走到2018年的尾端，房价还在上涨的城市不多了。
目前还在涨价的城市，以沈阳、苏州为主。他们分别代表了两种城市类型。
沈阳，代表了地理位置相对偏远、经济实力稍差、房价17年才启动的城市，苏州，代表了地处发达区域、经济实力强、16年就开始上涨的城市。
一个是还没完全结束的尾涨，一个是被调控打压调整后的补涨。
这两个城市都非常有特点。但对比大家更看好的苏州，还是写一写被多数人不看好的沈阳吧。
作为GDP常年负增长、经济最差的新一线城市，多年房价不涨的沈阳，是如何咸鱼翻身的？
01
过去17年，沈阳房价涨了3.5倍
2017年上半年，沈阳房价有了明显的上涨。截至目前，热门的长白岛、新市府板块翻了一倍左右，沈北、苏家屯也涨了有30%以上。
很多人问我，沈阳到底能不能投资，沈阳明年的房价到底涨不涨？别着急，我们先回顾下沈阳楼市的过去，因为从这里，大家可以找到更确切的答案。
沈阳上一次大涨，还是在2010年。
所谓的大涨，也没有涨多少——商品房住宅均价从4196元/平涨到5119元/平，22.23%的幅度。
这样的幅度跟北上深动辄翻倍比起来，确实是小巫见大巫。但对沈阳来说，从2001年算起，已经是10年内最高的涨幅了。
根据房天下的统计，2017年沈阳全市成交均价为9167元/平，那么按照2001年均价2600元/平算，过去17年，沈阳房价大概涨了3.5倍。
这在全国是什么水平呢?
参考中商产业研究院的数据，2001年全国住宅均价大概是2000元/平，2017年达到7614元/平。粗略估计，过去17年全国房价同样上涨了3.5倍左右。
2001年，各个城市的房价起点都差不多。
如果你买了北上深，涨幅可以到15倍以上，
如果你买了二线省会城市，涨幅也可以到7倍左右。
但如果你在2001年买了沈阳的房子，涨幅也就是三四线城市的平均水平。沈阳房价生动的诠释了“选择大于努力”的意义。
为什么沈阳涨的这么慢？
这要从沈阳历史上两次轰轰烈烈的盖楼潮说起。
02
沈北新区：两个新加坡的面积
如果你去沈阳买房，销售员说的最多的一句话就是：“沈阳的房价是中国省会里倒数的，所以沈阳是全国价值洼地，增长潜力巨大。”
但他们不会说，沈阳多年以来的库存量，也是全国数一数二的。
一切，还是源于2005年开始的“造城运动”。
2005年，中国房地产行业都处于一片火热之中，也是从那一年开始，几乎沈阳的每个角落都竖起了塔吊，沈阳即将迎来一个快速发展的基建时代。
这是沈阳快速蜕变的起点：
2005年，沈阳地铁1号线一期工程正式开工建设。2006年，沈阳第二条地铁正式开工建设。2006年，国务院批准成立沈北新区。
一二号地铁线的落地、沈北新区的成立，让各路开发商也纷至沓来，沈阳也进入了买地盖楼最疯狂的时期。
从规划中，我们可以窥见当初操盘手的雄心壮志：
沈阳的第一条地铁， 是东西向的主轴线。他横跨了沈阳于洪区、铁西区、和平区、沈河区、大东区五个辖区。这条线目的是把主城区串联起来，带动整个沈阳城市的发展。
第二条地铁纵贯沈阳的沈北、于洪、皇姑、沈河、和平、浑南六大市辖区，被称为“金廊线”。二线地铁，意图串联起沈阳最具潜力的黄金地段，为沈北、浑南的发展打下了基础。
再来说高起点的沈北新区，由最起初的新城子区扩建，囊括了周边的辉山、虎石台、道义三大区域，总区域面积1098平方公里，是沈阳市区的3倍，相当于两个新加坡。当初，大家对沈北新区的期待也很高，喊出的口号是“十年再造一座沈阳城”。
宏大的目标、大手笔的规划让开发商们对未来前景过于乐观，2007年，万科、中海、华润置地、保利、金地、碧桂园、世茂等等地产大鳄们纷纷进驻沈阳，开始了跑马圈地。这一年是沈阳房地产市场历史性的一年。
与此同时，房地产施工面积在这一年也突破5000万平方米大关，比去年增长45.3%，创下了历史纪录。就像规划沈北新区一样，开发商们同样热衷于制造大盘，施工面积超过10万平方米的项目就达到145个。
好景不长，受到全球金融危机的影响，2008年，全国房地产市场步入深度调整期。沈阳楼市供应量持续走高，但是成交量却十分低靡。开发商为求出货，竞相压价。
恒大绿洲、恒大城一次性85折销售；原价5000元/平的沿海赛洛城，推出4150元/平的特价房，还赠送物业费、音响； 华府天地特别推出首付款分期活动，5年还清……
开发商们使出浑身解数尽快出货，回笼资金，但老百姓买涨不买跌，效果并不理想。
沈阳供过于求的形势日趋严峻起来，其中沈北、于洪、铁西成为库存积压大区，前两年新开工的项目无法顺利出售，开始了长达数年的库存去化期。
沈阳楼市的第一批库存，就这么积压下来了。
03
浑南新区：120公顷的全运村“鬼城”
如果说，沈北新区的库存，是源于造城的冲动加上金融危机的“点背”，
那么浑南新区的库存，是对“全运会”过高的预期。
2010年，沈阳政府宣布把大浑南核心区建成沈阳新的行政中心，提出建设“北方浦东”的战略目标。同期，沈阳全运村正式在浑南新区破土动工。
这一次，沈阳决定通过“大浑南”规划和全运会风口的招商引资，一举清理掉08年以来的库存，同时实现产业转型、人口迁徙。
所以，沈阳再次大规模出让土地。
2010年5月，正在进行大规模建设的沈北新区一次性挂牌转让40宗土地，创下沈阳土地转让有纪录以来之最；2011年3月，绿城一上午买下浑南12宗土地成为热门话题。
2011年沈阳土地出让面积达到3700万平方米，位居全国第一。后来，大家发现沈阳根本用不了这么多土地。当时沈阳市房地产开发研究会常务副秘书长张祥说，“按照沈阳的人口和需求测算，沈阳每年1800万平方米的土地供应比较合理。”
但后来，土拍供应量依然比实际需求量多一倍。
这样的激进的土地出让状态一直蔓延到2013年全运会结束。2013年，是浑南区最高光的一年，绿城沈阳全运村价格从8500元/平涨到上万。
全运会结束后，浑南前期布局的房源扎堆入市。由于大量的库存积压，开发商开始支撑不住互相压价，甚至有楼盘打出10年分期付款，2900元/平的价格。从那时候开始，东北房产圈流传着一句话：如果在东北你能把房子卖出去，那么去了南方，你闭着眼睛都能是销冠。
潮水散去，是不是裸泳就能看出来了。但万万没想到，浑南竟然是通过“鬼城”这样惨烈的方式。2015年的浑南，数次登上各大媒体的头版，标题大同小异：“120公顷的全运村遍布大量的烂尾楼，几乎看不到任何人影。”
图：2015年浑南新区
值得一提的是，全运会的召开，也吸引了很多外地炒房客。尤其是温州炒房团。多重利好之下，炒房团打算借着东风，发一笔快财，可事实让人失望了——他们发现，沈阳的房子，根本卖不出去。
据说，当年的蓝光有意进入沈阳市场，刚下火车就被一堆销售围住看房，最后连调查方案都没做，直接返回了总部。
04
2016年，去库存现转机
两次大规模的盖楼潮，留下了大量库存。尤其是浑南、沈北两区，更成为去库存的两大难。
2015年底，事情终于有了转机，中央经济会议正式提出去库存的政策，沈阳成为最积极响应的城市。在随后的2016年3月，沈阳市政府为了去库存颁布“22条房地产新政”，其中针对大学生群体买房的“零首付”新政仅存活了8个小时，后来因为备受诟病被连夜追回。但可想而知，沈阳去库存的心情是多么迫切。
16年辽宁自贸区沈阳片区正式挂牌 ，17年4月，辽宁自贸区沈阳片区在浑南落地。临近自贸区的白塔堡板块，新市府板块水涨船高。同时，环京区域却受到严厉的调控政策影响，一大批环京的投资客来到沈阳买房，沈阳积压的库存终于再次开始快速消化。
第三次风口终于到来，但吃过两次亏的沈阳不再激进拍地。实际上，从14年下半年开始，沈阳的住宅供应就在逐年减少，市场从供大于求的局面转为供不应求。15年沈阳商品房库存出清周期是两年以上，2018年上半年，库存出清周期降到15个月以下。
从2008年开始，沈阳就背负起去库存的重担，经过10年的努力，沈阳的去库存终于见成效了。
05
沈阳没有泡沫，但洼地难填平
梳理了沈阳10多年的楼市历史，我们最终发现：房价和住宅用地的供应规模息息相关。
这就是2010年沈阳仅有22%的涨幅，但2017年实现多区域的翻倍上涨的最终原因。
随着沈阳库存的逐渐出清，至少可以确定：
沈阳房价依然处于低位，是没有泡沫的，指望大跌不现实。而浑南新区经历了“鬼城”的阵痛阶段，区域价值已经被坐实。
那么19年沈阳房价怎么走呢？还是要从“去库存”的角度去分析。
12月9日，辽宁省住房城乡建设厅下发了最新的《去库存工作方案》，其中提到
“到2020年，各县城、新城新区商品住宅库存去化周期回归到合理区间”。也就是说，目前包括沈阳在内的辽宁省，依然处于加速去库存的阶段。
预计2019年，沈阳依然会有一小波的补涨势头。
最后对沈阳购房者的建议：
1、牢记一条原则：沈阳10年洼地熬成婆，但依然有大量的历史库存需要出清。买房必须以保守为主，宁可买三环内的次新二手房，也不要买过于偏远，没有配套的新房。
2、降价楼盘的预判：
考虑到2018年限购限售政策的出台，沈阳部分买房需求将会被抑制，房价也会进一步分化。
对于高端改善产品，比如别墅类，会出现一部分的折扣让利；
对于新房限价盘，如果地段好、品质不错，依然会有刚需群体支撑，降价不易；
对于三环外、或者品质不好的楼盘，会有降价的情况出现。
3、从区域选择：从今年上半年的土拍溢价率看，皇姑区的四台子、东三台子、省政府板块，铁西区的经济技术开发区板块、于洪区的于洪新城溢价率，长期看有很大的价格支撑；
浑南因为土地出让面积过大，溢价率被拉低，目前被看好的板块主要有新市府、白塔、东湖；
沈北新区溢价率有限，道义板块凭借2号线的利好，成交持续走高。
总体来看，市区土地增值大于郊区，南部大于北部。
4、从地铁选择：沈阳地铁建设相对缓慢，但由于地铁房概念比较泛滥，建议首先选择1、2、4、9、10号线的地铁房，对于正在规划中的地铁，保持谨慎看法。
5、最后从投资的角度来讲，沈阳市场存在的最大问题就是流动性缺失。
沈阳二手房流动性非常不好，二手和新房体系混乱，价差非常大。从建筑年代来看，老城区有很多筒子楼、单位分房，如果没有学区的属性加成，这部分房子以后会被市场淘汰掉。
沈阳真正出现品质楼盘的时代是2010年，比如一环的华润凯旋门，金廊沿线的华润华府、世贸国际花园，长白岛的中海国际、万科城等等。所以投资上尽量选择2010年以后的二手房。
从沈阳的二手房成交区域来看，沈河、和平、皇姑区占比最高，也是学区房最多的区域。而库存量比较大的浑南、沈北，依然处于新房市场，二手房成交在30%以下。也就是说，这两个区域至少拿在手里5年以上的时间，才有可能价值变现。
由于沈阳的价格低，一二十万首付就可以买，进入沈阳投资的小白比较多，对房产投资的认知也相对天真，接触到的信息都是开发商、炒房团的片面宣传，所以这一波被套牢的人依然不少。
另外，炒房团推出的大部分房源，都是当地去化困难的楼盘，而且信贷很不友好，双外、没有五险一金，银行是不给贷款的。一部分人已经有血泪教训了。