美丽的新加坡。（图片来源于网络）
财经茶叙之244 据说，深圳又开始学新加坡了
作者：蒋晓华
01
2020年8月28日，在深圳市房地产业协会举办的第十届深圳房地产盛典上，最受关注的政策信号是：
“深圳要学习新加坡模式，力争让60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。”
好，很好，非常好，饱受高房价之苦的深圳人民举双手大力赞成。
能够让60%的深圳市民居住在政府提供的公共住房里，真正做到安居乐业，便能一劳永逸地解决高房价问题，谁能不欢迎呢？
深圳上一个学习的对象其实是长沙。
据媒体报道，2020年7月8日，深圳市住建局一行10人到长沙市住建局考察交流房地产市场管理工作，并在市政府二办公楼1034会议室举行了交流座谈会。
会上，长沙市住建局房地产市场监管处详细介绍了长沙房地产市场调控的做法和经验，相关业务处室（单位）就开发企业、房地产经纪机构和从业人员管理、商品房销售管理、全装修等工作进行了深入研讨。
深圳市住建局考察组对长沙房地产调控和房地产市场监管工作成效、先进经验和典型做法给予高度评价。双方表示，希望继续加强交流，互相借鉴学习先进经验，共同提高房地产调控和市场监管工作的层次与水平。
深圳有关部门这趟长沙之行没有白跑，学习卓有成效。
7月15日，深圳市住房建设局等八个部门发布了《关于进一步促进深圳市房地产市场平稳健康发展的通知》，这就是号称史上最严的“715调控新政”。
主要内容就是提高限购、限贷、限售的门槛。比如说，原来在深圳落户就可以购买住房，现在需要落户且缴满三年社保后，才有资格购买，并且加强了对夫妻离异后购买住房的限制。
如此等等。
细读这些措施，就会发现里面充满了浓浓的辣椒味，果然是原汁原味的湘菜。
可是，深圳人虽然很喜欢吃湘菜，但这一道长沙菜却吃不来。
新政实施一个多月以来，只有刚开始的一段时间，市场处于观望之中，很快，政策就被汹涌的市场购买力消化殆尽。新房仍然一房难求，二手房市场成交量虽然有所下滑，价格却仍然我行我素，继续上行。
只是苦了那些真正的刚需。原来只是觉得购房资金有些吃紧，现在好了，连购房资格也没了，再等三年吧。
三年之后，房价又会涨成什么样子了？鬼才知道。
02
深圳和长沙，两个城市情况完全不同，盲目效仿，只能是“东施效颦”。
深圳市，2019年GDP26927亿元，全市面积1997平方公里，常住人口约1300万，实际管辖人口约2000万人。
长沙市，2019年GDP总量11574亿元，全市总面积11819.5平方公里，其中城区面积1938平方公里，全市常住总人口839.45万人。
深圳市有50%左右的生态控制线，其余50%可用于开发，目前已基本开发完毕，可利用空间非常小。
长沙市建成区面积543平方公里(其中城区建成区面积约为362平方公里)。还有大量的空间可供开发。
长沙有大量的公务员小区，基本解决了全市人民的住房问题。深圳只有大量的城中村，条件脏乱差，只能逐步改造。
更重要的是，深圳经济发达，活力强劲，光全球500强总部就有8家，对全国人口有着很强的吸引力。长沙并没有多少像样的产业，对湖南本省的人口吸引力都很有限。
中部地区的省会，武汉、郑州，普遍都比长沙强，就连一贯落后的安徽合肥也赶上来了。
倒是深圳，对湖南人口的吸引力更强，看看满大街的湘菜馆就知道了。
03
长沙学不来，那就学新加坡吧。
这个提法并不新鲜，早在八九十年代，深圳就开始向新加坡学习，宽度达120米的深南大道就是学习成果之一，保障房也是当年的功课之一，只不过1998年全国范围内取消福利分房后，深圳也停止了保障房计划。
保障房再次提上议事日程是在2018年。
2018年6月5日，深圳市住房和建设局发布了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，大力实施住房领域供给侧结构性改革，明确了面向未来18年（2018年至2035年）的住房发展目标。这个意见稿被媒体称为深圳的“二次房改”。
我们再来看看当初公布的的重磅内容：
1、2018-2035年18年间，深圳计划新增住宅170万套；
2、其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套，占比接近60%，商品房占比为40%；
3、人才住房、安居房、公租房的面积分别为小于90平、小于70平、30-60平，租金和售价分别为市场价的60%、50%和10-30%；
4、出售的人才住房和安居型商品房在一定年限内实行封闭流转。封闭流转期间需要转让的，应当面向其他符合申购条件的对象转让，或由政府按规定回购。购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满15 年，或者年满 60 周岁且购房满 10 年，可以进入市场流转，但要向政府缴纳一定比例的增值收益。
这个政策公布后，很多无房人士欢呼雀跃，终于有希望解决住房问题了。看起来数字确实不小，170万套住房，60%即100万套用于人才住房、安居房、公租房，政府的力度不可谓不大。甚至有自媒体发表了“深圳房价将暴跌”的幸灾乐祸式言论。
两年过去了，深圳的房价不仅没有暴跌，反而继续上涨。其中的传统豪宅区，如深圳湾、香蜜湖等区域，涨幅更大。
那么“二次房改”政策的实施情况到底如何呢？
我没有看到相关的数据和报道，根据常识来判断，实施情况应该非常不理想。
道理很简单。如果能够按进度，或者是基本按进度完成，媒体早就大吹特吹了。
没有看到报道，说明情况不好。
我倒是在网上查到了这样一篇报道：
根据深圳市住建局最新发布的数据：当前深圳市的公租房轮候家庭是306957个，最后一个备案回执号显示是BHR00352735，二者之差为45778。也就是说自2013年12月2日，深圳市住建局发布建立公租房轮候名册通知以来，7年时间最多也就是解决了这45778个家庭的公租房需求。（注意，这里说的是分配给轮候库的公租房，不含人才房、产业配套等其他类型。）
申请家庭越来越多，而房源却迟迟没有增多，据统计深圳2020年计划分配的公租房数量为4016套；
多少人苦苦排队，看不到希望？由此，在网友之间还产生了关于深圳公租房的配租到底是该排队（轮候）还是摇号的激烈讨论。
其实，不管是排队还是摇号，都解决不了“僧多粥少”的问题，就像春运时期的火车票，不管采取什么分配方式，都会有大量的人买不到票。
目前深圳平均每月新增约6000户轮候家庭，虽然这个数字一定会随着时间递进而逐渐减少，但到2035年，到底有多少人总人数还真不好说。
就政府计划供应这个数据来看，到2035年供应的公租房数量约为33.3万套；也就是说现在的实际申请人数已经开始超过政府计划供应的数量了。
在深圳的公租房轮候政策不改变的情况下，可以理解为“从现在开始，刚进入轮候库的人，从数据上看已经没房选了。
如果排队轮候，大概要排70年。
或许，接下来该考虑的不是选房方式是否公平的问题，而是该想想房源从哪儿来了。
04
是的，房源从哪儿来呢？
安居房也好，保障房也好，都需要大量的资金和土地。资金可能还好办，深圳倒是不缺钱，可是土地呢？
深圳最大的问题是缺地，没有那么多地方可以用来建设足够的保障房。
截至2018年3月底，约81%的新加坡居民住在组屋中，其中出售的有98.6万套，出租的有6.0万套。大量的居民可以住在政府提供的保障房中，并且允许居住5年后，售卖给同样符合资格的申请者。
相比新加坡保障房和商品房4：1的比例，目前的深圳正好相反，为1：4。按照规划，深圳在2035年，保障房和商品房比例将达到5：9，接近50%，与新加坡的差距仍然遥远。
但就是这样的小目标也很难完成。
05
那么深圳应该向谁学习呢？
学习是应该的，但没有必要去刻意模仿某一种模式，长沙模式和新加坡模式都不太适合深圳的具体情况。
深圳是经济特区，是建设有中国特色社会主义先行示范区，完全可以闯出一条自己的路子，没有必要跟在别人后面亦步亦趋。
深圳房地产价格不断上涨的根本原因在于供不应求，那就不能只是通过政策一味打压需求，还是要想办法来尽可能增加供给。
增加供给的具体措施，【蒋说金融】已经多次阐述，在此不予重复论证，只强调一下主要观点。
【蒋说金融】胡乱调控何时休？
1、加大城中村和小产权房改造力度，将其改造为商品房或政府保障房。
2、商改住，可以将大量的空置的商铺和写字楼改造成住宅，又可以解决一大批人的住宅需求问题。
3、全面退出限购、限贷、限售等行政措施，能让市场解决的问题就交给市场去解决，充分发挥市场的自动调节作用。
深圳向来是敢为天下先，特区成立40年以来，创造了无数的奇迹，理应不被莫名其妙的条条框框捆住手脚。
我就是我，不一样的烟火。
——END——
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