郑州熙地港购物中心（郑州王府井商业管理有限责任公司）二股东美国商业地产运营商塔博曼（Taubman Centers）宣布大笔股权套现。此次塔博曼向黑石基金售出股权资产约4.8亿美元，其中，郑州熙地港项目或套现1.18亿美元。
| 大河报·大河财立方记者杨霄 丁洋涛文朱哲摄影
2月19日，塔博曼亚洲向大河报·大河财立方记者确认，出售三家购物中心所持部分股权的交易计划属实。同期被一并打包股权转让的标的，还有西安熙地港及韩国 Starfield Hanam两家购物中心，售给黑石基金的合计交易额约4.8亿美元，预计2019年底完成。
郑州熙地港二股东大笔套现，黑石基金接盘价或超1亿美元
美国知名商业地产商塔博曼在上周宣布，对在郑州熙地港购物中心所持股权进行大笔套现。
2月19日，塔博曼亚洲向大河报·大河财立方记者发来确认邮件称，该公司原为郑州熙地港的二股东，持股比例约49%。其正在向美国私募投资巨头黑石基金（Blackstone）转让该项目24.5%的股权。
据了解，郑州熙地港购物中心的经营主体，是郑州王府井商业管理有限责任公司（下称，郑州王府井商管）。该项目早在2010年前后启动筹备，2017年3月16日正式营业。总建筑面积22.6万平方米，经营建筑面积为 13.7万平方米，其中包含郑州王府井百货熙地港店经营建筑面积2.4万平方米。
据企查查公示的信息显示，郑州王府井商管成立于2012年8月，注册资本金约4.51亿元。王府井集团股份有限公司（下称王府井集团）与塔博曼郑州(香港)有限公司，持股比例分别为51%、49%。
待塔博曼的股权售出交易完成后，郑州熙地港将加载新股东黑石基金，其股权结构也将变更为：王府井集团、塔博曼、黑石基金，分别持有51%、24.5%、24.5%。
塔博曼套现郑州熙地港部分股权，卖了多少钱？
图源：塔博曼亚洲官方网站
塔博曼亚洲对此未给予回复。其仅在邮件中称，塔博曼在郑州熙地港、西安熙地港、韩国 Starfield Hanam3家购物中心所持部分股权打包出售，总计售出约4.8亿美元，预计将在2019年完成。扣除交易成本和黑石基金持有的第三方债务份额后，预计获得3.15亿美元的净现金收益。
简言之，塔博曼认为这宗“打包”生意，没必要对外公布单项资产的售价。
不过，有信源公布了一份塔博曼此前披露的投资数据：郑州熙地港、西安熙地港及韩国 Starfield Hanam，三个项目总投资约6.35亿美元，其中4.8亿美元作为股本，其余部分作为债务。上述塔博曼参与开发的三宗项目，根据项目中所占的比例核算，西安熙地港投资规模约1.48亿美元、韩国Starfield Hanam投资规模约3.3亿美元、郑州熙地港投资规模约1.57亿美元。
由此，大致可推算出在塔博曼亚洲投资的6.35亿美元大盘中，韩国Starfield Hanam、西安熙地港、郑州熙地港所占比例为51.9%、23.3%、24.8%。
以24.8%的比例换算，塔博曼向黑石基金售出股权资产换得的4.8亿美元中，郑州熙地港项目或套现1.18亿美元。
简言之，2013年起，塔博曼在郑州熙地港身上花了1.57亿美元；5年后，它将所持股权卖掉一半，获得了1.18亿美元。不但实现了前期投资高比例回收，资产升值近50%，同时，它仍保留郑州熙地港24.5%的股权，对下轮新估值后套现可期。
当然，塔博曼在郑州熙地港股权套现究竟赚了多少钱，仍有待该公司发布实际投资额、经营成本及债务状况。
戴德梁行高级助理董事张桐认为，任何投资都要看回报率，塔博曼也不例外。一方面，黑石在投资项目运营、资产管理等方面的能力，业界有目共睹。塔博曼拉黑石基金入局，或为提高资产溢价，或更便捷实现资产证券化，或为下一轮套现留下足够的想象空间；另一方面，塔博曼与黑石的合作维度，或不只当前公开的三个项目，未来或有更多战略空间会循序打开。
外资地产商活跃，郑州新增购物中心如同“下饺子”
塔博曼为何要卖掉郑州熙地港的部分股权？
据郑州商业圈多位业内人士判断，2018年度，郑州熙地港的经营规模或在10亿元以上。这打破了业内“3年养店期”的常识，显然是一份颇有姿色的成绩。
在塔博曼亚洲回复大河报·大河财立方记者的邮件信息中，有如下陈述：
塔博曼集团董事长兼总裁兼首席执行官Robert S. Taubman 表示：“此次交易符合塔博曼一贯的策略，即一旦开发的项目创造出价值，便可循环利用资本促进增长。黑石集团是个有价值的战略合作伙伴，有助于塔博曼发展亚洲分公司。”
黑石集团亚洲房地产业务负责人兼亚太区主席 Chris Heady 表示：“此次与塔博曼合作，计划将这些资产注入集团近期在亚洲推出的 Core Plus 基金的房地产投资部门。通过与中国王府井集团、韩国新世界集团（Shinsegae）合作，塔博曼建立起三个世界级的购物中心，黑石期待未来与这三家集团都能保持紧密合作。”
而塔博曼集团执行副总裁兼首席财务官 Simon J. Leopold也表示：“这笔交易不仅证实了塔博曼亚洲分公司的成功，还以增加收益的方式增强了现金流动性，减少了债务。”
综上，不难读出塔博曼的诉求，“好白菜在最新鲜的时候卖掉”。它认为，投资项目到了收割期，就应套现收益。回笼资金、抵消债务、加速资本流转，直奔下一个开发项目。
与此同时，黑石基金亦显现出对包括中国在内亚洲地区商业地产投资的强烈意愿。2011年，黑石基金曾在中国房地产行业抽身而去。但近年来，其在中国市场的收购动作不断。如在去年年末，一度传出黑石收购了上海莘庄商务区一宗超10万平方米的大型Mall。
张桐认为，近年来，商业不动产大宗资产交易在一线城市相对活跃，二线城市的被关注度并不高。但从投资角度看，二线城市购物中心租金水平虽低于一线城市，但受益于地价成本较低，因而获租金回报率却能反超一线城市。尤其是新一线城市的核心地段优质物业，在投资净回报率方面高于银行利息。因此，不仅加强了投资安全，同时也更适合做底层资产。
近3年，张桐对郑州新增购物中心都有详细梳理。据他记录，2017年至2019年，郑州市每年都有10个以上购物中心立项、开工或正式投运。这其中，即有部分项目加载了外资血液。
另据张桐观察统计，2019年，郑州将迎来16个购物中心（商业）项目的开业，累计新增供应将超百万平方米，将创造近11年来市场供应的新纪录。
“外资地产商入郑州，将加速催化城市商业地产项目的交易活性。”郑州丰汇商业咨询管理公司董事长顾春强认为，国内的大型商业体投资人，在经营产权、股权受让方面相对闭塞，要么都卖掉、要么都拿着。2018年，新加坡凯德商向万科系印力一笔受让了20家购物中心，获得了83.65亿元的销售收入，其中即包括郑州凯德广场金水店。这给河南的商业地产投资商们，上了生动的一课。
责编: 丁新湍 | 审核:李震 | 总监:万军伟
End