很长一段时间里，香港的经济总量一直高于新加坡、人均GDP不相上下，并立于“亚洲四小龙”之列；那个时候，深圳还是南海边的一个小渔村。然而，变化悄然而至：2003年新加坡人均GDP超过香港，差距不断扩大；2010年，新加坡经济总量首次超过香港；2017年，深圳的经济总量证实超过香港。
那么，这三个城市经济格局变化的根源是什么？
制造业空心化成香港衰落主因
香港制造业空心化、过度依赖服务业是经济发展落后的直接原因。制造业对于香港和新加坡的经济腾飞都曾起到过至关重要的推动作用，但近十多年来两个城市的制造业发展却南辕北辙：
1）香港制造业彻底空心化，服务业成为经济增长的唯一支柱。经济增长主要依靠消费拉动，投资的边际贡献率几乎可以忽略不计。这样的经济结构稳定性弱，经济增长缺乏后劲。
2）新加坡的制造业则从劳动密集型成功转型为资本、技术和知识密集型，附加值不断提升。制造业和服务业成为经济增长的双引擎，消费、投资和出口三架马车共同发力拉动经济增长。
3）深圳与香港和新加坡本不在同一发展阶段，但是后来者即将居上则主要受益于“腾笼换鸟”战略的成功。深圳的研发强度、研发能力以及研发转化为生产的能力在三个城市中是最强的。制造业与服务业一起发力拉动经济高质量的快速增长。
近几年，深圳又加速了产业转型升级。2008 年金融危机后，外需放缓、成本上升，深圳经济发展遭遇挑战。广东省提出了“腾笼换鸟”的发展战略，以市场之手帮助深圳淘汰落后产能、释放了部分土地，为新兴产业发展腾挪出空间。2014 年，深圳工业中高新技术产业的占比升至63%，出口中的“三来一补”和进料加工已经大幅降低，产业结构转型取得大进展。“腾笼换鸟”成为深圳后来居上的重要因素。
房地产发展路径截然相反
房地产对于一个经济体的发展也至关重要，但是在香港、新加坡和深圳这三个城市中，产业发展路径非常不同，因而产生了不同的影响。
1）新加坡的房地产业不仅是经济支柱之一，而且很好地解决了民生问题。其住房自有率高达90%，房价收入比最低，人均居住面积最大，近十年来房价涨幅也最小。组屋制度和中央公积金制度成为经典。
2）香港的房地产业把控了经济命脉，政府收入对地产依赖度极高，居民购房的承受能力却极低。房地产行业诞生了众多富豪，绝大多数普通市民却过着蜗居生活。用于住宅用途的土地开发面积仅占城市总面积的6.9%，近年来新增住宅数量依旧不断减少。
3）深圳的新增建设用地有限，但房地产投资增速并不低，对经济增长的作用仍然很重要。
香港反转的机会有多大？
香港、新加坡和深圳这三个城市的资源禀赋、发展经历不同，对产业的转型升级或多或少造成影响。但这里想探究的是，三地能否积极主动地创造优势发展高技术产业呢？
产业升级转型的本质是技术进步，而“产、学、研”已成为技术进步的主要途径。通过对比香港、新加坡、深圳的研发强度、工业企业研发支出占比、研发人员密度、获得风投的资金量等一系列指标，发现深圳无一例外都是最高，凸显出深圳发展高技术产业的“产、学、研”链条已经打通，高技术产业已经成为深圳高质量增长的核心力量的现状。
香港在所有指标中都是最低的，这也是因为现在的香港几乎没什么制造业了，自然研发投入就少；但这也陷入了恶行循环，使得发展高技术产业难上加难。
除此之外，强有力的政府或也是经济发展的重要驱动力量。作为最早和最成功的经济特区，“发展才是硬道理”是深圳市政府的一贯政策，政府作用毋庸赘言。香港和新加坡则更有可比性——香港奉行自由主义，采用积极不干预的经济政策；而强势政府是新加坡的一大特色。新加坡国会中的反对党难以形成抗衡力量，行政当局的各种决策能够很快获得立法机构通过并迅速实施；而香港各党派实力均衡，僵局时常出现。从财政支出角度看，新加坡为社会发展做出的开支更大；在财政盈余的管理上，新加坡的风险偏好更高、回报也更高。（来源：中金）