学了几十年，没学到，肯定不能说我们笨，背后一定有更深的底层土壤我们不具备。越早承认这一点，可能对深圳越好。
再看深圳房改和新加坡“组屋”的不同，深圳要学，也要确认新加坡组屋的“精髓”。
新加坡组屋的精髓我认为在于两处：居者有其屋、封闭运转。新加坡住房制度最大的思想，是认同“每个家庭应该有一套自己的房子，而不是有房子住”，他们也是践行这一思想最坚决的。新加坡没大规模像香港那样搞用于出租的“公屋”，而是大规模建设了有产权的“组屋”——公民拥有住房的产权，这是基本人性。同时，基于公平考量，要求每个家庭同时只能拥有一套“组屋”，实现了住房民生。这些“组屋”将来依然可以上市交易，但买家被要求也要是“适格者”，最终实现了“组屋”和商品房的两张皮（没有我们说的那种“绿转红”）。
反观香港、深圳，都不同。香港历史上虽然提出过“居者有其屋”的计划，但是实际上香港一直推行的是“住有所居”。香港的公共住房是以纯租赁型的公屋为主，可售型“居屋”为辅，公屋占整个房屋市场的30%以上。这让香港的家庭住房自有率历史最高点也只是刚刚突破了50%，人们没有自己的产权，就永远不会满足于租房。
深圳乃至中国的住房思想随着近年来房价高涨，也明确提出了“住有所居”，没有一个地方政府再去提“居者有其屋”。所以，深圳的公共住房虽说远景占60%，但扣掉特殊类型的人才住房和用于租赁的公租房，真正低价可售的安居房只有20%。这是我们和新加坡住房思想的不同之处，需要正视。
另外，极为致命的一点在于，深圳的安居房、人才房，都是“一定年限内封闭流转”，或10年或15年，但总有一天可以“转正”。这个影响，一方面在人为制造套利空间，历史上类似事件频发，近者如龙悦居，2014年发售至去年“转红”，暴涨17倍，虽是个案却可见一斑。另一方面在于，这些房屋最终全部流向了商品房市场，政府手里没留下货。打个比方：新加坡的组屋就像个蓄水池，越建越多，一直在公共住房市场流转，而深圳的公共住房是上面放水下面淌水，到最后水池子里还是没多少水。
我们有没有住房产品接近于新加坡的组屋？事实上是有的，宅基地以及建于其上的小产权房。这和新加坡的组屋是非常非常相似的，都是封闭市场，与商品房市场完全两分，家庭都有限额，宅基地一户一宅，有条件继承，（探索）有条件转让等等。在深圳，你现在去买小产权房，2万块/平米大把可选，一样不会觉得房价贵。所以，有不少同行指出，深圳的小产权房事实上承担了“公共住房”的功能，就是新加坡的“组屋”。这个看法我认为前半句对，小产权房为70%以上的深圳人提供了低价落脚地，的确是市场以自发手段解决城市住房问题的最好范例，但是这个和新加坡“组屋”完全俩概念，组屋是有产权的，小产权房可以称为最大规模的“公屋”，却不是“组屋”。
那如果大家觉得可以学新加坡，我们可以回到宅基地-小产权房的时代吗？那个时代我们不是没有经历过。如果不能，那么深圳能够出台政策，把人才住房、安居房彻底封闭运转吗？我不太乐观，因为我们已经把住房定义为招徕人才的福利，这么做有阻力。
最后一个问题，深圳是不是一定得学新加坡？不学就解决不了自己的住房问题吗？或者说，市场化的路子是不是走错了？
同样我不这么认为。
上面我们对比了新加坡和深圳住房市场面临的环境不同，深圳是走了很长一段时间之后，觉得房价实在是太难搞了，然后想认真学新加坡，建立一个政府强力管控下的市场。同时，在这个市场建立完成之后，通过行政干预先把房地产价格稳住。这是读者们的共识。
这个本质上说明，政府不再认同继续使用市场的方式，能够解决深圳房地产的问题。但如同我们上述论证，使用现行方式，并没有学到新加坡的精髓。我也非常不确信，政府能否很好的避免陷入过去的住房分配中的丑闻。希望若干年后，政府不会像当年承认经适房失败了一样，再次承认二次房改失败了。
根子上还是住房供应总量的问题，很多人只看到新加坡房价稳、政府管得好，没看到一个基本事实：新加坡在住房严格配给的情况下，给住宅的用地比例也比深圳高。他们能最终实现90%的住房自有率，侧面说明了新加坡给到的住宅供应是够的。但是深圳现在划走了一部分做公共住房，只是切蛋糕，总量并没有显著增加。虽然说要在十四五期间，居住用地比例提高到25%，人均居住面积到30平米。但诸位要知道，你面对的是一个住房自有率不到24%的城市，居住用地比例从不到23%提高到25%，不过是杯水车薪。
（新加坡宅用地占国土面积14%，深圳只占11%）
（套户比为成套住宅/家庭，深圳套户比约为0.9）
而增加总量的方法，并非没有，尤其是最近，上层三番五次给到深圳礼包，扩权赋能，支持深圳主导深莞惠河汕大都市圈的建设。可以说，2020年，深圳比历史上任何一年都更接近可以在大都市圈范围内来统筹协调深圳人的住房问题。
政府要做的那部分事情我觉得随便做，但是非常有必要向是深圳人释放的信号是：政府将如何通过大都市圈的推动，来筹措大规模的平价住宅，让深圳人的买房负担不那么痛苦。
也许那个时候到来，我们会发现，不需要学新加坡，一样可以缓解。