浑水调研·挖掘上市公司价值，揭开资本市场真相
撰稿|浑水研究院市值研究中心 李肖
“汉中路1号建筑”的新买家终于敲定了。
2月3日，高富诺与瑞安房地产有限公司对外宣布，已完成对南京国际金融中心（IFC）的收购。
这座位于南京新街口的地标性建筑，自2009年启用以来，见证过无数商铺和企业的发展，历经三次易主，如今将要迎来它新的归属。
此前已有消息传出
根据瑞安房地产官网发布的“新闻稿”显示，此次收购的主体为高富诺（Grosvenor Asia Pacific Limited）与瑞安房地产有限公司（“瑞安房地产”）双方各持50%股权的合资公司。
项目位于南京市秦淮区汉中路1号，正是南京国际金融中心的所在地，项目总建筑面积近11万平方米，包括45层甲级办公楼、7层零售楼层和278个地下停车位。
不过，本次收购投入的资金在该新闻稿中并未公布，唯一提及项目商业价值的描述是：租金收入强劲且稳定。合资公司将对办公大楼进行升级改造，并重新为零售楼层定位，以提升项目价值。
而实际上，这笔交易并不是首度曝光，早在去年年底瑞安房地产的一份公告中就曾露出端倪。
2020年12月22日，瑞安房地产（0272.HK）公告称，公司的间接全资附属公司奥华与合营公司及合营伙伴高富诺集团旗下公司就成立合营公司(国盈发展有限公司)订立契据，将以不超过16.2亿元人民币收购南京市一房地产物业项目。
在该公告中，还曾出现如“南京市最优越地段之一的优质商业综合大楼”以及“南京市秦淮区汉中路1号的房地产物业”等字眼的描述，因此，根据这份公告得出的信息，当时市场上就曾有人猜测出这个“谜底”。
曾三次易主
南京国际金融中心曾经是新街口第一高楼，十几年来无数人站在楼下仰望过它，是南京新街口著名地标。
大楼建立初期的名字叫做“招商局南京国际金融中心”，名字来自于它的开发者招商地产。
2000年，南京国际金融中心的裙楼投入使用，期间由于外部环境影响，塔楼部分的建设工程停滞过一段时间。到了2004年8月，金融中心主楼续建工程继续动工，最终在2009年5月正式启用。
遗憾的是，由于种种原因，就在项目启用前一年，招商地产将南京国际金融中心出售给李嘉诚为股东ARA公司，交易对价为16.25亿元，当时，招商地产预计在这笔交易中取得收益5亿元。
2012年9月，第二任“东家ARA”曾计划将旗下的南京国际金融中心、大连天兴·罗斯福国际中心和上海盛邦国际大厦三个内地商业地产项目打包在新加坡发行REITs。
REITs一般指房地产信托投资基金。是房地产证券化的重要手段，就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。
但该计划最终未能成行，接着到了2014年，第三任东家出现，ARA以24.8亿元的价格将南京国际金融中心卖给了南京三胞集团。
这一收购也创下彼时长三角地区内（除上海）金额最大且有稳定收益物业的整栋交易。24.8亿元的价格，相较于ARA的收购价有超50%的溢价。
三胞集团是江苏本土起家的民营企业，控股着宏图高科和南京新百两家上市公司，当时成功拿下南京国际金融中心之后，袁亚非的手里一度持有着新街口超过一半的商业经营面积。
2016年，三胞集团总资产突破1200亿，年销售总额达1300亿元，就是这一年，ARA未完成的REITs事业，袁老板接手做成了。
2016年12月22日，中信华夏三胞南京国际金融中心REITs产品在上交所挂牌流通。产品的底层投资标的为南京国际金融中心，发行规模为30.53亿元，是国内首单商业/办公综合体REITs产品。
然而在2018年6月，三胞集团资金链开始紧张，一直抛售手中的各类资产寻求资金输血。
三胞集团债务压力减轻
2020年12月22日，瑞安房地产公告披露成立合营公司将要收购南京国际金融中心的同一天，三胞集团金融债权人会议也在这天进行。
会议上，三胞集团债务重组的定稿方案出炉，中国华融江苏省分公司作为纾困资金方介入，为三胞集团提供80亿元的巨额流动性支持。
据有关媒体报道，三胞集团债务总额至少有600亿元，对三胞集团无疑是巨大的资金压力。
不过，面对债台高筑，三胞集团创始人袁亚非曾表示，“我当时说欠债还钱，天经地义，希望你们给我时间，现在我有信心完成重组。”
（浑水调研原创内容，转载引用请注明出处！）