近日，一些地方的“烂尾楼”维权业主向当地住建局、银监局及贷款银行等发出“强制停贷告知书”，表示如项目方无法在规定时限内顺利复工，业主将“断供停贷”。
据克而瑞地产研究中心(CRIC)统计,截至2021年末，24个重点监测城市尚未交付的问题项目总建面约2468万平方米，占2021年商品住宅成交总面积比重达10%。2022年7月 14日，中国银行、农业银行、建设银行、兴业银行等主要银行相继发布公告回应称，针对近期个别房地产开发企业风险暴露，个别楼盘的开发项目出现延期交付的情况，“涉及本行规模较小，总体风险可控。”同日，银保监会有关部门负责人作出回应，表示将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。
《南方人物周刊》就停贷事件采访了广东省城规院住房政策中心首席研究员李宇嘉及中泰证券首席经济学家李迅雷，以下为与李宇嘉和李迅雷的对话：
问题不在预售制，而在于制度能否被遵守和执行
南方人物周刊：2021年房地产行业已经出现一些爆雷现象，为什么是在2022年年中出现“抱团停贷”？
李宇嘉：2021年下半年属于风险释放阶段。许多房企风险显现后，无论是地方政府、开发商，还是各地工作组都在积极推进楼盘复工复产和交付。各方都会对购房者进行安抚，后者也会配合，只要能交付，延迟一段时间也没什么。但几轮下来，部分购房者可能发现协调未果，或者并没有真正复工，作出“停贷”选择。
南方人物周刊：为什么郑州市的楼盘在既有的“强制停贷项目”中占比较高？
李宇嘉：郑州的房地产在总量上扩张较快，棚改规模也较大。棚改项目涉及到拆迁，很多项目手续并不完善。最初，大家都觉得房子好卖，开发肯定能挣钱，很多资质不好的本地开发商也混了进来。这些开发商往往手续不完善，资金也不到位，一边办手续一边施工，最后达不到销售条件的，就违规销售，或者施工进度不达预期，地方政府就给批了预售资质。一旦市场下行，乱是必然后果。
南方人物周刊：2022年6月底，房地产研究机构克而瑞发布百强房企2022年6月销售数据。6月单月来看，百强房企业绩规模环比增长达61.2％。这轮“抱团停贷”开始前，行业似乎呈现出了一定程度的复苏态势。
李宇嘉：是的，6月中下旬楼市是有回升的。随着国内疫情趋于稳定，疫情期间积攒的需求有所释放。其次，国家和地方政府的政策纾困（比如5月20日央行将5年期以上贷款市场报价利率下调了15个基点，首套房商贷利率下限下调20个基点）起效，也带来了需求释放。但到了6月底7月初，国内一些热点城市又出现了新一轮疫情，刚刚回升的楼市又受到了影响。
对开发商来说，不是说房子现在不好卖，等着以后再卖就行。今年三季度是开发商到期债务偿还的一个高峰期，迫切需要楼市好转来缓解资金链。如果前面的风险房企还没解决，后面可能又有新的问题房企出现，影响市场信心。
南方人物周刊：很多业主都指出，楼盘停工或烂尾的一个重要原因是预售资金被挪用。预售资金到底流向了何处？
李宇嘉：投新项目、偿还债务、多元化经营等等。
南方人物周刊：强制停贷的事件曝出后，有人将不满指向了预售制度。之前，国内也有过一轮关于是否取消商品房预售制度的讨论。其实，美国、日本、新加坡等国都有预售制，但我国的预售模式相对粗糙。我们应该如何理性看待期房销售模式？
李宇嘉：期房销售模式有它的合理性。首先，期房能够增加供应。如果开发商只有在楼房封顶后才能售卖，供应速度必然上不来。其次，期房可以降低资金成本。现在地价、融资成本、税费都比较高，如果全部采用现房售卖模式，开发商前期投入成本大、周期长，这部分成本最终还是会转嫁到房价上，房价上涨，老百姓的压力就更大了。
现在的问题不在于预售制度或者预售金监管制度，而在于这些已有的制度有没有很好地被遵守和执行。比如预售资金监管是否严格，是不是所有卖房款全部进了预收账户，优先支付工程款、农民工工资，然后根据项目的施工进度来拨付预售资金。
南方人物周刊：从供给端的角度看，当前解决问题的难点在哪里？
李宇嘉：供给端的困扰在于多方陷入博弈困局。大家各有各的诉求，各顾各的一亩三分地。满足一方的诉求，就必然要牺牲另外一方或几方的利益。
银行要保护自己的债权，所以不允许挪动预售资金；地方政府要保交楼，所以希望把这笔钱用在施工建设上；施工单位原本可以按季度甚至半年结一次，现在可能要求先付施工款才复工，开发商没钱，施工单位就不施工。
“增量化解存量”的模式难以为继
南方人物周刊：过去，这几方的利益如何协调？
李宇嘉：过去通常是以增量来化解存量。只要楼市上行，即便资金监管强化了，只要新项目卖得好，开发商能收到新资金，存量项目的资金就能解决。但现在的问题是地产处于下行区间。这也是为什么过去也有烂尾楼，但影响没有这次大。除了之前烂尾楼的范围和规模较小，也因为房价一旦上涨，很多问题就迎刃而解了。如果大家依然预期房价会上涨，或许也就不会有这么多人选择断供。
南方人物周刊：你在2022年1月的《2022年资本市场十大猜想》一文中曾提到，地产下行是2022年宏观经济最大的潜在挑战。你认为当前的停贷事件发生的根源就在于房地产的上行周期结束。
李迅雷：对。过去，中国处于人口红利期，经济高速增长，拉动基建，城市化进程加快，居民对房地产的需求旺盛，推动房地产行业繁荣。同时，中国成为全球制造业中心，充足的外汇储备拉动人民币升值，外资进一步流入，推升经济增长。多重因素推动了居民对房地产的需求。然而，随着人口老龄化加速和城市化进程的放缓，居民对房地产的需求在下降。居民部门的购房贷款余额增速已出现了显著下降，这标志着房地产长周期的上升阶段已经基本结束，接下来可能不得不面临长周期的下行阶段，下行周期将是比较痛苦的。
国家应该很早就看到了这个问题的严峻性，所以从供给和需求两端都在控制。2016年12月14日，中央经济工作会议首次提出“房住不炒”。这些年，国家也一直在大城市推行限价、限购、限贷政策，为的就是防止房地产市场过热。同时，因为看到房企杠杆率过高的问题，又在2020年出台了“三道红线”的监管要求（注：剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍）。
不过现在看来，企业部门和居民部门还远远没有准备好。所以当前最紧要的就是要守住底线，避免发生由于债务违约事件频发引起的系统性金融风险，以及局部性金融风险的蔓延。
南方人物周刊：下行周期，大家将可能面对哪些“痛苦”？
李迅雷：首先，长期以来，大家都形成了一种思维定势，即房价只涨不跌，二十多年来，至少绝大部分人买房都是赚钱的。而且，中国居民资产配置中60%以上都是房地产。未来，当你还要继续长期还贷的时候，但房价已经开始下跌，你就会比较痛苦。即便房价不跌，停止上涨也是一种资金成本提升，因为你还要继续支付利息。就算房价名义上在涨，如果房子交易清淡，卖出的难度增加了，有价无市，也会很痛苦。
其次，对地方政府来说，过去土地拍卖的出让金收益及其他房地产税加起来要占其整个财政收入的1/3左右。一旦这块大幅下降，地方财政收入减少，支出是刚性的，也会比较痛苦。
第三，对于房企而言，过去的高杠杆形成的大量债务，以往可以通过提高房地产销售的周转率来保持一定现金流的稳定，如今即便房价不跌，但周转慢了，违约风险就会大幅增加。对于银行而言，过去居民房贷是优质资产，今后随着部分地区房价的下跌，房贷的违约风险也会增加。
降低经济对房地产的依赖迫在眉睫
南方人物周刊：“软着陆”的难点在哪里？
李迅雷：这是全球面临的共同难题。无论是日本还是欧美西方国家，应对房产泡沫通常的做法是调高利率，金融收紧，最终戳破泡沫，无一例外都是以“硬着陆”告终。有西方国家的经验教训在前，可以引以为戒，而且我们还具有管控能力较强的体制优势，可以从需求和供给两端一起发力来控制房地产风险，包括2021年年末的中央经济工作会议也再次强调要稳地价、稳房价、稳预期。然而，即便我们在政策上有所防范，但要完全化解房地产体量过大这个长年累积的问题也很难，“冰冻三尺，非一日之寒。”关键问题是，怎么能够维持房价稳定，怎么能够使居民部门在房地产配置方面的比重逐渐降低，以时间换空间，降低中国经济对房地产的依赖，化解经济风险，实现经济增长结构从投资拉动转为消费驱动。这是最大的难点。
所以，“十四五”规划《纲要》提出要“推动形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”。现在来看，国际大循环是比较畅通的（注：据海关统计，2022年上半年我国货物贸易进出口总值19.8万亿元人民币，同比增长9.4%。其中，出口11.14万亿元，增长13.2%），但当前内循环表现不佳。据国家统计局发布的1-5月份数据，社会消费品零售总额同比下降1.5%，全国房地产开发投资同比下降4.0%，全国商品房销售额下降31.5%，住宅销售额下降34.5%。这都说明我们当前确实面临一定程度上的内循环不畅问题。
南方人物周刊：当前来看，你认为应如何避免更“痛苦”的局面出现？
李迅雷：要畅通循环需要财政支持，也就是说，当居民部门和企业部门都不愿加杠杆，甚至在降杠杆的时候，政府部门必须加杠杆。对于企业部门，2022年我国预计通过减税退税约2.5万亿以支持市场主体纾困和发展，对企业的减负力度还是比较大的。但房地产企业依然存在比较大的资金缺口。所以对于房地产企业，可能需要建立一个纾困资金池，解决它们短期的流动性问题。对于居民部门，在收入增速放缓的背景下，储蓄率却在大幅提升，说明消费和投资的信心不足。所以重要的是如何提升居民部门的信心，例如中央财政可以通过发行特别国债的方式来支持消费券发行，可以提供更多的社会保障房建设，来补贴中低收入阶层，让他们敢消费、愿消费。