作者 | 子木
来源 | 子木聊房
大家知道买哪里的房子最容易踩雷？近5年房价跌幅最夸张的地区都有一个什么共性吗？我特别赞同子木的这个洞察：它们都是一些在大城市周边，因此想傍大腿，但奈何抱负大、底子差、经济不够、卖地来凑，但最后也没发展起来的地方。
要说房价低的，比如东北、西北、西南地区，像鹤岗、牡丹江这类小城市，低归低，但我们大多数人根本不会考虑去那里买房，那里的房价下跌早已成达成共识，所以反而形不成买房的雷。
但恰恰是江浙、广东、华中一代的强省市，一个大城市周边会出现雄心勃勃的诸如卫星城、发展带，房地产销售也会企图心很强地跨城拉人买房，房价甚至也一度高涨。
愉记自己的爹妈就被大巴接走参观过浙江某大城市卫星城，哎哟那个说得花好桃好哟，听起来产业规划一大堆，拍着胸脯说这房子肯定看涨，但其实就是商品房先造了一大堆，结果呢，其它规划未必落地，产业园未必招得到商，倒是房子，先忽悠着先卖出去了一大堆。
卫星城是有发展得特别好的，但也有发展不动的，经济底子不行，产业起不来，人口不流入。没有基本盘，只有空概念，于是接下来，房价就跌得六亲不认，沦为炒房客的坟场。
今晚荐读“子木聊房”的一篇很实用的观察文章。子木把这些“跌妈不认”的城市/地区分为三类：“伪”卫星城、起不来的产城融合、以及两大城市中间的“灯下黑”地带。
“伪”卫星城
我有一个读者，小李，昨天跟我哭诉，说5年前花了100万投资了一套108平米的小洋房，结果现在只能卖到70万，而且还得求着别人买。
更要命的是，当初被销售蛊惑，全款拿下的这套房，5年时间，这笔钱放在银行都能跑了利息。
我问他，你买在了哪里？小李回答，句容。
是不是没听过？说实话，我也是在去年才了解过这个地方，地理位置正处于南京正东面。
小李买句容的理由很简单，距离南京太近了，南京3万多平米的房价，到了这里仅仅只有1万每平米。
当初句容打着“融宁战略”的旗号，号称要做南京最强后花园，最强卫星城。
这还得了，想想上海的后花园是苏杭，深圳的后花园是莞惠，广州的后花园是佛山，哪个地方房价不得跟着拼命上涨？
小李心动，在亲戚朋友的“帮忙”下，跟着南京浩浩荡荡的投资客，连夜奔向了这片热土。
句容，倒是也挺给面子的。
小李2016年买的房子，大概9000多每平米，2017年这套房子的均价涨到1.3W每平米。
一年净赚40万，小李很开心，感觉这笔投资太赚了。
然而从2017年句容因为楼市太火爆，被约谈，出台了限购政策，房价一夜冰封，从2017年均价1万/平米，跌到了现在的8500元/平米。
小李的账面收益也从净赚40万，变成了净亏30万，最主要的是，现在南京人已经不愿意买这的房了，而当地人又不缺房子住。
一场烟花，说散就散。
那么问题来了，句容为什么跌成这鬼样子？
“伪”卫星城。
什么是卫星城？很多人认为，围绕着大城市，只要距离近的都叫做卫星城。
但实际上，能接驳大城市的产业，人口外溢居住需求的，才能称之为真正的卫星城。
城市发展，是一个“吞吐”的过程，先吞后吐。
刚开始，需要积累大量原始资本。
对周边一定是强吸血的，只有吃饱了，吃撑了，资源实在装不下，才会溢出产业和人口到周边，开始“吐”。
比如深圳，富士康等制造业，这些年纷纷在东莞、惠州建厂，腾挪产业，就是因为深圳的成本实在太高了，地也少的可怜，那就得全“吐”出去。
对于南京来说，本身想要发展的地方太多了，江北新区、南部新城、燕子矶新城啥的，都处于嗷嗷待哺的状态，饥不择食。
这时候南京会照顾句容这个所谓的后花园吗？
估计不大可能。
在国内，目前具备“吐”的城市，唯有四大一线城市，即使是成都、武汉、杭州这些二线头部城市，还需要比较漫长的过程。
可惜很多人不明白这个道理，在2016年炒作的年代，大家都以为房价低未来就会涨，乱炒一气，分不清什么是“价格洼地”和“价值洼地”。
最终高位站岗，彻底套死在空城。
除了南京边上的句容，还有杭州隔壁的临安、湖州，武汉隔壁的鄂州，青岛隔壁的胶州，济南隔壁的莱芜……
你会发现，这些年每个二线城市周边都有那么几个“卫星城”在大炒概念，而这些卫星城，你去查房价走势，无一例外都处于下跌的状态。
有人说，那么这些地方未来就没前途了吗？
或许有，但也是百里挑一，即使发展起来，而早期投资的买房人，手里的房子也会随着时间老化，丧失了流动性，很难卖得出去。
同一区域，新房和老房子价格差不多，你会选择买新房还是买老房呢？
“灯下黑”
在平时的咨询中，我经常给大家讲到一个概念，叫做“灯下黑”。
虽然它在灯下面，可人们就是看不到，一般用来指中心与中心之间的“尴尬发展带”。
在一个城市中，A和B都是核心区，两地相距20公里，那么围绕着A和B中心买房是没问题的，但要在A和B之间的地方买房，很考验眼光。
因为所有城市、区域、版块，都会围绕着中心去投资，资源会层层向外衰减。谁会愿意花力气在交界处搞建设？
然而这些年，很多城市不信邪，还批量生产了大量的“灯下黑合作区”。
比如深汕合作区，深圳出钱和人，汕尾出地，以后两个人赚了钱了平分，一开始据说要分30年，最后还要归汕尾所有。
这个模式一开始就有问题，相当于在一个地方开工厂，最终工厂所有权不归经营者所有，而是老地主。
所以深圳投资完就想着回报，而回报就只能是卖地炒房。
大概从2018年开始，深圳、广州、东莞、惠州……几乎所有投资客都一股脑跑到汕尾买房，房价一飞冲天。
过去3000块钱一平米就能买到看海的房子，后来最高的楼盘炒到2万一平米。
任何虚妄之火都会消退。
当初腾讯、华润、华为等大型企业承诺要在汕尾落地生根，结果无一例外都是数据中心或者云计算基地，说白了，就是建了一些放存储器的仓库。
我去年去汕尾考察，在腾讯基地逛了一圈，除了保安就是送货的大爷。
晚上去看附近楼盘的亮灯率，除了大街上有火车开着大灯跑来跑去，居民住宅黑灯瞎火，连个鬼影都看不到。
你想，深汕特别合作区距离深圳市中心约120公里，横跨一个惠州，光高速开车就得接近2个小时，深圳哪个企业愿意在这里投入，谁又愿意在这里上班？
当刚需无法接盘时，炒起来的空中楼阁瞬间崩塌。
单2021年，汕尾市房价均价跌到7500元/平米，惨不忍睹，下跌幅度高达16%，仅次于深圳。
这几年合作区房价的惨烈下跌，也给大湾区的炒房客好好地上了一课。
无论是深汕特别合作区，还是宁淮特别合作区，滨富特别合作区……
这些年我没有看到哪两个城市合作，能把一片新区搞起来的，即使是广佛合作，也是融合搞一体化，而不是合伙开新区。
广佛的成功之处在于，两个城市一街之隔，中心区的地理位置高度贴近。
这个观点，我在很多文章里都强调过：
无论是融合还是搞新区，能不能做成，在于跟中心区的距离，距离越近，资源越容易导入，建设成本越低，成功概率就越大，这是城市、企业和人才共同投票的结果。
如果当初不搞深汕特别合作区，而是深惠、深莞，现在已经是不一样的光景了。
瞎融合
最后一批“割韭菜”的地方，就是产城融合概念地。
什么是产城融合呢？
就是把产业和城镇、生态融合在一起发展，用产业促进城市发展，用城市发展继续带动产业进步。
在国内，最成功的案例就是苏州的工业园区。
这是中国和新加坡合作，大力投资的一片极地，至今无论是区域地位还是产业模式，都是中国最强的，没有之一。
可能是看到苏州工业园区太厉害了，2016年，国家发改委发布通知，明确提出要建设58个产城融合示范区……
图为示范区部分名单
一夜之间，“产城融合”这个词烂大街了。
这些年，很多开发商都靠这个词到欠发达的地区跑马圈地，借此拿到低价住宅用地，然后炒房卖房。
很多城市也很乐意，幻想自己也能造成一个苏州工业园区，但没想到人家整整投资了将近30年，才有现在的成就。
而且产城的核心是融合，而融合的本质必须建立在一定的资源基础上。
能融合本地的产业是什么？如果没有，当地又有什么资本去吸引产业入驻？
产业招商运营前置，才能跟城市紧密融合，而不是简简单单盖房子，结果房子倒是盖得很漂亮，建成的时候，里面成了空无一人的鬼城。
从2016年开始到现在，全国58个产城融合示范区，除了丰台产城融合示范区背靠北京这位龙头大哥以外，其他都不温不火。
甚至前几年炒得最火爆，号称“再造一个浦东新区”的宁波的杭州湾新区，这些年也销声匿迹。
房价从起初的6-7K每平米，涨到接近2万/平米，现在又跌回了万元左右。
据统计，杭州湾新区房子已经造了60多万套了，都是投资客买的，当地人口和产业流入缓慢。
归根结底，还是离核心区太远了，无论是宁波主城区，还是余姚慈溪主城，资源导入缓慢，产城融合就不可能顺利施行。
实事求是
今天一口气讲了三类“割韭菜”的房产投资坑，伪卫星城、“灯下黑”合作区和产城融合。
涉及面宽泛，一定会让很多人不舒服。但事实就是这样：
房产投资，投资的是价值，而不是概念，我们要找到是“价值洼地”，而不是“价格洼地”。
这些年，从上到下急于求成，脑袋一热，什么规划都能想出来，但能不能落地，没有人会关心。
甚至是国家战略层面上的规划，在做最实际的投资时，也要打一个大大的问号，毕竟我们也听说过西部大开发和东北振兴等等天字战略。规划和落地又是两层意思。
昨天我把当下国内能投资的区域数了一下，简直凤毛麟角，在失去人口红利和城镇化红利后，买房投资越来越成为普通家庭，难以触摸的高度。
而当下社会上又没有出现可靠的投资渠道，接下来大部分人都要面临着手上的“钱变毛”的事实，无力反抗。
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