对于不少年轻朋友来说，2011年之后上海的房地产市场，他们是非常清楚的。那么，在2001年～2010年之间，楼市又发生了些什么，市场是怎么一步步地发展起来的呢？了解一下，也会给你带来一些思考和收获。
一套住宅有几扇窗，不多。
它们的面积有多大，不值一提，只不过是由几块玻璃组成的透视空间。
它们的价值会有几何？几百、几千，难道还可能会是几万？
但事实却给了一个令我们惊诧的答案，上海滩有那么几扇窗，它们的成交价已超过了100 万元。
而更出乎我们意料的是，当人们花巨资成了这些窗的主人之后，心中的感觉都是那样的畅快淋漓，而绝没有丝毫的痛惜。
这一切不为别的，就是因为这是几扇看得见风景的窗。
景观概念突袭上海滩
十年前，人们说买房要买实惠的，少花些钱能多住些人才是最重要的。
五年前，很多人说购房要找宽敞的，更多的空间能让身心获得更大的自由。
一年前，有些人说买房不如买“窗”，美丽的风景能让自己得到更多的愉悦。
2002年，忽如一夜春风来，从2001年开始，本已热得发烫的房地产市场又爆出了几道耀眼的闪电，一个概念成了许多沪上时尚人士争相追逐的热点，那就是景观房，而其中的“首席景观房”更是形成了上海楼市中一道亮丽风景线。虽然景观两字在房地产市场上并不是现时才有，但确确实实，如今的这股景观概念热潮来势汹汹，而且愈演愈烈，使得许多购房者的心也被其撩得发烫。
戈云是一位“海归”人士，当他再次踏上上海这块土地时，面对其发生的巨大变化，心中久久激荡无法平静下来。他是个搞艺术设计的人，与生俱来的灵感促使他前几日在北外滩花园购置了一套住宅，这是一套看得见风景的房间。他对笔者说：“我在签约时脑海里就浮现出了这样的场景：一个傍晚夕阳西下，我就斜坐在那宽大的落地玻璃窗下，闻着咖啡的阵阵幽香，偶尔有那么一两声汽笛震动着耳膜，而展现在眼前的却是黄浦江的百年风情一览无余，大脑就此涌起了某种创作的灵感。然后又有那么一声“叮咚”门铃响起，一位访客来到，推开门，却是一阵江风徐徐吹来……”这原来是他理想中的梦境，而现在当这变成了现实之后，他站在自家屋子那30层的高处显得更加踌躇满志，“黄浦江虽然无言，但是她有生命，有表情，你可以和她对话。这里是我的家，也是我的工作室，我要把它演绎成一个和世界进行设计和艺术对话的舞台。”“黄浦江真的很美，江鸥翔集，江水潋滟。”他在发给海外友人的电子邮件中这样写道，而这一切完全源自这套景观房带给他的感觉，所以他又说：“与其说我喜欢这套房，不如说我更爱这几扇窗。”
女性对景观房的理解似乎有着更多的感性，笔者日前“逮”到了一位刚刚在一个滨江签完购房合同书的胡女士，她说：“看得见风景的景观房就好比是天然钻石，光芒四射。钻石是高贵的象征，它之所以高贵，既不是因为它有多少漂亮，也不是因为它有多强的硬度，而是它在地球上只有极少的含量。而景观房的地位显赫，既不是由于它具有多大面积，也不是由于它处在多么便利的位置，而是因其拥有稀缺不可再生的景观资源。所以那几扇窗，就是景观房这颗钻石上最闪亮的光点。”
而久居境外的张雷对景观房的认识就更为老道，他在海外就拥有着这样一处景观房产，对上海目前出现的这股景观热潮，他这样分析道：“景观概念在境外一直是房价构成的重要组成部分。在中国香港，山顶上能俯瞰维多利亚港和港九夜景的楼盘往往是山脚下中环、铜锣湾同质楼盘价格的3～5倍。东京、新加坡等楼市发育成熟的国家和地区都是如此。从欧美、日本等国家的城市居住发展看，亲水性较好的社区通常是综合环境品质较高、居住价位也较高的社区，滨江两岸的办公楼、商场等建筑同样身价倍增。所以现时沪上出现的这种景观房现象，并不令人奇怪。”
时下，景观概念确已席卷上海滩，但由此也使得它的身价水涨船高，并不是所有人都能乘得上这条船的，这使得很多渴望它的人只能曲径通幽了。在大宁公寓三楼，笔者恰巧邂逅正在装修新房的石小姐，她说：“受经济承受能力影响，我买了三楼的房子，看不到大宁绿地，但小区里仍有不少的景观可以满足我的观赏，或许以后会有一天，我的窗前也会是满眼绿色。”
沪上“窗价”过百万
在西方，景观一词最早可追溯到成书于公元前的旧约圣经，希伯来文为"noff"，从词源上与"yafe"即美 (beautiful)有关。在上下文中，它是用来描写所罗门皇城耶路撒冷壮丽景色的，因此这一最早的景观含义实际上是城市景象。可以想象，这是一个牧羊人，站在贫瘠的高岗之上，背后是充满恐怖而刻薄的大自然，眼前则是沙漠绿洲中的棕椰与橄榄掩映着的亭台楼阁宫殿之属。因此，当时的景观是一种乡野之人对大自然的逃避。而在当代社会，景观的含义则发生了逆转，表现为城市人对大自然的一种渴望，更直接地体现在都市人对其小屋窗前景象的向往，这种回归也就赋予了那几扇透视窗新的含义。
而窗的价值似乎更可以用西方古典经济学的一个称为价值边际效用学派的理论来解释，它告诉我们，商品价值是一种主观心理现象，表示人对物品满足人的欲望能力的感觉和评价，价值来源于效用，又以物品稀缺性为条件，价值尺度就是边际效用。物品市场价格是买卖双方对物品效用主观评价、彼此均衡的结果，如果其他商品价格不变，则某一商品的价格只由该商品供求双方的主观评价来调节，并由能使供求达于均衡的边际评价来决定。如果考察所有商品在相互影响和制约条件下的价格决定，则各商品的价格之比应等于他们的边际效用之比。从这个意义上说，景观窗的边际效用使其在住宅价格的生成中具有了不小的权重。
回归造就了效用，效用产生了价值，价值促成了价格，由此使得沪上很多“窗价”爬上了陡峭的山峰，纷纷创出了一个又一个惊人的数字。
2001年，上海水景房、公园房开出的“窗价”双双跳涨，不少同品质的景观房与非景观房“窗价”的差距日益拉大。而从2002年开始，位居城市重点改造地块黄浦江岸、苏州河岸、城市绿肺边稀缺地段改造力度进一步加大，“窗价”升势更加强劲。
位处黄浦江岸西北转弯处50米岸线的北外滩一个楼盘，是将小陆家嘴、外滩黄浦江东南两岸风景兼容并包的景观楼。但就在该楼盘中，看得到黄浦江岸风景的住宅与看不到风景的同品质房屋相比，单价差距在9649元/平方米。以其中一套最为普通126平方米的二房二厅来计算差价也就是“窗价”的话，准确数据应该是1,215,774元，早已超过了100万元的整数关。
另一个楼盘距离江岸稍远，以其一套160平方米的二房二厅来计算景观房与同小区普通房差价的话，“窗价”是880,000元。
在位处苏州河岸的一个楼盘，以一套134平方米的三房二厅为例，得出的“窗价”是385,384元。
不过，在市场的阵阵热浪中，我们并没有必要随波逐流对“窗价”的后市做更多的判断，但现时“窗价”的高涨却能让我们用一种崭新的视角去看待日后的房地产市场，或者说树立起一个判断未来房价的理念，那就是效用与稀缺。随着日后房产市场的进一步发展，房价必然会从共性的上涨中凸显出个性的繁荣，而这样的个体极有可能具有某种特别的效用，并且是人们所渴求的，这是一种概念，可能是新鲜的，或许是早已潜伏着的。所以从投资者的角度来说，就是要在这样的概念浮上水面之前，去了解它的边际效用价值，发现它独有的稀缺性，从而使自己成为市场中真正的掘金者。
（本文写于2002年）