来源 | 电影《监守自盗》
文｜风马牛地产研究院·内容组
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在一些企业最危险的时刻，就是另一些企业最有机会的时刻。
中国房地产行业下行周期以及内地房企资金承压，高周转的房企，不是已经暴雷了，就是在暴雷的路上；与此同时，「不差钱」的外资房企、投资机构却在多元化领域，不断加大布局力度。
对于投资者来说，他们想要做到的是：不浪费任何一场危机。
01大佬很忙：铁狮门、凯德、大和房屋砸钱拿地
土地市场「变天」，民营房企没钱拿地已成共识，土地市场纷纷出现流拍情况，多数民营房企积极性还需要一段时间的修复，国企和央企「托底」现象持续。不过，在内地房地产业低迷的时刻，外资企业正在加速抢滩、高调进场。
铁狮门（TISHMAN SPEYER）是世界一流的房地产业开发商、运营商及基金管理公司，擅长地产的开发与管理结合。
去年 11 月份，铁狮门与新长宁集团以 50.9 亿的成交价拿下办公地块，宣布在上海长宁区开发综合体项目，总面积超过 16.3 万㎡，将包括甲级写字楼和高端商业设施。铁狮门方面称，该项目将被打造为绿色可持续发展的世界级综合体项目。
继铁狮门拿下上海地块后，日本最大的房企大和房屋也在苏州拿地了，该公司屡次在万科内部会议和媒体沟通会上作为榜样被提及。
图 | 大和房屋业务布局，之前我们写过《被万科当做榜样的大和房屋，是如何进行多元化转型的？》
同样是去年 11 月份，大和房屋以 25.46 亿元、0% 溢价率竞得相城高铁新城板块，地块距离高铁苏州北站 3 公里左右。不过，这块地由日企收入麾下也不无道理，项目需要设置服务型公寓 200 套以上，高星酒店（对引进品牌有一定要求）客房 200 间以上，剩余部分可做零售商业，可以分割销售，但最小分割单元在 300㎡ 以上。
据悉，大和房屋 14 年前开始进入江苏区域，在苏州、无锡、常州三地开发了多个高端国际社区，另外还在苏州成立了大和物业。
而凯德这家相当谨慎的外资房企，则屡在土拍市场出手。今年 3 月份，十年未在成都公开市场拿地的凯德，通过抽签颇为幸运地将成华二仙桥宅地收入囊中，成交价为 11.82 亿元，溢价率 15%。同一天，凯德经过 22 轮竞价，以溢价 5% 拿下了位于武汉中央商务区的宅地。
图 | 凯德集团
从过往经验来看，外资企业更像是长期的财务投资者，除了凯德、仁恒、香港置地等外资开发商参与拿地和后期开发之外，土拍主要参与者还是本土开发商。毕竟，国内独特的预售制度、高周转模式和政商关系，本土开发商已经玩得非常溜，外资开发商可能略有水土不服。
综上，上述企业所拿地块多不是传统地产开发，而是中国一线、新一线城市大体量、长周期且回报稳定的核心物业。不单单专注于纯住宅开发，更多的是秉承穿越市场周期的价值投资理念，坚持资产管理的主动性、商业运营的精细化。
情理之中、意料之外，多年未拿地的外资房企们，此轮趁着人民币贬值、市场下行、逆周期拿地，也是他们的老办法。
02花样翻新：数据中心、物流地产和长租公寓
外资机构参与中国房地产行业的投资方式与时俱进，比起国内开发商偏爱的传统开发，外资机构更青睐于多元化的不动产投资，不会吝啬投入时间和资源，进行周密的资产价值和投资收益率的计算。
近两年，外资以新经济类投资为主，物流地产、生物医药产业园、数据中心、长租公寓等资产类型成为外资投资重点领域。
·数据中心
与当下数字化趋势直接挂钩的新型开发项目便是数据中心（IDC），IDC 项目所用土地通常为工业用地，可能有对土地转让、出租的限制；对资金需求较大，比较考验企业资金的运转能力，典型的 IDC 项目资金回报期平均长达 7 年；电力保障也是构建竞争壁垒的重要条件，没有实力、背景的企业很难进场。
图 | 数据中心
远洋集团采取认购股份的方式加码，去年 12 月，以 10.24 亿元的等值美元认购云泰数据的股份，股权也由 34.72% 增加至约 50.92%。
去年 4 月份，凯德集团以 36.6 亿元收购一个位于上海市闵行区的超大规模数据中心园区；去年 7 月份，普洛斯 60 亿元收购上海松江互联网数据中心；吉宝数据中心 6.36 亿元收购广州江门蔚海智谷数据中心园区项目。
此外，今年 1 月份，世纪互联集团对外宣布，全球最大的另类资产管理与投资机构黑石集团旗下管理的基金已同意通过购买 2.5 亿美元的可转换票据对世纪互联进行投资。
……
·物流地产
现阶段物流产业仍处于波动时期，一众新老玩家都在这两年玩起了兼并购。
拿境内举例，去年 6 月，远洋资本以股权转让款 11.78 亿元人民币，债权转让款 11.34 亿元人民币的代价，收购红星美凯龙旗下 11 个物流地产项目，总建面 85 万平方米；8 月，物流地产巨头 ESR 联合荷兰资产管理企业 APG、新加坡政府投资(产业)私人有限公司的间接全资子公司 RECO 设立 10 亿美元基金平台，投资在中国的仓储或仓储、工业混合用途物业；10 月，凯德投资旗下的凯德中国信托 16.83 亿元收购物流资产包。
黑石收购 SOHO 没有成功，但以近 71 亿元的价格从富力集团收购粤港澳大湾区内最大的城市物流园区——广州国际机场综合物流园，使其在中国的物流投资组合大幅扩张了近三分之一，覆盖国内 23 个城市。
……
·长租公寓
瞄准亚太以及中国市场日益增长的青年长租需求，外资涉足投资我国长租公寓行业的现象愈发频繁，开启了在中国的长租公寓布局。
图| 「LIV’N 833」一楼前台
2020 年，美国长租公寓品牌睿星资本（Greystar Capital）收购了上海中山公园附近的资产，并对其改造翻新，推出了首个高端租赁社区品牌「LIV’N 833」；碧桂园与奥克伍德集团合力创建高端公寓产品「奥克伍德碧轩」；针对中国境内不同群体的长租公寓需求，雅诗阁分别于 2020 年及 2022 年推出两个适应本士的品牌雅遇长租公寓及升级产品雅院服务公寓。
……
其实，外资机构布局不止数据中心、物流板块和高端长租公寓，近两年在商办写字楼、购物中心甚至停车场板块，他们的出手都非常迅猛。
进一步分析这些不动产投资，可以发现大致分为两种资产：第一种是收益有保证的成熟资产，外资着眼的是更长的持有期；第二种是有较大增值潜力的资产，寻求的是以低于重置成本（指按照当前市场条件，重新取得同样一项资产所需支付的现金或现金等价物金额）的价格来收购资产。
03长线资金：新兴领域蕴含巨大机会
通过上述盘点，我们发现：
一是，「三道红线」和「债务压顶」促使更多红黄档企业出售优质资产，2021年至今，百强民营房企已经有三分之一发生暴雷或债务违约，如果聚焦到前40房企，这个比例是近5成。不少房企高层正通过股东借款、出售资产、引入战略投资等方式筹措资金。
对于外资投资企业，更有机会「捡漏」投资的机会，加上境外投资者有相对低廉的融资成本，用美元购买就会有议价空间。
二是外资机构的资产管理的方法是全球配置，背后依托的LP有国家主权基金、养老基金、机构投资人，追求的长期投资、安全性、抗风险能力的成熟物业，因此我们会发现外资对于收益的胃口和风险考量更为保守，像凯德和大和房屋都是时隔多年再拿住宅地块。
在欧美和香港等成熟市场磨砺多年的经营风格，与现行内地的地产企业之间形成强烈反差。外资企业更善于耐心等待周期的低点，或者通过长期经营以可控的价格获取绝对核心位置进行投资。
三是全球房地产基金募资活动踊跃，海外投资者对中国一线城市资产的未来长期增长充满信心，且中国的城市更新、物流地产、数据中心等新兴投资领域蕴含巨大机会，与新经济相关的资产类别将继续获得机构追捧。
某机构发布 2021 投资者问卷调查《乘风破浪，踏浪前行：境内外投资者加大对于中国房地产的投资》数据显示，物流仓储和产业园区跃升投资人偏好的首位，占比高达 15%，高于办公楼的 13%。
可见，存量时代的企业发展逻辑，或许会更趋向于外资模式，稳健的财务状况、比较充裕的现金流、不着急变现的资产，而在前期花更多的时间去探索优质有潜力的资产，设定稳定且长期的回报率，等待周期中巨大的低点买入资产。
重要的是，能不能在朴素且坚定的商业规则中，把握机遇、坚守信条，让企业平稳地度过各种危机。
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资料来源：
1. 日本最大房企来到中国砸钱抢地,国内开发商躺平外资加速抄底, 时代财经, 2021-11-26
2. 2021中国不动产大宗交易:内资向左,外资向右,林可清,中国房地产金融,2022-06-14
3. 超2000亿！外资扫货中国商业地产，盘点PE巨头们的掘金史,倪晓渝, 58商铺写字楼,2021-06-16
4. 买入中国：外资不动产私募基金的进与退, 杨槟, 中国房地产金融,2020-12-24
5. 疫情下的北京第一大单：企业的冬天，外资的春天？猫头鹰研究所,商业与地产, 2020-02-11
6. 你觉得最糟糕的一年，有人却在抄底买买买！吴琼, 投研参考,2019-12-21