本文刊载于《三联生活周刊》2020年第37期，原文标题《学习新加坡模式，难度在哪里？》，严禁私自转载，侵权必究
中国楼市如果学习新加坡模式，到底可不可行，最大的挑战在哪里？
主笔/谢九
最近，深圳住建局局长张学凡表示，要向新加坡学习，未来让60%的深圳市民住在政府提供的公共住房内。深圳的转型，在中国楼市一石激起千层浪，有人赞赏深圳再度引领改革风气之先的勇气，也有人质疑深圳学习新加坡模式根本不可行。
对于中国楼市而言，深圳的转型是一个里程碑事件，将为中国楼市未来的走向提供一个宝贵的样本。从1998年中国房地产市场改革以来，中国楼市经历了将近30年的高速发展，房地产为中国经济做出了巨大贡献，但也因为房价高涨带来了诸多负面问题。当前中国房地产市场也走到了一个十字路口，到底应该坚持现在的市场化为主的方向继续走下去，还是应该转型到政府提供公共住房为主的模式，争议颇多。
从90年代以来，中国房地产市场就一直面临着模式之争。1998年启动房改时，最初确定的路线是以政府建立保障房为主，但是到了2003年，房地产被确认为中国的支柱型产业，中国的房地产市场开始放弃最初的政府保障模式，转以市场化为主。现在深圳提出学习新加坡，其实就是回到了1998年中国房地产市场最初的模式。
先来看看何谓新加坡模式。简单来讲，就是政府为绝大多数居民提供公共住房，其余极少数高收入人群的住房通过市场化方式解决。具体来看，新加坡目前有超过八成的居民住在政府提供的组屋里，而这些组屋价格相对便宜，房价收入比大概在5倍左右，购买组屋的居民还可以申请低利率的公积金贷款，所以，购买组屋对大多数新加坡居民来说没有太大压力。另外，还有不到两成的居民购买市场化的私宅。新加坡的私宅价格很高，在全球位居前列，因为居住条件更好，可以满足部分高收入人群的需求。
那么，对中国楼市而言，除了深圳之外，如果想要大面积学习新加坡模式，到底可不可行，真正的挑战在哪里？
首先是地方政府的收入压力。2003年，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，中国的房地产模式从经济适用房为主转向商品房为主。第二年，国内的土地市场开始进入“招拍挂”时代，土地价格快速飙升，在推动房价上涨的同时，也为地方政府贡献了大量收入。土地拍卖带来的收益太高，以至于地方政府对此形成了巨大依赖而难以摆脱，以土地出让金在一般公共预算收入中的占比这个指标来看，现在超过90%的地方政府此占比超过50%，还有很多城市占比超过100%。
不过，对于中国楼市学习新加坡模式，土地财政的制约也并非完全无解。虽然绝大多数地方政府对土地财政依赖很高，但也并非全部，比如深圳的土地财政依赖程度不到20%，原因在于深圳的高科技产业很强大，土地财政的重要性也就相对下降。除了深圳之外，北京和上海的土地财政占比也不是很高，低于30%，因为这两个城市的服务业非常发达，北京的服务业占GDP比重超过八成，上海超过七成，这两个城市的经济结构中，土地财政收入的比重也被冲淡。而且上海和北京已经进入存量房交易时代，未来对于土地财政的依赖性还将进一步下降。所以，对于深圳、上海和北京这三个一线城市而言，土地财政的制约并没有那么强。
从更长远来看，中国会有越来越多的城市进入存量房交易时代，土地财政成为过去式只是时间问题，这也是我国要推出房地产税的重要原因。所以，从更长的时间周期来看，土地财政对于中国楼市转型的制约力将会越来越弱。
对中国楼市转型新加坡模式的第二大制约，在于房价大幅波动的风险。如果中国楼市借鉴新加坡模式，政府将来提供大量的保障房，房价的走势将带来巨大的不确定性。政府提供大量保障房，意味着楼市的中低端需求将在很大程度上得到满足，这可能会对房价带来较大的下行压力。一个可以参照的例子就是北京，从2018年以来，北京开始大量推出限竞房模式，政府的大量土地都倾向了限竞房，这就使得北京楼市的供应量快速上升，结果，在过去两年，一直被视为国内最坚挺的北京楼市，二手房价格大幅下跌了两成。今年以来，北京的土地市场开始发生明显变化，限价土地开始逐渐退潮，不限价土地重新成为主流。
中国楼市调控的主要方向是维持稳定，避免房价大起大落，这也就意味着既要控制房价大幅上涨，同时也要防止房价大幅下跌，因为房价下跌同样会带来诸多负面冲击，当前房地产已经成为大部分国人的主要资产，一旦大幅下跌，国人的财富将大幅缩水。房价下跌还将诱发金融危机，由于银行大量贷款都集中在房地产市场，房价大幅下跌，银行将面临巨大的坏账风险。
中国楼市学习新加坡，第三大挑战在于人口流动压力。最近几年，我国对于户籍的限制越来越放松，很多城市的落户门槛已经非常低，从长远来看，除了个别超级大城市，放开户籍限制将是大势所趋。不过，如果中国楼市向新加坡转型，可能会对户籍制度重新提出挑战。
因为以中国目前的状况，能够大规模提供保障房建设的，还只能是极少数，能够公开宣布学习新加坡的，目前为止只有深圳。一旦有某个城市能够推出大规模的住房保障，对于中国人而言，这将是巨大的福利，很快就会有大量人口涌入，这对该城市而言，将形成巨大的财政负担。一旦人口涌入超过城市的承载能力，该城市可能就不得不提高进入门槛，比如深圳，目前的落户门槛并不高，随着深圳将来推出大规模保障房，势必会吸引大量外来人口来到深圳。目前深圳每年保持四五十万的人口净流入，未来在保障房的吸引之下，可能会有更多人涌入。深圳如何在保证开放的同时，还能为60%的人口提供保障房，这可能是最现实的挑战。
虽然学习新加坡模式困难重重，但也并不意味着完全没有成功的可能，尤其在中国现有房地产模式的弊端越来越大的背景下，深圳的探索，无论最终结果如何，对于中国楼市乃至中国经济都将具有宝贵意义。