以房养老，顾名思义，就是拿房子来养老。究其本质，以房养老主要解决的是“养老的钱从哪里来”这一核心问题。
总体而言“以房养老”需要以房产作为前提，将房产包含的现金价值进行释放，从而获取养老金。更进一步看，由于大部分老人缺乏收入来源，而房产中包含有相当大的价值未被释放，因此通过“以房养老”的相关产品可以将房产转化为现金，作为老人的养老资金来源。
那么，“以房养老”到底是什么？都有哪些做法？目前以房养老存在哪些风险？接下来我们一一解析。
一、以房养老的基本形式
根据“以房养老”的发展历程，可以将“以房养老”的产品按其运作方式的不同分为“租售换养”、“以大换小”、“售后返租”和“反向抵押”这四个类型。
一是“租售换养”。
“租售换养”模式又可以分为“以租换养”和“以售换养”。“以租换养”是指老人房主通过出租自己的房屋获取租金作为养老金。根据房主的个人情况不同又可以分为部分出租和全部出租，在时间上也可以分为长租和短租。
“以租换养”模式不需要出售房屋，实施较为便利且相对自由，但其带来的现金流也很有限。相比之下其他几种模式都需要出售房产或者变更房屋产权，但相对而言能提供较高的收入。
而“以售换养”则是将房产出售变现，再利用售房款作为养老金。
二是“以大换小”。
“以大换小”模式按字面意思理解，即是把较大的房产出售变现，再购入小的房产用于居住，利用剩余的资金解决养老问题。
“以大换小”和前述的“以售换养”虽没有限制现金流，但也没有相应的标准化产品，更多的是房主自发的行为，现金流的稳定性较差。
三是“售后返租”。
“售后返租”模式是指老年房主先签订协议，将自己的住房出售给以房养老机构，再按约定价格将住房租回用来居住。售房款减去每个月的租金即为老人可支配的养老金。老人在这过程中将房屋产权转让，而并未失去住房的使用权，同时又获得了现金。
“售后返租”模式要求参与者必须租回制定房产，因此对现金流的使用产生了限制。
四是“住房反向抵押”。
住房反向抵押贷款又被形象地称为“倒按揭”，是指拥有住房产权的老年人将该住房产权抵押给银行或保险公司等金融机构，然后银行或保险公司等金融机构根据该老年借款人的年龄、预期寿命、住房现值及其未来增值空间和折损情况等对该老年借款人去世时房屋的价值进行综合评估，用住房的评估价值减去住房预期折损、借款人预支利息，并按当前人们的预期平均寿命计算，将其住房的残值分摊到预期寿命年限中去，按月或按年支付现金给老年借款人，也即“抵押房产，领取年金”。
在此期间，老年借款人可以继续在已抵押给银行或保险公司等金融机构的房子里居住，直到该老年借款人永久搬离该住房或者去世为止。当老年借款人去世时，相应的银行或保险公司等金融机构取得该住房产权，并将该住房进行销售、出租或者拍卖，以弥补贷款本息。此外，银行或保险公司等金融机构还享有该住房的升值部分价值。
由于这种个人住房反向抵押贷款模式的现金流向与普通住房按揭贷款的现金流向恰好相反，因此这种贷款模式也常被形象地称为“倒按揭”。
从上面基本阐述可以看出，住房反向抵押贷款具有如下几个基本特点:
1.开展住房反向抵押贷款的基本前提是“明晰的房屋产权”
进行住房反向抵押贷款的借款人在贷款期间仍然是该住房的所有人，并不会因为该住房产权的抵押而放弃住房的产权。因此，房屋产权的完备性是住房反向抵押贷款实施的首要条件。
当然，借款人也必须担负房产所有人的义务，如依法纳税、房屋修缮等。待到借款人离世后，其子女可以选择继承房产，但前提是子女需要归还贷款本金和利息。借款人子女的另外一种选择是放弃房屋所有权，将房产出售以归还本金和利息。
所以，住房反向抵押贷款的贷款人(通常为银行、保险公司或者其他养老基金等)发放贷款的目的是为了将来在该老年借款人永久搬离该住房或者去世时取得贷款本金和利息，而非拥有该住房。
2.贷款金额取决于房产价值等因素
由于房产和持有人的不同，老年借款人能够获得的抵押贷款金额存在较大差异，这主要取决于三个因素:当前房产价值、老年借款人年龄和当前利率水平。
通常而言，当前房产价值越大，抵押贷款金额越高;老年借款人年龄越长，抵押贷款金额越高;当前利率水平越高，抵押贷款金额越低。所以，反向抵押贷款金额的大小既取决于房产本身，又取决于房产所有人的相关情况，也同样受利率水平的影响。
3.贷款领取方式灵活多样
借款人可根据自己的情况选择领取贷款的方式，主要包括如下几种:
一是一次性领取。即借款人在完成合约手续后，一次性领取全部贷款。其缺点在于，若对该款项管理不善则易加大养老风险。
二是信用限额。这种领取方式允许借款人控制贷款领取的时间和金额，且只需对已领取的部分支付利息。
三是按月领取。这种领取方式是指借款人在规定的贷款期限内，按月领取固定金额的贷款，在规定期限之外借款人将不能再领取任何金额的贷款。
四是终身年金。在这种领取方式下，只要借款人尚居住在抵押住房里，就可以按月领取一定金额抵押贷款;如果该住房被出售或者借款人永久搬出该住房，则停止领取贷款。
“反向抵押”是“以房养老”的精华所在，也是“以房养老”模式的核心。因此，接下来的内容，我们就围绕“反向抵押”模式展开。
二、“住房反向抵押”的国外经验
上世纪七十年代国外就开始探讨以房养老的养老模式，很多国家根据本国国情相继推出了以房养老产品，比如加拿大的住房收入计划、俄罗斯的反向抵押贷款年金计划、澳大利亚的逆向年金抵押贷款、新加坡建屋发展局屋契回购计划。这些产品既能让老人的居住在自己久已习惯的房屋内免受迁移之苦，又能让老人增加收入提高生活质量，很大程度上解决了一部分老年人的养老难题。
下面笔者将主要以西方代表美国模式和亚洲代表新加坡模式为例阐述其对我国开展以房养老的借鉴意义。
1.美国模式
美国的以房养老发展得较早也较成功，其住房反向抵押贷款的市场发展得比较完善，许多国家探索本国以房养老模式大多效仿美国模式。
1987年，美国联邦政府颁布《国家住房法案》，明确发展住房反抵押贷款相关规定，据此政府、企业相继着手住房反抵押贷款产品的设计，相关政府机构和金融机构针对消费群体市场进行细分，并根据抵押房屋的价值大小和政府参与程度的不同，推出了一系列各具特色的住房反抵押贷款产品,其中影响力较大的是由美国房产和城镇发展部提供的房产权益转换抵押贷款，简称HECM；房利美房地产公司提供的房屋保留计划Home keeper；私人部门提供的财务自由计划。
在政府政策上的大力支持下，经过30年的摸索和发展的美国住房反向抵押贷款得到消费者的普遍认同，总体上住房方向抵押贷款在美国发展得比较顺利，历史数据显示反向抵押贷款对增加贫困老年人资金收入，改善老年人的晚年生活做出了很大的贡献。
住房反抵押贷款之所以在美国取得成功的原因主要还是归功于它已经形成了一套行之有效的流程，这对保证住房反抵押贷款业务的健康发展发挥了重要作用。
以占据美国住房反向抵押贷款市场份额90%的HECM为例，流程主要包括咨询、申请、评估、订立合同、担保、发放贷款等环节，大体流程如下：
（1）申请人向联邦住房管理局或其他咨询机构进行咨询
（2）业务了解清楚后向贷款机构提交申请
（3）贷款机构审核申请人申请后，委托独立中介机构评估申请人的房产
（4）中介机构评估房产价值
（5）贷款机构获得中介机构反馈意见并决定是否接受申请人申请
（6）若同意，则向住房管理局提出担保申请
（7）审查合格后，住房管理局为申请人提供住保险担保
（8）申请老人和贷款机构在公平自愿的原则基础上签订住房反向抵押贷款合同
美国住房反向抵押贷款业务流程
凭借政府强有力的担保兜底措施以及高效率的流程设计，HECM能占领美国市场90%的高份额是毋庸置疑的，美国的住房反抵押贷款产品除了HECM之外，还有房利美公司提供的Home keeper以及私人部门提供的财务自由计划两个产品。
这三种产品主要针对房屋价值低、中、高不同人群的需要，笔者为了更好的向读者介绍美国反向抵押贷款的三种主要产品，特此将三种产品的主要差别列举如下表。
美国住房反向抵押贷款产品比较
总结美国住房反向抵押贷款，HECM和Home Keeper之所以获得占绝对优势的市场份额，很大程度上在于政府对这两类住房反向抵押贷款产品提供了全额担保，减少了老年人顾虑，提升了老年人的安全感，但是申请条件较苛刻，手续费用少但贷款额度低。
私人提供财务自由计划则贷款申请条件限制较少，额度虽然高但是手续费用也很高，且无政府担保。私人提供的反向抵押贷款业务针对的少数拥有高端房产价值的用户，占整个住房逆抵押市场的份额很少，这在一定程度上限制了美国住房逆抵押市场的竞争性，产品类型单一可供选择的少。
对于老人而言住房反向抵押贷款的具体操作比较复杂，政府专门成立了的咨询和服务机构，规定申请住房反向抵押贷款前老年人必须咨询，在确信老人了解产品后才可以申请贷款，费用的收取也尽可能降低，政府在这个业务过程中一直致力于解决养老问题保护老年人的基本权益不受损害。
2.新加坡模式
新加坡以房养老模式的开展已超过了十年，亚洲文化的共通性使新加坡模式对我国开展以房养老更有借鉴性。为应对人口老龄化，新加坡职总英康保险公司于1997年率先推出了住房反向抵押贷款，但是条件苛刻一些特殊要求的提出和有追索权使得这项业务少有人问津。
政府随后又推出了一系列计划，限制有所减少，但是组屋（相当于我国的保障性住房）不得参与该项业务，因此仍然有很多有需要的老人被排在该项业务之外，新加坡政府再一次做出调整，逐渐放开组屋限制，推出屋契回购计划，至此住房反向抵押贷款才在新加坡全面开展了起来，但是仍然存在不少急需解决的问题。
在新加坡，最有影响力最具代表性的住房反向抵押贷款产品是最先开展的职总英康保险合作社的产品，和政府性质的屋契回购计划，前者由于条件过于苛刻最后退出市场，后者则发展前景广阔。为了更加详细的了解新加坡的住房反向抵押贷款模式，以下对这两种产品特点及运作流程进行汇总对比。
新加坡住房方向抵押贷款主要产品比较
三、“住房反向抵押”的国内实践
近年来，“以房养老”在我国北京、上海、南京和杭州等地均开展了不同规模的试点，虽然暂时没有取得较好的成效，但也总结出了一定的经验。接下来简要分析。
1.北京模式
“北京模式”是由北京的一家专业养老机构（由政府和养老机构联办）和中大恒基房地产有限公司共同承办的“养老房屋银行”业务。该产品具体是指年满六十岁的老人在不变更房屋产权的情况下由中介机构帮助出租自有住房，然后使用所得租金享受养老机构的专业服务。但从试点状况可以发现该产品很少有人选择。
从内容上看，“北京模式”属于“以租换养”。虽然“北京模式”没有取得太大成效，但其宣传力度较大，使很多人了解到了“以房养老”。
“北京模式”是由独立的第三方机构（含有政府的成分）进行运作，带有盈利性，因此在其运作过程中具有较高的效率。并且引起了人们的广泛关注。
2.上海模式
“上海模式”是指上海市公积金管理中心所提出的“以房养老”模式。其产品的具体内容主要是允许65岁以上老人将完整产权的房产出售给公积金中心，然后利用售房款向公积金中心支付相当于廉租房价格的租金，用于租赁自己出售的房产。
该模式属于“反向抵押”，但又有所区别。其一，该产品有标准化合约；其二，老人支付的租金价格优惠，由公积金中心补贴；其三，在合约期满时，若老人还未去世则可以继续居住自己出售的房产，若老人在合约期未满时去世，则可以将剩余的房款和预付的租金留给继承人，老人之前出售的房产则并入廉租房。
此举一方面解决了老人的养老问题，另一方面又增加了廉租房供给。而且该模式在一定程度上解决了大多数老人的心理障碍，使老人可以在自己的住房中安度晚年而不用搬迁。而且上海市公积金中心属于政府机构，具有非盈利性。这使得公积金中心运作的该产品具有较强的外部性，增加了社会的总体福利水平。
3.南京模式
“南京模式”是指南京汤山的“温泉留园”公寓推出的“以房养老”产品，又称为“汤山留园”模式。
该产品的主要是针对六十岁以上的拥有完整产权房产的孤寡老人将自己的房产提供给留园公寓，由公寓将其进行出租。而老人则入住留园公寓，享受免费的终生养老服务。在该过程中，租金超出公寓费用的部分返还给老人。在老人去世后，房屋归属留园公寓，由其进行变现处置。
由此可以发现“南京模式”属于“反向抵押”类产品，其中又包含了“以售换养”的部分内容。但由于满足条件的老人较少，并且对该产品并不熟悉，因此参与人数较少。
“南京模式”的优点在于，在老人没有去世时并不转移老人的房屋产权，只是代为出租。这在一定程度上避免了老人失去房产的不安全感。
4.杭州模式
“杭州模式”是指2009年杭州试点开展的一系列“以房养老”模式，包括换房差价养老、退房补贴养老、售房预支养老和租房增收养老这四种。
换房差价养老类似于“以大换小”，即将房产出让给政府指定机构，并换去面积、地段稍差的房产，利用房产差价养老；退房补贴养老和售房预支养老类似，都是指老人将住房出售给以房养老经办机构，然后使用售房款到指定的养老院安度晚年。租房增收养老类似于“以租换养”，是指老人将自己的住房委托给以房养老机构代为出租，然后使用租金进入养老院享受养老服务。
“杭州模式”的亮点在于老人的选择面较广，可以让老人根据自己的实际情况选择适合自己的养老模式，充分满足不同层次的养老需求。
5.幸福人寿模式
“幸福房来宝”是幸福人寿2015年3月25日正式推出的首款“以房养老”保险产品，主要从老年消费者的立场和角度研发设计，力争满足孤寡、无子女、失独等特定群体老人的以房养老需求。
“幸福房来宝”产品有以下特点：
一是老人投保后仍享有房产的所有权。老人的房产尽管抵押给了保险公司，但是老人仍享有房产的所有权。有些老百姓担心房子抵押后，万一生大病急需用钱，房产不能出售变现，不能解决燃眉之急。根据保险合同规定，这种情况下，老人是有权出售房产的，只不过出售房产得到的钱款首先要用于偿还老人欠保险公司的本息。
二是老人投保后仍享有房产的增值收益。保险公司从老人手上得到的仅是房产的抵押权，保险公司在合同期内每月向老年人发放养老金，这相当于保险公司每月对老年人发放等额贷款。保险公司享有的是债权的本金和利息。增值后房产处置得到的钱款在扣除保险公司债权本息后的部分仍然归老人或老人的继承人所有。
三是投保人以房养老的房产仍可以出租，但保险公司对租期有限制，租期每次必须在两年以内，出租收入归投保人所有。
四是继承人仍可以继承老人的房产。其前提是偿还老人欠保险公司的债务本息。保险公司在收回应得的债权本息后，继承人仍可以继承房产。
五是投保人需要购买指定财产保险，以预防房产的毁损、灭失等产生的损失。
六是保险公司承担房价下跌风险。在投保人身故之后，保险公司会行使对抵押房产的处分权，若处分抵押房屋所得不足以偿付投保人的债务本息，不足部分由保险公司自行承担。
七是投保人的房产坏了保险公司可代修，但要从养老金中扣除；若房产有欠物业费、暖气费等，保险公司可代缴，费用也要从养老金中扣除。
总之，保险公司得到的是投保人房产的抵押权，投保人仍然享有其名下房产的诸多权益。
四、“住房反向抵押”的运作风险
“住房反向抵押”类产品的性质决定了它面临着许多风险，可以分为市场风险、社会风险、自然风险三大类。
1.市场风险
市场风险是在市场经济中普遍存在且难以完全避免的风险，主要是由市场波动所产生，包括房产、金融、外汇等诸多方面。这些波动会引起以房养老机构产品收入的变化，从而导致出现损失的可能性增加。
对于“反向抵押”类产品，市场风险可能会导致的结果是与预期的精算现值相比，实际所发放的现金流额度增加，并且不能按期收回，最终导致以房养老机构产生损失。具体可以分为以下两种：
第一，利率风险。以房养老机构所提供的“反向抵押”产品，存在因市场利率的变化而出现损失的可能性。并且由于其期限很长，相比常规的金融工具，“反向抵押”类产品所面临的利率风险更加突出。
第二，房地产价格波动风险。“反向抵押”类产品的关键之处在于合约结束时以房养老机构可以将房产变现用来弥补之前发放的贷款。因此住房的价值变化会对以房养老机构的损益产生重大影响。如果在合约结束时，房屋出售的价格不足以弥补之前所发放的贷款总值及其利息，那以房养老机构承办的这个产品就产生了亏损。
2.社会风险
社会风险是指由普遍存在的个体风险聚集而产生的大规模风险。在“以房养老”的产品中，因为信息获取成本的问题，会使得部分参与者的个人信息出现失真，这会对相关产品的定价计算产生较大的影响，从而造成以房养老机构出现亏损的可能性。具体表现为以下几种：
第一，长寿风险。“以房养老”产品中的“反向抵押”类产品合约期一般等于参与者签订合约后的剩余寿命，一旦参与者的寿命超过了以房养老机构计算出的预期寿命，以房养老机构就需要负担额外的现金流，从而产生亏损。虽然在计算余命时可以参考我国保险业的经验生命表，但由于地区的不同所导致的生活习惯等方面的不同，会使居民的预期寿命出现较大的波动，不利于以房养老机构进行合理的定价。
第二，逆向选择。即经济学中存在的典型的二手车问题。同样是因为信息的获取难度较大，作为理性人，身体状况较好的老人可能会更倾向于申请“反向抵押”产品，因为随着他们的长寿，有更大的可能性获得较多的现金流。这会导致参加“反向抵押”产品的居民都是身体状况较好、较为长寿的老人。一方面使以房养老机构产生亏损，另一方面也难以帮助到更多真正需要帮助的老人。
第三，住房损耗风险。或者可以称为道德风险。在参加了“反向抵押”产品之后，房屋的产权转移给了以房养老机构。参与者虽然继续享有居住权，但由于观念上的变化，会使参与者没有足够的动力去维护住房的状况。此举在长期会严重损耗住房的质量，从而在合约期满时影响房产变现的价值，给以房养老机构带来风险。
3.自然风险
自然风险主要包括了不可抗力因素所带来的房产价值损失，一般包括各类自然灾害。自然灾害难以预知且无法避免，并且造成的损失普遍较大，这会对受灾地区的房产价值产生较大的影响，轻则受损，重则完全损毁。此时以房养老机构在该地区的合约会出现较大的亏损。
除了以上几类风险，“反向抵押”类产品中还存在着信用风险、违约风险、制度风险等其他的风险。且各种风险是互相包含、互相引起的。例如上文中分析的长寿风险，其中就有道德风险的因素。另外，房地产价值波动风险与金融市场密不可分，因此也会受利率的影响。