深圳房地产学习“新加坡模式”,未来房价是涨还是跌?
最近,深圳住建局局长表示要学习“新加坡模式”,将来让深圳市60%的市民住在政府提供的公共住房里。
如果真的全面推行"新加坡模式",那么这极有可能改写中国的房地产历史,让中国的房地产迎来一个大的转机。
那么,到底什么是新加坡模式?
这种模式能真正地实行吗?
它对未来房价将会产生怎样的影响呢?
带着这些问题,请您往下看。
01、什么是新加坡模式?
其实,“新加坡模式”是相对“香港模式”来说的,这两者是完全不一样的房地产模式。
我们大陆目前采用的就是香港模式。
香港房价全球第一
70年产权、公摊面积、预售制,这些耳熟能详的名词就来自于“香港模式”。“香港模式”于1950年代诞生于香港,经过30年的发展,香港人通过它把港岛建设成为世界上最繁华的城市,但同时也是全球房价最高的城市。据统计,港岛的均价高达20万元/平米。随着大陆改革开放,这一模式进入内地,在房地产的黄金10年里席卷全国,最终造就了现在的内地房地产市场。目前,深圳的均价是6.5万元/平米。
深圳要学习的“新加坡模式”与“香港模式”完全不一样。
新加坡商品房价格全球第三
那么,“新加坡模式”有哪些特点呢?
1、住房分两类:组屋和商品住房。组屋由新加坡政府建造,包括廉租组屋、廉价组屋等,约占住房总量的80%;商品住房由商业地产公司建造,包括别墅、公寓等,约占住房总量的20%。
2、组屋价格相对便宜。组屋的平均价格约为60万新加坡元,大概等于新加坡普通家庭5年的总收入。相比较,深圳的一套商品房动辄是一个普通家庭年收入的几十倍。在新加坡,购买组屋的贷款利率也很低,所以说,购买组屋对普通新加坡人来说是没有什么经济压力的。
3、组屋的配套设施丰富,孩子上各种名校,组屋都可以满足。国内商品住房拥有的权益,组屋基本都有。
有人可能要问,组屋这么好,还有人花大价钱买商品住宅吗?
新加坡的商品住宅是富人的象征,有更舒适的居住环境,所以有钱人还是会去买商品住宅。而且,组屋优点这么多,所以会被限购。比如,一个家庭名下只能有一套组屋,单身群体35岁以上才能购买组屋。
总结来讲,"新加坡模式"就是新加坡政府管控着80%住房的定价权和租售权,尽量压低房价,实现"居者有其屋",剩余的20%商品房交由市场管理。
02、“新加坡模式”能在深圳实现吗?
新加坡模式要在深圳落地,要考虑3方面的问题。
第一,住宅建设用地。
大家有可能不知道,深圳十一个很小的城市,与北京和上海比,深圳的面积小很多。深圳的土地面积为1997平方公里,只有北京的12%。
深圳房价全球第五
而且,到过深圳的人都知道,深圳山多地少,人口密度非常大,能盖楼的地方都已经盖满了。所以,深圳有没有足够的住宅建设用地去盖组屋是个大问题。
2005年深圳出台了《深圳市基本生态控制线管理规定》,划定了 974 平方公里不可开发,意味着深圳只有1023平方公里的土地可供开发。这其中,已经建成的面积达到了923.25平方公里。也就是说,不考虑旧改,深圳能够使用的土地面积仅有100平方公里。而这100平方公里中,只有25%能划归住宅用地,因此深圳只剩25平方公里可供政府盖“组屋”。
那深圳人口有多少呢?据统计,深圳2019年的常住人口是1343.88万人。深圳的目标是60%的人口住到“组屋”里,也就是说组屋要容纳大约800万人,按平均4人一套房算,政府就要盖200万套,而且这还没有算上深圳每年有40万的净人口流入。再算的精细一点,按一个小区有1000套房算,就要建2000个小区。要知道,福田区目前仅有约700个小区。所以,通过上面的计算可以发现,深圳目前的土地供给远远无法支撑“新加坡模式”。
那旧改行吗?可以,但性价比远比你想象的要低。去过深圳的朋友都知道,深圳的城中村跟传统的农村不一样,要发达很多,里面有工厂,还有高高的楼房,要知道,这些楼房都是最先富起来的深圳人在自己的土地上建的,政府要拆迁,要给这些地主赔很多钱和房的。我在深圳南山的时候认识一位深圳土著,村子拆迁政府给他赔了40套房。在这种地方盖组屋,估计均价跟商品房不会差太多,毕竟政府也得考虑成本。所以,旧改也支撑不了“新加坡模式”。
第二,组屋的价格。
新加坡的组屋很便宜,约60万新加坡元,只是普通家庭年收入的5倍。但是,组屋便宜是建立在新加坡人均收入非常高这个基础之上的。据统计,新加坡的人均月收入是2.5万~3万元人民币,平均家庭年收入约为60万元人民币。我之前认识一些新加坡南洋理工大学的普通教职,他们的年收入基本上都在100万人民币以上,所以,这些年有大批的高知去新加坡求职。可见,新加坡的收入之高。60万新加坡元的组屋折合人民币约为300万元,其实也不便宜了。但在新加坡人民极高的收入下,却显得很便宜了。
相比较,新加坡的商品房均价约为10万元人民币/平米,一套60平米的刚需房也就600万元人民币,跟组屋价格差的不是很多。我做这些分析就是想说,新加坡的组屋其实并不是“价格如葱”,新加坡能做到居者有其屋,根本原因是新加坡人均收入高。
深圳的人均收入是多少呢?据统计,2017年深圳的人均年收入大约是6万元。按平均家庭年收入12万元算,参考新加坡模式,深圳的一套组屋是家庭年收入的5倍,那么深圳组屋的价格应该是60万元,这个价格对深圳政府的财政压力太大了,而且如何分配将是一大难题。所以我认为,深圳的组屋价格会比较高,至少得200万一套。所以,深圳组屋的价格对很多家庭来讲,仍旧难以企及。
第三,配套教育资源。
新加坡不仅人均收入高,人均教育资源也很高。新加坡有150余所中学,深圳有368所中学,而深圳的总人口接近2000万,约是新加坡的4倍。可见,新加坡的教育资源比深圳要丰富很多,政府有充足的教育资源给组屋做配套。
相比较,深圳中学比例严重不足,超一半的初中生没有高中可读。今年上半年深圳房子涨价,有一个重要原因是家长抢购深圳的学区房。虽然,今年深圳开始在教育上不断发力,力求改善孩子们“上学难”的问题,但教育是需要长时间积累的,教育资源短缺的现状一时无法改变。而且,深圳每年有40万的人口净流入,这都将导致深圳的教育资源持续紧张,能分给组屋的教育资源少之又少。
总结下来,因为深圳住宅建设用地少、组屋价格贵,而且配套教育资源少等原因,“新加坡模式”在深圳恐难彻底实现。但是,深圳市每年可向市场投放一定数量价格相对低廉的“限价房”,对房价上涨会有一定的抑制作用。
其实,说到这里,你可能已经看出来了,深圳的“新加坡模式”跟北京的“限竟房”、“共有产权房”、“廉租房”很相似。所以说,新加坡模式在内地早已经实行过了。
03、未来房价是涨还是跌?
我认为,房子的涨价逻辑,要从微观着眼,比如一个小区。一个小区的房子涨价,得满足两个条件,第一是有足够的人想买,第二是想买的人有足够的钱。
深圳每年有40万人口的净流入,在今年限购之前,落户门槛低,所以能买房的人多,而且深圳年轻人特多,大部分都是25~35岁的年轻人,导致购房需求旺盛。小两口一起努力几年,再启动“6个钱包”的凑首付模式,买房的钱就够了,而房子就那么多,所以,在去年年底深圳贷款政策相对宽松的条件下,房子开始涨价。
前不久深圳限购,有购房资格的人变少了,而且贷款政策变紧,所以房价进入下跌状态。
但随着时间的推移,有购房资格而且买得起房的人将越来越多,虽然“限价房”起到一定的抑制作用,但购房需求积累都一定程度,仍旧会催生房价上涨。直到有一天,买得起房的人很少了,或者都不想买了,房价就真的稳定了。
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