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冯仑:后开发时代开启房企转型的大门

封面题图 | 《当幸福来敲门》

文|冯仑 (微信公众号:冯仑风马牛)

这些年,随着经济的快速发展和城市化水平的不断提⾼,加上各地政策调控与建⽴长效机制的努⼒,房地产⾏业的体制环境、市场和商业模式都发⽣了很⼤的变化。因此中城联盟和纽约大学房地产研究院将共同举办「美国房地产特训营」,为中国房地产企业下⼀步的转型、升级和发展,安排了很有针对性的课程和实战案例,我有幸受邀作为这个特训营的向导给大家引个路。

过去我对美国的房地产有很多近距离的观察,这次课程又提供了很好的机会让我们去拜访⼀些我们长期关注,甚⾄是非常推崇的标杆企业。

从 2002 年开始,我去纽约做世贸中心的项目,前后飞了将近 60 次,其间拜访学习了很多不同类型的房地产公司,而且观察了美国整个房地产的发展规律。这些特点和规律有益于启发中国同行不断地跃升和进步。

▲《无问西东》| 坚持对的方向才能成就非凡

举个例子,10 年以前,在中国房地产行业的住宅领域快速发展的时候,实话说我们的经验并不多,当时万科就专⻔研究了美国的一个标杆企业 Pulte Group,后来有⼈把这家企业的书翻译到中国,名字就叫《帕尔迪》。当时,这家公司是全球最⼤的住宅公司,为美国的中产阶级家庭提供新房及⼆⼿房,⼀年的销售量将近 10 万套。同时,它⽤不动产配合经营,做⼀些装修贷款以及二次交易。

万科研究了这家公司之后,就把⾃己的⽬标定为成为「中国的帕尔迪」,也就是把 「建⽴全球最大的住宅公司」作为自⼰的愿景。10 多年以后,万科果然就做到了。⽽且万科 80% 的住宅模式跟帕尔迪是⼀样的:以新房销售为主,同时以不动产金融带动家装、⼆手房交易以及社区运营等。

10 多年以前,中国的企业学习了美国的一个模式,把它作为标杆。今天,这个企业就发展成了大家公认为最好的一家住宅公司。

▲《点球成金》| 有效学习才是制胜关键

最近几年,国内的「互联网+」出现之后,出现了像链家、途家、房多多这样的一些企业。 这些企业之所以能够成长起来,很大程度上得益于他们五年以前在美国的一些观察,特别是在房地产科技领域⾥,⽐如 Airbnb、Booking、Zillow 等企业将互联网技术和房地产运营相结合的创新模式。

过去 5 年在「互联⽹+房地产」中成功的企业,大多是学习了这些美国模式后把它们本⼟化,然后再借助中国市场的⼴大客户群,迅速把业务发展起来。

再往远了说,即便是倒退回 30 年以前,亚洲地区的新加坡也好,香港也好,当时发展起来的最⼤的房地产公司,实际上也是学习了美国的模式。

▲凯德集团资本运作简易图

⽐如新加坡的凯德置地,当时他们⾯临的问题就是,新加坡当地除了住宅以外,还要发展⼤量的商⽤不动产,如果⽤原来的开发模式去销售,那么资金和时间都很紧张。于是,人们开始借鉴美国模式:「三分开⼀统⼀」,也就是把开发、运营、投资这三个环节适度地分开, 再⽤一个开发体系将三者统⼀起来。

这样⼀来,凯德置地既管理基⾦,⼜主导开发,同时还支持运营,就能用很少的资⾦先去买一块地,然后发售不同的纵向基金和横向基金。纵向基金⽐如有⼟地基金、建设基金、开发基金,然后孵化基⾦、持有基⾦;横向基⾦有住宅、写字楼、酒店公寓,还有医疗不动产、 仓储物流等,⾃己主导上市公司,和这些资产做有效的互动。

这种模式发展形成了今天的「凯德模式」,⼤概 12 年的时间,凯德置地就处于了全球商⽤不动产绝对领先的位置,到⽬前为止都非常成功。

▲《末代皇帝》| 向外看才能免于被时代淘汰

显然,在亚洲「后发达地区」,在每一个房地产专业领域⾥的成⻓、转型和升级的过程中, 我们都要有⼀双「向外看」的眼睛,去学习⼀个成熟的市场,才能在本土市场领先。过去 5 年、10 年甚⾄至 30 年的故事,都证明了这一点。

今天,中国的房地产进⼊后开发时代,核⼼竞争⼒已经转移到资产运营和资产管理上来了。 随着竞争⼒和竞争重点的转移,产品线越来越丰富。住宅以外,物流仓储、写字楼、休闲度假、商业以及医疗健康,还有政府公共物业⽅方⾯面都产⽣了巨⼤的需求,产品类型也越来越多样化。

正因为这样,我们就有必要更多地去了解人均 GDP 在 8000、10000 美金之上,全产品线、全价值链、全商业模式的发展情况。国外有⼀些相对成熟的经验,从房地产⾏业来看, 美国的市场化发展经验⼗分典型,他们在过去将近 100 年里,在后开发时代的全产品线、 全价值链、全商业模式之中,形成⾮常多的完整市场竞争的规律、标杆企业以及产品技术发展的路径,有很多成熟的经验可以借鉴。

▲《萨利机长》| 成与败的契机往往一瞬即逝

这次我们去美国,对⼤量的房地产企业转型来说是⼀个特别好的契机,我们会针对性地把⼀些企业确定为标杆,学习他们,由此来启发国内转型的路径、模式和⽅法,同时找到在中国成长的新空间。

我特别愿意把⾃己去了 60 次纽约的经历和经验、观察和了解到的美国房地产发展模式和标杆企业的案例介绍给大家,使大家在中国的本土业务发展得更好。这个过程中,我们和美国企业的互动也许还可以找到在美国投资的机会,以及回到中国之后彼此之间共同创新、转型、发展的机会。

总之,纽约大学房地产研究院作为纽约最⼤的土地拥有者、物业拥有者以及资产的管理者,中城联盟作为国内最⼤的房地产策略联盟机构,他们二者本身的经验,加上我作为向导能够分享给大家的东⻄,我相信对正在前进中的房地产企业、面临转型压⼒的房地产企业来说都是⼀个特别好的机会。我也愿意在这个过程中跟大家⼀起学习、分享,共同寻找未来的发展机会。

10 月 7 - 14 日,中城联盟携手纽约大学将开启第四期美国房地产特训营,将结合中国市场目前最急迫、最关注、最聚焦的地产细分领域,如健康地产、养老、地产科技等方面,去到 Airbnb、Matterport、Delos 等行业细分前沿企业观摩,深度学习经典案例和前沿模式。

此次探访美国地产行业的考察之旅,将由冯叔作为全程导师带队,中城联盟的一些企业家们也会参与共同讨论。

未来房企要想在后开发时代继续生存,就必须寻找属于自己的细分领域,探寻房地产行业新的模式进行转型升级。

中城联盟携手纽约大学将开启第四期美国房地产特训营

图片来自网络

编辑|楼小姐 主编|王滔

编审|陈润江 顾问|王淑琪