讲到这个话题，我们先聚焦一个问题：
1991年之后，日本失去了30年，是哪一代人经历了“失落”？
算一算，正好是31岁以前的年青一代。
如今20岁到30岁之间的年轻人，没有经历过房价的暴涨，所以他怎么相信未来东京或者大阪日本的房价还会涨，不可能。因为认知就在于是经验的叠加。
然而，这恰恰是机会。
我们必须非常清晰认识到的这一情况。就像我们现在去买越南，去买河内，你跟河内本地人讲，说河内10年翻番，他们肯定不信。
所以现在整个日本的问题是什么？这1.25亿日本人，而且所有年龄20~30的日本人，他们就是站在日本看日本。
日本年轻人处在一个房价没有大幅波动的成长环境里，所以他们不会相信未来会有变化。
我以前讲过，比如澳大利亚的房价是经历过三轮暴涨，1950年翻番，1981年翻番，然后2020年又翻番，2021年又是30%。
但是中间很长时间都是干嘛？都是不涨，甚至下跌或者小幅上涨。
所以我们要辩证地看日本的这个问题。
回来看这1.25亿的日本人，站在日本看日本是什么？
日本通缩的20年，便是物价不涨的20年。货币超发了20年，宽松了20年，但是没用。
我们都讲通货膨胀在何时何地都是个货币现象，但是到日本货币超发就不涨。这背后是因为日本低消费欲望的整体表征。
此时此刻站在日本看日本是在干嘛？小明星，小而确定性的幸福，断舍离。
什么叫断舍离？就是那种极简主义。
日本有一个现象，叫做“下流社会”。简单来说，就是上面的阶层往下流动的现象。而目前，日本整个社会都感受到一种往下挫，也没有向上走的欲望，生活没有什么变化，都没有欲望了。
三浦展
所以整个日本都是躺平。有多少人有欲望搞钱？这里打个问号。
但是反过来，人家人均GDP4万美元，发达社会。特别是在现在，比如说我们看到半导体、芯片很多还被日本卡脖子。这个社会仍然有钱，只是他们被“站在日本看日本”给搞残了。
所以日本的问题，恰恰是我们的机会。因为日本人还站在过去20年在看日本，这恰恰是我们的机会。
站在中国看日本，也不对
然后，日本房地产和中国房地产到底有什么区别？
下面这张图告诉我们什么，2015年日本全国新建住宅不到8万套，2016年不到8万套，17年不到8万套，18年8万套，19年不到8万套，20年更低只有6万套，21年不到8万套，22年还是不到8万套。
各位，全世界的房地产可能只有两种：中国房地产和其他国家的房地产。
什么意思？只有中国是城市土地归国家所有，所以我们才可以拆旧房搞新城。
而除了中国其他国家都干不成，其他国家全部都是自有产权、永久产权。
所以偌大一个日本，1.25亿人口的日本，每年新建住宅就是8万套，而且这8万是全日本，比如冲绳、北海道，还加上各种小地方，甚至还有旅游度假房。真正建在城市的，市中心旁的房子占比不会超过40%。
意思是说，真正有价值的新房每年不会超过3万套。即使我说8万套都建在东京，它和北京、上海每年新房的量也完全不在一个量级，对不对？
中国2017年卖了1370万套新房，2018年卖了1400万套，2019年卖了1419万套，2020年卖了1460万套，2020年卖了1,483万套……也就是，在2017年到2021年期间，中国每年兴建住宅是1400万套左右，是我们人多，我们14亿人10倍，是不是？
回看日本，它一年8万套新房。即使咱按人口是11倍来算，一年也只有90万套。
我们说去买曼谷，过去10多年整个大曼谷就盖了62万套公寓，2009年到2019年11年间只盖了62万套公寓，一个1600万人口的大省会城市，11年盖了62万套房子，还都是小户型。
所以这个认知需要我们去理解。全球只有两种房地产市场，如果你站在中国看全球全错。全错，因为我们的整个土地性质不一样。
说完新房供需，我们来看这张图。
这是最新2021年日本政府公示的地价波动图，向上红色、黄色代表着上涨，向下蓝色、深蓝色代表的是下跌。
可以看出，在整个日本，大部分大多数的国土的面积上的土地都是在降价的。大家懂吗？甚至80%的日本土地的地价是在下跌的，只有20%日本的地价是在上涨的。
这些黄色的地方是干嘛的？他们是城市群，就是东京、大阪和名古屋都市圈。
所以分化是非常严重的。从日本，我们也能看到一些警醒的事情，不要想以后你的十八线老家的房还能涨价，兴冲冲地去投资。现在看来是不可能的了。
然后，到了一个核心的问题，也是很多朋友关心的：日本房价真的失去了30年吗？日本房价真的下跌了30年吗？日本房价真的没有涨吗？
先来看第一张图，这是瑞士银行UBC2021年第二季度通胀调整之后的全球房价排行，全球房价排行榜，这里没包括中国大陆的城市。
它里面两个数据，灰色代表的是过去一年的涨幅20%+，就是2020~20221的涨幅，红色线代表过去5年的平均涨幅。第一名莫斯科过去一年房价暴涨，第二名斯德哥尔摩第三名悉尼，第四名：东京。
没想到吧？东京的房价在过去5年，每年都在上涨。然后是温哥华、多伦多、迈阿密、苏黎世、法兰克福等等。
最起码这是瑞士银行的数据，告诉我们东京房价不管是过去一年，还是过去5年都在上涨。
再来看数据来源是日本不动产经济研究所的数据。
上面那条线是新建住宅的平均价格走势。你看在1991年有个暴涨，然后暴跌，之后房价在地上躺平了十年，然后再度上涨，直到2020年已经达到了当年的高位，甚至2021年超过了当年的高位。
这张图告诉你，东京圈的房价确实在1991年涨得太猛了，于是很快被抹平，然后在2018、2019、2020年逐渐回到当年的高位。在2004年筑底后，每年都在上涨，除了在2008年因为金融危机往下走6点。
所以，日本的房价真的持续跌了30年吗？没有。
然后再来看这个数据，除了东京圈以外，还有大阪圈。
大阪的公寓也在2020年左右也回到了当年的高位。
所以千万不要说日本房价失去了30年。东京真正的核心城市的优质资产没有失去30年。
放眼全日本的房价，确实失去了30年，但是真正核心的东京和大阪早就已经回到了当年的高位，而且一直在每年小幅的上涨。
所以，80%的日本土地房价下跌，却不能代表整个日本——东京和大阪核心东京核心区没有失去30年。
我们理解日本非常重要的两个字：分化。
日元来到二十多年来最低
再来到了第三个话题：货币。
我说租金回报率是用日元计算的，我说的此时此刻去买日本房产是买汇率。怎么理解？
以下这个图表明，人民币兑日元是过去27年以来的最高的位置。如果说日元价格一样的话，你现在买比过去27年所有时间去买，都更加便宜。
先确定一点，你比过去27年所有时间去买日本同样的东西，都更占了便宜，咱们先占到便宜再说，你管他以后再以后咋样对吧？
什么叫回报率？我们讲日本的房产投资的回报率是什么？
(租金+涨幅-利息-税费)*汇率
所以，汇率会放大你的收益，同时也会放大你的亏损。
整个2022年我们讲法郎、欧元、英镑、日元，整个美元对日元，美元对英镑，美元对欧元、美元对瑞士法郎，日元贬的是最狂的。
所以此时此刻不少外资，包括黑石、加拿大政府基金、新加坡全都跑到日本去买房子去了。黑石2020年就跑到日本去买房去了，这么出名的基金机构，但它也没有抓住最好的时机。
因为，按汇率来讲，2022年才是购入日本房产最好的时机。但人家是价值投资，看的是稳定回报，所以说不在乎眼下。
日本央行最后的倔强
那么讲到日元为什么贬值这么多，就一定要讲到日本的货币政策。
人们问，日本央行为什么不跟随美联储、欧央行、英国一起加息，导致日元狂贬值？
日本央行有自己的为难，左手叫收紧，右手叫宽松，现在还在坚持右手。
为什么以前坚持宽松没事，现在却日元狂贬、资本流出？
因为以前有猪队友，叫欧洲央行，它在过去10多年也是负利率，也是大幅宽松，所以有欧元垫底，日元就很安全。
欧元的流通占到全球货币流通的35%，排第二，第一是美元40%，所以有这么大的一个欧央行在支撑我怕啥，对不对？
但人家欧央行7月份转向开始加息，而这个时候日本还在坚持宽松，所以日元贬值，日债波动……
如果说此时此刻日本央行开始收紧货币的话，根本就是加息，回收日元、抛债券，整个就会造成资本回流，然后日元升值。
但为什么日央行现在还没有改收紧货币？
第一，日本政府是日本国债的最大持有者，占比超过了50%。如果日本央行加息就是砸日本政府的脚，所以他为难。它持有了整个日本债券50%以上的份额，日本政府所以一旦加息，最大的承受方不是别人，是日本政府。
第二，日元贬值确实有利于出口。
但是在2022年对日本来说进口大于出口，为什么？因为你要进口能源、石油、煤炭、粮食。然而2022年粮食大涨、有色大涨、石油大涨、能源大涨。而这进一步恶化了整个的日元的贬值。
2021年以前的时候，每年日本都是出口国，我虽然要进口石油、粮食，但是我是出口大国，我有工业。
但是2022年整个能源的涨幅，粮食的涨幅远远盖过了贬值对出口造成的好处。
这些涨价也传导到日本国内，物价开始涨，民众百姓此时此刻都受不了了。
所以摆在整个日本政府、日本央行面前就四个问题：
第一，还要继续容忍资本流出日本吗？
第二，日元的信用到底要不要维护？
第三，民众受不了该怎么办？
第四，日元狂贬之下，进口还大于出口，我们该如何去购买想要的能源和粮食？
这些问题都抛给了日本央行。
基本上，未来方向仍是非常确定的：日本央行将不得不转向。像欧央行年初的时候，一定还是宽松，不会加息，包括像去年澳洲的澳联储也说2024年之前不可能加息，的是今年，他们开始疯狂加息了。
任何决策背后都有博弈。
日本央行在7月的讲话中，比平时加了一句话：我们将关注金融和外国市场，以及他们对日本经济活动和价格的影响。这是干嘛？坐不住了，日本怎么可能容忍日元一直往下掉？
整个的日本，叫M型社会的下流社会的“小确幸”，你日元也想小确幸，也想低欲望，你日元也想断舍离？不可能。
所以日元没有办法独善其身，因为会对整个日本造成很大的影响。央行用贬值的日元去买那么多的能源、食品，对老百姓怎么交代？
这是问题，所以日本市场和央行的角力还没有结束，但是最终央行将不得不转向。
如果你也一直在关心澳联储、欧央行、美联储的在过去两年的表态，你就知道在去年美联储是多么的倔强，去年下半年欧央行多么的倔强，去年澳联储是多么的倔强。他们在去年以前从来没承认过自己会加息，甚至说2024年之前都不可能。
但是到2022年8月还在最后倔强的日本央行，将不得不重复在去年下半年欧央行的做法，以及在2020下半年就降的澳联储。
意思就是，下一步日本将不得不告别负利率。
而一切，取决于日央行的态度。
我认为日央行必将转变自己的态度，这是一定的。因为整个日本政府、日本民众、日本金融界、日本企业都不能容忍日债、日元如此的波动。
感谢阅读！本文为米公子7月6日的直播节选（标题：《来！携起手来，用认知碾压日本，用实际行动来做空日本！》）。此前米宅日本已经发布了第一部分，请戳→《米公子：米宅为什么这个时候进军日本？》。
后面还将陆续推出→→→
“日本变了”、
“米宅买房军规为什么这么定”、
“在日本投资，图啥？”单元，
尽请期待！