一、美国房产要崩？谁喊的？
最早喊美国楼市要崩的是美国著名左翼经济学家理查德·沃尔夫。
他认为冠状病毒大流行可能导致比次贷危机更严重的美国房地产市场崩溃。
这次美国经历过的最严重的经济崩溃，甚至比次贷危机还要严重。
它来得如此之快，对美国经济的影响也是如此之深。
那专家凭什么就判断美国房产市场要崩呢？
1.疫情死亡推高空置率
病死的人太多了，一大批空屋自然会推向市场。
新冠疫情爆发至今，美国已病死超2万人。
据纽约时报报道，纽约市有120名清尸工和士兵，连轴转，每天从纽约市拉出280具尸体，而这些死亡还不在纽约的病死统计中。
如果疫情海得不到控制，据此推算，纽约至少有8000人病死，下周可能会突破1万人病死。
有约5千到1万套纽约的公寓，可能将寻找新的租客，或者将抛向市场出售。
纽约市最终病死的人数，可能将非常庞大。
美国黑人2018年总数为4780万，占人口比例为14.6%。
美国黑人和拉美裔人，总数超1亿，按照60%的群体感染，将是6000万人。
按照4%的病死率，将是180万人病死，再结合白人3%的病死率。
美国预期病死200万，将是保守估计。
这么多套死过人的住房砸向市场，谁能保证不会打压房价？
2.大佬甩卖清仓
最近，一边搞火箭一边造汽车的埃隆·马斯克宣称要清空他自己手上几乎所有的有形资产。
要知道，特斯拉如今可是如日中天。
但是在最近几个月，这位大佬清仓自己七套房，总价近10亿人民币。
马斯克是何种人物？那可是名副其实的大财主。
今年他以2900亿元人民币名列《胡润全球百强企业家》第21位。
如今却准备做个无房的租房客？
除非他对美国房价的预期是“即将要大幅度下跌”，所以他早出手，是为了避免损失。
3.早已退却的国际资本
全美最大房产交易平台Redfin在3月发布了一份报告，报告显示2019年美国整体房产销售额在持续增长，但150万美元以上的房屋在滞销。
在2018年3月到2019年3月，外国买家在美国的房地产投资额暴跌36%。
自上次经济危机结束，外国买家的抛售数量首次超过购买量。
美国新房海外销售暴跌至10年低点
加拿大亿万豪剑桥、新加坡的物流开发商GLP、日本投资公司Unizo、科威特主权投资基金沃夫拉。
这些大的房地产投资集团，都在过去的一两年内折价抛售美国房产。
4.禁止驱逐令到期
在导致大规模失业和经济衰退的疫情爆发之前，就有一半的美国人没有准备好应对超过1000美元的额外支出。
随着禁止驱逐令的到期，拖欠房租几个月的租户被赶出租住的房子，大规模无家可归是不可避免的。
据UrbanFootprint分析，一旦美联邦额外失业补贴在7月底到期，以及全国各地的限令解除，多达670万租金负担沉重的家庭可能面临搬迁。
按照三口之家来计算，将有2000万左右的人露宿街头。
这种流离失所的程度将是美国历史上前所未有的，并有可能在未来几年造成社区不稳定。
如果全美搬迁禁令解除，将有670万个租房家庭被强制迁离，按照三口之家来计算，将有2000万左右的人露宿街头。
租客付不出房租，房东还不清债务。
每个人都准备诉诸法庭，房子最终被银行拍卖，由此引发的连锁反应，可能将导致美国房地产市场崩溃。
当市场上积压了大量的房源无法交易时，是否又会是信贷危机的重现呢？
这就是美国经济学家的判断。
美国房产市场会在重压之下随后崩溃吗？
但房价这东西是一个动态博弈的游戏，房价趋势也是多种因素叠加在一起共同形成的结果。
上个月，美国买家就给专家上了一课。
二、疫情重挫，房价为何不跌反涨？
先来看专业网站的预测。
在美国第一大房地产网站Zillow的市场分析部分，挂着一段今年2月份的房产预测：
过去一年中，美国房价上涨了3.8％，Zillow预测明年它们将上涨4.1％。
但这个涨幅，整整提前了一年。
美国全国房地产商协会3月现房交易价格中位数同比大涨8%，报价28.06万美元。
尽管销量下降，但4月美国房价上涨加速。
标普CoreLogic Case-Shiller 20城市房价指数4月同比增长4％，是10年来的最大涨幅。
据NAR统计，6月份所有现房的价格中位数为29.53万美元，比2019年6月上涨3.5%。
在过去的12个月里，美国房价实际上涨了7%。
卖不动？
据美国全国房地产经纪人协会（NAR）统计，美国现房销售在连续三个月下降后，6月份上涨了21%。
美国人也开始了报复性房，根本不担心房价吗？
为什么房价不降反升呢？
在GDP大幅萎缩、失业率居高不下的背景下，为何美国楼市却呈现出另一番景象，大有引导经济复苏的趋势？
1.短期内供不应求
由于在疫情爆发期间建筑停工，新屋和现房的库存水平大幅下降。
与此同时，二手房市场上，一些业主不愿意在经济不确定中放出自己的房产。
刚需和投资者入市使得需求增加5%的同时，物业持有者惜售使得供给下降28%。
数据来源：Redfin
这导致了整个房产市场的供应短缺，这为推高房价出了一把力。
春夏季是买房旺季，买方需求相对旺盛。
尤其是不少家庭会在此时为秋季开学作准备，学区房属于“刚需”且通常在春季放盘。
对家长而言，购买计划大概率不会因为疫情原因而延迟。
房源上市量的骤减和刚需需求的稳定甚至导致了抢房现象。
2.建筑成本不断增长
新房之所以越来越贵，很大一部分程度归结于建筑成本的快速上扬。
从2004年至今，全美平均建筑成本已上涨近24%，其中主要建材价格更是一路快跑: 钢铁涨了14%，木材升了23%，原油更贵了49%。
当然，这还没算上贸易战带来的进口建材关税上涨和台风在南部地区造访时引起的建材短缺。
全美30大城市平均建筑成本指数(1950-2018)
在房地产重镇，本来可供开发的地块就少，拿地价格就贵。
加上不断飙升的建材成本，开发商最终只有选择建造高端楼盘才能收回成本，不白忙活一场。
但最大的建筑成本主要还在劳动力成本上。
生活成本高的城市，人力成本比建材价格上涨的快
尤其是特朗普执政后的严厉移民政策和“雇佣美国人”口号，让建筑业用工雪上加霜。
建材成本持续攀高和土地、劳工的短缺，已让建筑商无法填补房屋库存的缺口，从而从成本上倒逼房价进一步上扬。
三、会不会崩，答案留给时间吧！
2008年次贷危机期间，全美房价暴跌27%。
这次，房价或许会上涨，利率或许会下降，但是债务不会消失。
当经济衰退到来之际，当借贷人的公司裁员降薪之时，那些身负房贷之人，他们还得起贷吗？
但比起2008年次贷危机对房地产市场构成的直接影响，这次因疫情引发的危机属于突发公共卫生事件，并非房地产市场本身的问题。
随着全美各州逐步复工，就业重启，在过去数月被抑制的购房需求已经上升，楼市复苏速度很明显快于其他领域。
美国房产市场是否会在这次危机中崩盘，还需要时间的检验。
最起码，先看懂王老特还要怎么折腾。