这是拿铁房产观的第110篇原创
广州地铁和越秀合作的地铁上盖项目，以前叫品秀什么，现在都去掉了品秀，直接叫越秀什么TOD。
有人说广州是不是在地铁上面建上瘾了，还在高速上建，难道不考虑居住环境吗。
TOD项目在香港、日本、新加坡都是很成熟的了，就是利用地铁上盖的空间建造商业、住宅、交通一体化，生活出行都很方便。
个人觉得如果不是在行车轨道上建就还好，建在停车场上面是没什么的，因为夜间除了维修也不会发车了。
主要还是看地段和板块，越秀建的房子户型还是很不错的，方正实用，国企品质和物业也是加分项。
01基本情况
今天要讲的主要是字大的那五个（星樾、山畔、星汇城、星图、星瀚），字越小事越大。
赤沙TOD预计明年才会出，到时谁的钱多谁去买，和樾府不算TOD，但出门就是商业和地铁，建议看回之前文章：番禺万博：华发越秀-和樾府值得买吗？
这些TOD项目几乎给了你无法拒绝的理由：有地铁、有学校，有底商。
满足交通、孩子上学（幼儿园和小学中学）、生活必需品，是完全没问题的，还有大大的花园，最少要住个6-9年。
考虑以上因素的，当然是刚需，也是年轻人，针对这部分的需求做的配套和产品，越秀是非常有经验的。
除了品秀星樾的户型略大，其他都是以极致刚需和改善为主，70多做三房，100出头做四房，完全迎合了刚需既要、又要、还要的心理需求。
这些盘都是比较有热度的，黄埔的三个就不用说了，热得发烫，星图在新塘又是销冠，只有品秀星瀚关注度比较低。
除了越秀在做TOD之外，像番禺客运站的龙湖天峰，还有白云同德围的江天际，也叫自己TOD，不过越秀的TOD在名校引入方面还是比较有优势。
02科学城两TOD价值分析
上图已经看到区位了，具体的户型也不用介绍了，我们来看看谁最值得买，做个综合PK。
这五个TOD项目里，最贵最值得买的就是品秀星樾了，这个在2019年底开盘经历过高光时刻。
去年很快卖完了，今年的改善大平层可能近期会开盘，中间经历了减配、维权、学校暴雷等各种问题。
放风的各种价格都有，隔壁的东荟城4-5万，品秀星樾再怎么样也要5万左右吧。
实际开盘价格可能会受限价影响，暂时不确定，如果是4万左右的价格还是非常划算的。
香雪是科学城未来要打造的中心，保利在对香雪城进行一个重新规划布局，周边的产业非常密集，全是大盘，比较适合自住和投资。
另外，星樾是在星图后，黄埔第一个开盘的TOD项目，园林规划设计上还是不错的。
优点是自带中小学，缺点是离地铁还是有点远的，虽说未来会在飞晟会开一个出口，但星樾去地铁站应该都没有星汇城、山畔那么方便，不过，这一点可以忽略。
再来说一下星樾山畔。
缺点就比较明显了，楼下是地铁（也是优点），旁边又靠近高速，而且又是超高层。
低了又有灰尘，高了又有噪音，南向当然会好很多，如果钱不多的话就别计较这些了。
所以越秀在这个项目上，已经相当用心了，去年竞争不大的时候卖过四万出头，现在价格反而便宜了，不过之前是32层高的，现在卖的是44层高的，同时户型也不敢做太大，刚需三房和紧凑四房。
能不能买，我们还是要看一下价格，对比隔壁5-6万的科城山庄，如果4万不到的价格也算合理。
科城山庄的居住品质更好，容积率低，虽说之前出过3.7万的价格，那也不是所有人都买得到的，跟普通人没啥关系。
如何判断合理呢？目前整个科学城的一手供应还是比较大的，从苏元到香雪一带就是未来科学城重点发展的总部经济带，从黄陂到香雪到火村，以及再远一点的水西、长岭居、云埔，这些不靠地铁的价格都快接近四万了，而区府后面的地铁盘山畔位置会更好一些，也是不到四万的价格，另外，盘一多了，大家都充分竞争，价格会逐步回归合理。
山畔在科学城算是小盘了，小盘的价格波动不会很大，预计清货速度也会比较快，不过北向80的会比较难卖一些。
所以3.7-4万以内的价格还可以，当然，如果能买到更便宜的东荟城，可以优先考虑东荟城，除非你特别在意出门就是地铁口，却又能接受高速。
03星汇城&品秀星图
这两个为什么要放到一起呢？一是价格差不多，二是楼盘都比较偏，三是都是超级大盘，其他什么户型，小区，通勤时间等都差不多。
最大的区别就是一个在黄埔，一个在新塘。
当下2.6万的价格能买哪里，想要带地铁，带小学，国企开发商的盘，那真的是没啥好选的了。
如果是同样价格这两个怎么选？当然是首选黄埔的星汇城，不过星汇城有一大半是增城的，到时你的房产证和身份证是增城还是黄埔，现在还不确定。
几个因素提供一下帮你参考：
1、都是郊区大盘，自住多过升值
2、200万左右都能上车，如果有名额就买星汇城，没名额买星图
3、星图在新塘的地位还是有的，将来也会是新塘的标杆盘
4、学校和地铁代表了流通性，即便将来不涨价，你亏钱也是能卖掉的
5、两个盘都缺乏商业配套，等周边完善需要很长时间
6、星汇城周边有镇龙旧改，将来供应比较多，星图周边会比较烂，基建比较差
如果仅仅是为了自住，小孩上学，首付确实不够，能勉强上车，首付超过80万就不能买了。
300万以内的话，选择老黄埔或科学城，哪怕是二手的两房，升值上好过这两个盘太多。
04陈头岗TOD星瀚
番禺重金打造的南站，到现在都还是不成熟的状态，再想通过不成熟的商圈去带动几公里外的一个孤盘，效果可想而知。
不是这个盘不能买，只是暂时还看不到希望。
番禺的发展除了万博外，就是一路向北的，无限地接近海珠和天河的。
你越拉越远，越跑越偏，哪有那么多动力带得动你。
何况，把你发展好了，岂不是给隔壁佛山做嫁衣。
之前卖四万多，接近五万，现在降到三万多，这个价格看上去也不贵。
虽说22号线快要开通了，但地铁对楼盘的作用已经在开通之前体现出来了，地铁开通之后的价格才是实际市场价格。
地铁开通的那一天就是洗掉泡沫回归价值的那一天，是要卖还是买，对于远郊而言，就是要卖，那你说这里算不算远郊呢。
除非是南站或22号沿线上班的刚需，其他地方的买家可以看看更有潜力、更有确定性的番禺广场板块。
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