文/乐居 李艳艳
自去年3月以10亿美元收购美国娱乐公司DickClarkProductions折戟后，万达海外扩张势头已不在。
1月16日，万达首个海外项目“伦敦ONE”完成出售，万达海外发展(00169.HK)籍此获得4000万英镑溢价。多名知情人士透露，接盘方是富力地产(02777.HK)和中渝置地(01224.HK)。
过去一年来，不止万达，诸如复星集团、海航集团、碧桂园(02007.HK)等曾视海外市场为金矿的品牌地产商，均先后折戟异国战场。在国内融资趋紧、信贷风险加剧、外汇管制趋严的大背景下，地产商想重振雄风扬帆出海，显然已经越发不易。
万达首个海外项目“伦敦ONE”出售
1月16日晚间，万达酒店发展发布公告称，拟以3560.9万英镑价格，即3.74亿港元，出售集团伦敦物业项目控股公司万达国际地产投资有限公司60%股权。同时，目标买家代为偿还万达酒店发展的1.6亿英镑(约合人民币14.23亿元)债务。
除此之外，万达香港所持有的伦敦物业项目剩余40%股权，也已经以同样价格出售，且每股价格与本次交易价格相同，业内估算价格在13.65亿港元左右。通过出售伦敦物业项目全部股权，交易总价将达到34亿港元。万达除却清除14.23亿人民币债务，还获得4000万英镑(约合人民币3.56亿元)交易溢价。
公告提及，该项目初步估值为3.05亿英镑，项目贷款包括现有贷款1.29亿英镑、额外贷款1200万英镑、现有利息1792万英镑以及额外利息。截至2016年底，项目公司亏损8544万港元，截至2017年底，项目公司负债净值为1.35亿港元。
万达酒店发展在公告中表示，出售事项是万达变现伦敦物业项目投资的良机，有利于万达增强流动资金和改善财务状况。此外，出售所得款项净额将用于偿还万达香港贷款及利息，同时为公司物业发展项目营运及发展提供资金。
地产K线了解到，上述出售项目为万达于2013年斥资9000万英镑购买的“伦敦ONE”，即“九榆树一号”，总体建筑面积10.5万平方米。这是万达在海外投资的第一个物业项目，万达计划斥资10亿英镑，意在打造“伦敦中心区最高的住宅楼”。
图解：万达伦敦ONE项目规划图
图片来源：万达集团官网
伦敦ONE由两栋组成双塔结构的摩天大楼组成，其中包括住宅、公寓以及一座酒店，位于伦敦市核心区域，毗邻白金汉宫和伦敦眼。该项目曾于2014年10月正式展开全球发售，首期销售200套公寓，其中一居室起价达75.9万英镑，合人民币745万元。
频繁出售海外项目 业绩或受波及
此次出售伦敦项目，万达酒店发展并未在公告中透露买家信息。不过，公告披露次日，21世纪经济报道援引新加坡媒体报道称，据两位不愿透露姓名的知情人士透露，购买的独立第三方为富力地产。当记者求证时，富力方面表示对此不作回应。此外，多家媒体证实，参与接盘方还有中渝置地，其与富力地产各承担五成交易额。
值得一提的是，2017年6月，万达曾宣布准备斥资4.7亿英镑在伦敦ONE旁，购置自己在英国的第二幅土地，当时透露这块地将可供应1900套公寓。但随后，万达方面放弃了该笔交易，最终收购方变成了富力及中渝地产。
万达与富力的合作颇有渊源。在此之前，万达在以438.44亿元卖出旗下13个文旅项目91%股权给融创的同时，还199.06亿元将万达77家城市酒店卖给富力。
去年11月，《南华早报》曾曝“万达正在市场上寻找一位可以一下接手五大海外地产项目的买家，准备打包出售英国、美国、澳洲五个项目，标价50亿美金（约330亿人民币）”。万达对此回应“不属实”，但并未并未否认来自第三方的接洽。此外，路透社报道称，万达正考虑出售其2013年收购的英国游艇制造商圣汐克国际（Sunseeker International）。
地产K线综合近4年来的公司业绩报告发现，万达酒店发展财务表现极不稳定。2014-2016年营业收入分别为1.86亿港元、21.77亿港元、3.74亿港元。公司在年报中称，2014年和2016年收入急剧下降，主因是物业销售大幅减少。不过，2017年上半年其财务表现更为糟糕。截至2017年6月30日，万达酒店发展营收仅为1亿港元，同比下降6成。
去年一年，由于财务透明问题及一系列资金运作受疑，国际三大评级机构惠誉、标普、穆迪先后把万达评级下降至“垃圾级”。此外，万达网科年底以业务调整之名强制裁员数千名员工，这让万达整体资金链安全问题备受关注。
自2013年上半年达到最高价5.25港元后，万达酒店发展股价一度持续下滑。去年12月初，万达酒店发展发布公告称，母公司万达海外拟将持有的65.04%公司股份，转让给万达投资控股有限公司。这视为王健林加强控制权的腾挪手段，也曾在一段时间内拉升股价。
图解：万达酒店发展1月17日股价波动
图片来源：雪球
如今，受伦敦项目出售刺激，万达酒店发展今早股价逆市走强，一度涨至13%。不过，截至地产K线发稿，万达酒店发展股价收窄至3.76%，报1.38港元。
地产商布局海外 “激进”扩张引关注
左手借-右手买的资金腾挪被视为房地产行业寻求扩张的惯用之术，这也一度在万达海外版图开拓中发挥作用。万达集团董事长王健林曾在2015年底时表示，到2020年，万达在1000亿美元年收入中，来自海外的收入至少占30%。
事实上，过去两三年间，以万达、AB、复星、海航为代表的一些企业，均加大了在海外的并购及投资金额。不过，这也被外界冠以“转移资产”之嫌，甚至王健林已对外界承认这就是“转移资产”。
图解：万达集团董事长王健林
图片来源：中新社
2016年2月，王健林曾在牛津大学演讲时表示，过去三年多时间，万达总计在全球十多个国家投资，投资总额超过150亿美元，其中在美国投了100亿美元。而复星自2008年开始向海外发展，截至2015年6月，集团在境外共计投资36个项目、涉及金额98亿美元。
此外，以购买海外金融与地产资产为主业的AB，旗下AB人寿，截至2016年年底的总资产已达1.45万亿元，其中海外保险资产达9000多亿元，占总资产比例超60%。而海航集团近四年的海外并购总额超400亿美元，且大量依靠发债“补血”。
媒体披露的汤森路透统计数据显示，2016年中国企业达成海外收购交易总额达2204亿美元，占全球跨国收购活动约16%。与此同时，我国外汇储备急速下跌，至2016年年底，外汇储备跌破3万亿美元关口。
在外汇下跌同时，海外投资的激进形势也在2017年发生逆转。当行业总结“守住3万亿外汇储备是我们的命门”之时，曾一度视海外市场为金矿的品牌地产商们，均先后折戟战场。在国内融资趋紧、信贷风险加剧、外汇管制严格的大背景下，地产商想重振雄风扬帆出海，已经越发不易。
2017年3月，央行高层曾公开表示，中国对外投资有一部分跟我国对外投资的产业政策要求不符合。比如投一些体育、娱乐、俱乐部，对中国没有太大好处，同时在外面还引起了一些抱怨。此外，外管局，发改委，商务部也有提及上述问题，且发改委和商务部自去年下半年以来，加强了企业在海外资产并购的审核力度。
海外扩张“受阻” 行业步入“监管年”
值得注意的是，上述行业人士的言论指向与万达的海外投资方向大致“吻合”。
去年4月，万达以10亿美元收购美国制作公司 Dick Clark 的交易失败。王健林在接受采访时直言，这是受到政策影响。“两个国家的有关政策都发生变化，美国也有人不同意我们收购，中国这边的一些有关的政策也有变化。”
随后不久，万达惊现“股债双杀”，所持债券及股票均遭遇狂抛，价格大幅下跌。业内人士预估，仅计算股票方面，王健林的市值损失超过66亿元。彼时，银监会下发要求排查信贷风险，排查对象涉及万达、安邦、海航和复星等海外交易的明星公司，排查内容涉及境外投资借款情况及风险分析，重点关注所涉及并购贷款、内保外贷等跨境业务风险情况。要知道上述排查对象一度占据中国境外资1/5的交易额，而财新披露，这次排查对象多为近年来海外投资比较凶猛、在银行业敞口较大的民营企业集团。
作为海外扩张大户的规模房企碧桂园，也曾受到此轮海外监管的严控影响。碧桂园从2012年开始试水海外市场，截至目前已进入亚洲、大洋洲、美洲的多个国家。其中，头号海外项目“森林城市”，曾对外宣称计划斥资2500亿打造，后陷入国内停售风潮。去年底，碧桂园控股董事局主席杨国强在谈及海外扩张计划时表示，因资本外流等因素影响，碧桂园意识到国内客户流失之后，很快将目标客群转向海外购房者。
政策层面也在步步收紧。去年8月，国务院办公厅转发了《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》，提出要限制房地产、娱乐业等境外投资。去年12月底，国家发改委正式发布《企业境外投资管理办法》，提出对企业境外投资采取核准、备案管理；企业境外投资不得威胁中国国家利益和安全，不得违反宏观调控和产业政策，并将于2018年3月1日起施行。