瑞银全球财富管理首席投资办公室的年度研究《2022 年瑞银全球房地产泡沫指数》显示，全球大都市房地产市场的失衡尤其严重，价格与利率上升不同步。多伦多和法兰克福在今年的指数中名列前茅。两个市场都表现出强烈的价格泡沫特征。苏黎世、慕尼黑、香港、温哥华、阿姆斯特丹、特拉维夫和东京的风险同样高。
在美国，被评估的所有五个城市都处于高价区域，其中迈阿密和洛杉矶的失衡比旧金山、波士顿和纽约更为明显。尽管出现了一些回调，斯德哥尔摩、巴黎和悉尼的房地产市场仍然被高估。其他被高估的市场包括日内瓦、伦敦、马德里和新加坡。圣保罗——今年指数的新成员——与米兰和华沙一样价格合理。尽管经历了紧张而强劲的一年，迪拜的房地产市场也处于价格合理的区域。
最先进的价值估算
从 2021 年年中到 2022 年年中，所分析的 25 个城市的名义房屋价值增长平均加速了近 10%，这是自 2007 年以来的最高年增长率。事实上，巴黎、香港和斯德哥尔摩这三个城市都看到了他们的房子价格攀升。此外，几乎所有城市的未偿抵押贷款增长都明显加快，家庭债务连续第二年明显快于长期平均水平。
与上一年相比，指数表现平均没有增加。强劲的收入和租金增长减缓了失衡的进一步加剧。非城市地区房价连续第二年上涨快于城市。此外，价格增长相对于通货膨胀显着放缓。然而，目前的估值相当高。
利率上升使失衡凸显
由于低利率，房价在过去十年中稳步远离收入和租金。目前被归类为泡沫风险的城市在此期间平均经历了相当于通胀以上 60% 的价格上涨，而实际收入和租金仅增长了 12%。
自 2021 年年中达到最低点以来，所有接受调查的城市的抵押贷款利率平均几乎翻了一番。再加上特别强劲的房地产价格增长，平均而言，高技能员工可负担的可用生活空间数量为比大流行前低三分之一。瑞银全球财富管理投资部房地产主管克劳迪奥·萨普泰利（Claudio Saputelli）补充说：“当前金融市场动荡导致的通货膨胀和资产损失正在降低家庭购买力，这限制了对额外生活空间的需求。因此，由于许多城市的借贷成本越来越超过出租房地产市场的投资回报，住房作为一项投资的吸引力也因此降低。
游戏结束
因此，（仍然）强劲的劳动力市场现在已成为大多数城市自有住房市场的最后支撑支柱。随着经济状况的恶化，这种情况也有改变的风险。瑞银全球财富管理研究的主要作者 Matthias Holzhey 总结道：“事实上，我们看到全球房地产投资热潮终于面临压力，许多被高估的城市预计未来几个季度价格将出现大幅调整。”
各地区展望
瑞士
负利率环境下持续强劲的投资需求是苏黎世价格走势的主要推动力。自大流行开始以来，该地区的房价上涨了约 20%。总体而言，市场价格与租金之间的关系失衡，市场处于泡沫危险区。高价将根据瑞士国家银行的利率上调进行调整。然而，由于苏黎世经济区人口持续强劲增长，价格调整可能会随着时间的推移而发生，而不会出现短期的名义价格大幅调整。在日内瓦，租金价格指数也达到了与坚定地处于正值区域的利率不同步的高位，市场被高估了。随着日内瓦人现在搬到更负担得起的地区，这座城市在价格和人口增长方面都在输给苏黎世。
欧洲
在本报告涵盖的欧元区市场中，法兰克福和慕尼黑的房地产泡沫风险最大。在过去十年中，这两个德国城市的房地产价格名义价格至少翻了一番以上，尽管目前的增长率从两位数的水平从 2021 年年中到 2022 年年中回落至 5% 左右。尽管空置率在历史上非常低，但融资成本上升和 2023 年经济增长疲软的前景应该会抑制一些市场的热情。
阿姆斯特丹的房地产市场在欧元区市场中价格增长最为强劲，名义价格达到 17%，该市现在被归类为泡沫风险。如果抵押贷款利率进一步上升，强劲的经济数据不会阻止修正。在马德里，自大流行开始以来，价格上涨加速。调查指出，尽管普通技术工人仍能负担得起所有欧元区市场中最多的生活空间，但西班牙首都现在处于价格过高的境地。除了大流行后的经济复苏和较低的利率外，在经历了十年的价格停滞之后，对建筑翻新的税收优惠也支持了米兰的价格增长。然而，在研究分析的欧元区市场中，巴黎的住房是最极端的情况。从 2021 年年中到 2022 年年中，名义房地产价格一直停滞不前，因此法国首都离开了泡沫危险区。无论如何，巴黎仍然是研究中负担得起的欧元区市场。
伦敦的房地产市场价格过高。由于大流行后需求激增导致结构性住房短缺，价格比一年前上涨了 6%。由于潜在的投资买家难以找到合适的房产，租金上涨。然而，抵押贷款利率上升、印花税冻结的取消和不确定的经济前景正在给价格前景带来压力。华沙现在拥有东欧最强劲的就业市场之一，繁荣吸引了年轻公民和投资者租用房产。市场价格一直保持合理，但由于价格高企和抵押贷款利率迅速上升，住房变得越来越昂贵。相反，紧缩的货币政策对斯德哥尔摩的房地产市场产生了直接影响。紧随其后的是今年第二季度的价格下跌超过 10%，使该指数在泡沫区域之外的表现处于被高估的水平。
中东
特拉维夫的房价在 2001 年至 2017 年期间几乎翻了三倍。租金继续跟上价格上涨的步伐，这反映了基本的住房短缺。经过2018年短暂的调整后，市场又回到了另一个爆发性的价格增长阶段。仅从 2021 年年中到 2022 年年中，价格就上涨了 18%，是 2010 年以来的最高水平。未偿还贷款量也增长了 18%，是 25 年来的最快速度。因此，市场首次被划入泡沫风险领域。在过去的二十年里，迪拜的房地产市场经历了多次起伏，因为需求与油价增长密切相关。油价上涨和移民增加使去年的市场复苏。从 2021 年年中到 2022 年年中，房价上涨了 10%。在过去四年中，租金甚至超过了国内房价的增长。因此，市场始终处于合理价格水平。
亚太地区 (APAC)
在有吸引力的融资条件和人口增长的推动下，东京的房价几乎连续上涨 20 多年。随着金融灵活性持续恶化，失衡已达到泡沫风险阈值。然而，最近开始出现疲软迹象：价格涨幅比上年减半至5%，十年来首次落后于全国平均水平。在去年收紧贷款标准和今年大幅加息严重限制了财务灵活性之前，悉尼的房价在 2020 年和 2021 年合计上涨了 30% 以上。因此，价格在 2022 年第二季度已经下跌了 5% 以上。市场仍然被极度高估。从 2021 年年中到 2022 年年中，香港市场的名义价格修正幅度约为 4%，是所分析的所有城市中增长率最低的。但是，它还没有离开泡沫危险区。新加坡作为商业中心具有强大的国际地位，从 2021 年年中到 2022 年年中，房价的涨幅又增加了 11%。
美国大陆
该研究中包括的美国城市在大流行爆发后的价格涨幅高于往年。迈阿密继续受益于大量的移民和外国投资者的强烈兴趣。它记录了最强劲的年度房价和最高的租金增长率，将这座城市进一步推向了高估的领域。旧金山的价格也急剧上涨。鉴于混合工作模式仍然存在，技术人员招聘不景气，旧金山的房价前景黯淡。在洛杉矶，失衡已经很严重，并且自去年以来随着非金融流动性接近历史高位而进一步加剧。与研究中的所有城市相比，波士顿得益于其强劲而多样化的经济，其收入增长幅度最大。与上一年相比，失衡几乎没有变化。相比之下，在所分析的所有美国城市中，纽约的价格涨幅是自 2021 年年中以来最弱的。它继续跟踪更实惠、税收、商业和监管友好的城市和州。
温哥华和多伦多的实际房价水平在过去 25 年里翻了三倍。过去两年，该指数一直在发出警告信号。自大流行开始以来最近 35% 的价格上涨是不可持续的。加拿大央行的新加息可能会成为最后一根稻草。价格修正趋于发生。
经过长时间的停滞后，圣保罗的价格略有上涨，但房地产仍保持在合理的价格水平。尽管最近利率飙升，但对新抵押贷款的需求仍然强劲。随着紧缩货币政策周期接近尾声且经济前景保持稳定，房地产可能会出现更积极的发展。
小编感慨：
房地产泡沫这多年，一直涨，也一直是最优质的底层资产，没有之一。几乎所有研究都得出泡沫的结论，但是全世界几乎一致感受就是：买个房子挺难压力挺大。（论房地产泡沫自身悖论）