文|AI财经社 李介
编|祝同
高喊“活下去”的万科，却在马来西亚继续加码。
9天之前，万科企业股份有限公司发布公告称，拟为旗下马来西亚吉隆坡项目提供3.6亿马来西亚吉特（约合5.99亿人民币）的借款担保。
公告信息显示，此次借款的Malola Garden City Sdn Bhd是万科在马来西亚吉隆坡的控股项目公司，成立于2017年3月。由万科置业香港间接持有90%的股份，合作方Maxillaria Company Limited则间接持有项目公司10%股权。
截至 2018 年 7 月 31 日，该项目公司的资产总额为马币 56,071 万元（约合人民币9.4亿元），负债总额为马币 57,490 万元（约合人民币9.6亿元），净资产为负值。
此次项目公司向当地银团申请借款，是为了满足公司马来西亚吉隆坡项目的开发需要。该项目目前仍处于报建取证状态，但公告称项目进展顺利，经营前景良好，具有良好的偿债能力。
而不久前，另一家龙头房企碧桂园在马来西亚的项目也成为舆论焦点，并且戏剧性的一波三折。
中国房企看中了马来西亚的地理位置，曾前赴后继去那里圈地盖楼，在中国外汇管制政策出炉之后热度才冷却下来。碧桂园之外，富力、绿地、雅居乐等房企也在马来西亚发展项目，命运却大不相同，有些风光一时却高开低落，有些从来都是寂静无声。
高开低落的碧桂园森林城市
8月27日，多家媒体报道称，马来西亚总理马哈蒂尔表示碧桂园森林城市项目不得向外国人销售。政府不会向外国人发放签证以令其可在森林城市居住。
但碧桂园森林城市项目相关人士对AI财经社表示此消息并不准确，马哈蒂尔并没有说过森林城市不得向外国人销售这些话。之后流出的现场视频却显示，马哈蒂尔的确表示：“有一件事情是肯定的，那个即将被建造的城市，不能卖给外国人。我们反对森林城市，是因为它为外国人而建，而不是为了马来西亚人”。
事情发酵一天之后，马来西亚总理署发布声明，称关于外国人购买房产，无论哪国国籍马来西亚都会设置相关条件要求，并可通过公开渠道获取。对于有意获得永居权的外国人，政府在推行第二家园项目，可以通过公共渠道了解有关申请条件。
碧桂园认为马来西亚总理署的这份声明澄清了之前的一些误解，并表示森林城市已遵守当地所有法律和法规以及获得向马来西亚以外地区采购出售的必要批准。事情总算暂告一段落，但森林城市项目其实早在2017年5月便已在中国内地停止销售。
碧桂园森林城市项目位于马来西亚柔佛州新山市，距离新加坡直线距离2公里，占地面积约2000万平方米，能够容纳约70万人。这也是迄今为止，中国地产商在马来西亚的最大投资。
项目于2015年获得马来西亚政府的批准函，2016年12月18日正式发布，碧桂园董事局主席杨国强曾多次表示森林城市是他梦想中的城市典范。碧桂园曾对外宣布项目总投资将达到6900亿元，按照规划，森林城市将会发展成一个包含旅游会展、医疗保健、教育培训、外企驻地、近岸金融、电商基地、新兴科技、绿色与智慧产业等八大产业聚集的产能新城。
2016年，碧桂园斥资20亿重金以“新加坡旁，永久产权”作为宣传卖点，在央视春晚，奥运会赛场进行广告宣传，当年碧桂园宣布项目合同销售业绩取得180亿元的良好成绩，位居中国典型房企单项目销售业绩的第一名，并且超过八成以上的买家来自中国内地。
据现代快报报道，碧桂园森林城市的售楼大厅内经常人潮汹涌，挤满了来自国内各大城市的看房人。一般一个团队有20-30位看房，碧桂园森林城市平均每天要接待约30个团队的看房人，以此来算，每天的售楼处接待量至少有600-900人。
到了2017年，开始有消息传出碧桂园在马来西亚的森林城市项目要在中国内地停售的消息。随后，碧桂园在各地的销售案场均不再推售森林城市项目。据北京商报报道，熟悉碧桂园的人士表示全面停止国内销售主要是受外汇政策影响，由于森林城市高达80%的买家均来自内地，支付能力受到明显限制，在造成大量客户流失的同时，已认购合同难以履约的情况大量出现。
此后，碧桂园开始调整森林城市的销售策略。除了在新加坡开设展厅外，也将销售重点转往中国香港、日本、欧美等地。
马来西亚前总理纳吉布曾称赞碧桂园森林城市项目，并表示森林城市将成为马来西亚新的经济增长重心，未来20年将创造22万个就业机会，宣布项目所在地为免税区，将设置独立海关，享有部分企业所得税的减免，而且享受免除产业盈利税、印花税等其他专属优惠政策。
但马来西亚新任总理马哈蒂尔在上任前就多次炮轰该工程，认为大量外国人口涌入会改变马来西亚政治，这才出现了此前戏剧性的一幕。
地价仅两千元，房企扎堆却“消化不良”
其实森林城市并不是碧桂园在马来西亚的第一个项目。早在2013年8月，碧桂园在马来西亚的首个项目金海湾开盘，几个月时间就实现了近百亿元的销售额。这在业内迅速引起轰动，也吸引了更多地产公司进军马来西亚。
2013年10月，富力地产紧随其后，砸下85亿人民币收购了马来西亚柔佛州新山地区6幅土地打造公主湾，而当时富力的总资产也不过1156亿元。
与深耕内地市场的碧桂园不同，富力地产集团海外部相关负责人表示项目50%左右的购房人群来自新加坡和马来西亚，30%来自欧美和澳洲，还有20%来自国内。因此富力地产并没有像碧桂园一样在中国内地进行大规模的广告宣传。
但当地人对此项目的区域位置并不买帐。富力公主湾位于伊斯干达特区的城区，紧邻新山和新加坡之间的第一关口。超过30万人会在早上从新山进入新加坡，因此空气质量和噪音都很糟糕。
2014年富力公主湾定下50亿元的销售目标，但直到2016年销售金额才累计达到30亿元。2016年1-9月，在碧桂园森林城市项目收割160亿元之际，富力公主湾的销售金额仅为3.886亿元。
据现代快报报道，富力公主湾相关人士表示与碧桂园城市森林面积，开发周期以及目标都不一样，因此不具备可比性，且从第四季度才开始中国市场的推广和销售。在中国内地推广后，虽然依旧无法跟城市森林项目相比，但富力公主湾的业绩也有了一些进步。根据公司2017年的财务报表，马来西亚柔佛新山项目权益总值金额同比增长近300%，达到30.38亿。
同样被吸引来的还有绿地控股，斥资200亿元人民币投资新山翡翠湾、阳光海岸两大项目。在森林城市尚未启动之前，这个曾是中国房企在马来西亚的最大单体地产项目。翡翠城已在2015年10月开盘，均价15000元每平米，目前仍然在售。
绿地控股2017年年度报告显示，翡翠湾项目可售面积为28.14万平方米，报告期内预售面积为0.81万平方米；2018年半年度报告显示，翡翠湾项目可售面积为19.92万平方米，报告期内预售面积为0.91万平方米。，显示此项目仍有大量面积未售出。而另外一个叫阳光海岸的项目，至今未看到开盘信息，在年报中也没有相关出售面积的记录。
除此之外，新华联也在2014年1月购买了马来西亚柔佛州梅蒂尼B区约4.73万平方米的土地，拟建南洋度假中心，收购价为3亿元；雅居乐没有像其他几家一样在柔佛州发展，而是和当地企业合作，在吉隆坡拍下了两块地，成本都没有太高，分别为4.3亿元和8.55亿元。
这些房企此前扎堆马来西亚的原因，除了马来西亚处于东南亚地理中心位置，房地产市场受众更广，以及“一带一路”等政策因素之外，还与回报率高有关。根据雅居乐2016年的半年报，雅居乐在吉隆坡的第一个项目的楼面地价仅为2051元/平方米，但之后推出市场的多套房屋均价在16000元/平方米左右。
而富力虽然花85亿元在柔佛州买地，每平米的单价也仅在2000平方米左右。据每日经济新闻，关于马来西亚市场的高回报率，富力董事长李思廉曾坦言，2000元/平方米买来的土地，16000元/平方米卖出去，这利润不错。而雅居乐马来西亚公司总经理蔡高信则表示，马来西亚市场的回报率较高，达到20%，马来西亚的土地成本较低，地价一般占开发成本的比例为5%~10%。
但随着2017年外汇管制加强，中国房企在马来西亚的投资热度渐渐下降。而马来西亚新首相马哈蒂尔对碧桂园等中企的批评言论，也让很多投资者感到恐慌，前景究竟如何暂犹未可知。